作為一線城市，上海一直處于樓市的風向標位置，在樓市調控的當下，也遭遇了個人房貸下降的情況。

3月14日，央行上海總部公布2018年2月上海市貨幣信貸運行情況顯示，2月份本外幣各項貸款增速下降，個人住房貸款增速回落，兩年來首次跌至10%以內。市場分析，未來房貸政策整體松動的可能性較小，利率仍會保持上漲趨勢。從房貸利率的數值來看，不同地區表現出不同的特點，差別化調控效果顯現。

在開發貸方面，目前房地產融資開始回歸到銀行貸款這一傳統渠道。但受政策影響，銀行房地產開發貸款和商業用房開發貸款同比分別少增，更多的資金投向于保障性住房開發貸款。

??滬房貸利率全國最低

進入到2018年，樓市調控政策穩定延續。值得注意的是，農歷春節后北京、廣州等城市出現了多家銀行首套住房按揭貸款利率上浮的現象，而市場分析也多傾向于認為利率有繼續上行的空間。

一線城市中，上海房貸利率平均水平并不高。融360數據顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率1.114倍，環比2018年1月上升0.55%。其中，全國房貸利率平均值最高為鄭州5.92%，最低為上海5.06%。

從全國來看，目前個人住房貸款的利率逐漸在上浮。融360監測數據顯示，2018年2月在全國35個城市533家銀行中，有53家銀行首套房貸款利率上升，占比9.94%；同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升22.15%。

兩會期間，政府工作報告中提出要支持居民自住購房需求。對于房貸問題，銀監會副主席王兆星認為，從銀行業監管來講，銀監會始終堅持差別化的住房信貸政策，對于基本的住房需求仍會給予信貸支持。

《中國經營報》記者在走訪一些房地產中介時了解到，在上海，以大型國有銀行為主，對于房屋按揭貸款首套房利率，在基準利率基礎上仍有9折或9.5折等優惠。

融360房貸數據顯示，目前上海地區的銀行有關房屋按揭貸款首套房利率仍有打折優惠，主要是大型國有銀行和部分股份制銀行，例如中國銀行(4.130,?-0.04,?-0.96%)、建設銀行(7.910,?-0.15,?-1.86%)、農業銀行(4.070,?-0.06,?-1.45%)、工商銀行(6.360,?-0.10,?-1.55%)、華夏銀行(9.190,?-0.07,?-0.76%)等。而民生銀行(8.310,?-0.05,?-0.60%)、興業銀行(17.440,?-0.24,?-1.36%)、廣發銀行等股份制銀行首套住宅利率是在基準利率上浮10%或15%。

對此，某大型國有銀行的信貸經理告訴記者，銀行并不是完全按照統一標準來開展業務。“銀行執行的個人住房貸款有很多細則參考，銀行會根據不同的樓盤、不同的開發商、不同資質的客戶等，有不同的規定，最終要看客戶資質和樓盤合作關系。現在基準上打折的情況也有，但其實并不多。”

在樓市調控下，一方面房地產個人住房貸款呈現明顯下降趨勢，另一方面房貸利率仍有上浮信號。

以上海為例，央行上海總部公布的2018年1月份和2月份的信貸數據顯示，上海地區個人貸款增速回落，個人住房貸款增量減少。從貸款投放進度看，央行公布的數據顯示，2017年下半年個人住房貸款增量不足上半年的三成，同比少增1080.08億元。

“近一年以來，全國房貸平均利率環比、同比均保持上升，同時環比增速有所降緩，房貸利率保持上升趨勢。2018年2月全國首套房貸平均利率為5.46%，從近10年數值來看，的確處于較低水平，未來房貸利率仍有上漲的空間。” 融360分析師李唯一認為，未來房貸政策整體松動的可能性較小，目前一線城市的平均利率一直低于二線城市的平均利率，從增速上來看，未來一線城市房貸利率增速可能小于二三線城市。

“對于當前市場來說，貸款政策收緊是必然的，或者說是大概率事件。無論是可貸資金的規模變動，還是銀行本身防范金融風險等角度，都會在此類貸款方面有所收緊。當前利率走高，但其實類似的成本還是可以承受的，一般按揭貸款都是30年的時間，會不斷稀釋成本。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

市場觀點認為，理性看待房貸政策及利率變化，剛性需求仍將是扶持的重點。監管部門也要求銀行落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

“銀行執行差別化信貸政策，此環節中可以對投機行為產生一定的擠壓作用。總體而言，差異化信貸政策可以有效分配資源，解決市場需求。”李唯一認為。

銀行偏向保障性住房貸款

在銀行開發貸方面，隨著房地產債市融資成本上升，加上去通道等金融監管政策的推進，信托公司地產融資業務更趨審慎，房地產融資開始回歸到銀行貸款這一傳統渠道。 過去一年多時間，通過資管業務將銀行表內資產騰挪到房地產開發成為重點監管的領域。監管層對涉房貸款加強核查管控，嚴控銀行信貸和信托資金違規變相輸血房地產，行業整肅效果顯現。

“綜合各個渠道的融資成本、融資難度來比較，能夠通過銀行貸款是最好的。但銀行給房地產商放貸的條件越來越收緊，從房企篩選上，前幾年還會看百強房企，后來縮減到看排名前50家房企，據了解目前只有全國排名前20或30家房企能從銀行貸到款，額度規模和成本也比排名靠后的要更有利。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。

但2018年以來，已有銀行暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。以上海為例，央行上海總部公布的信貸數據顯示，1月份至2月份住房開發貸款和商業用房開發貸款同比分別少增；而保障性住房開發貸款同比多增。

央行上海總部最新數據顯示，2月份上海市房地產開發貸款增加56.49億元，同比少增17.73億元。按貸款用途分，住房開發貸款和商業用房開發貸款分別同比少增18.3億元和9.64億元；保障性住房開發貸款增加11.99億元，同比多增5.56億元。

對銀行資金更多涌向了保障性住房，李唯一認為：“目前市場中主旨是房住不炒，住有所居，減少可能出現投機行為的房產開發資金支持，加大對保障性住房的扶持，在資金資源一定的情況下，達到合理分配資源。初步預測，未來很長一段時間內，數據變化趨勢將會延續，對保障性住房的扶持力度只增不減。”