在限售、限購、限貸以及限價的多重政策影響下，如今的一二線樓市場已經不見了往日的火熱。

據國家統計局數據，2018年前兩月，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比2017年全年回落3.6個百分點。按時間點看，前兩月全國商品房銷售面積增速4.1%，較2017年三四季度有所回升，但仍低于2017年一二季度水平，增速下降趨勢明顯。

而業內人士向《每日經濟新聞》記者指出，在房地產行業上行周期中，“地王推漲房價”的邏輯固然成立，在下行周期則存在“等解套”的風險。進入2017年，在各地樓市調控政策頻出，租購同權、物業自持等新規出臺的背景下，多城樓市成交價量下滑，諸多“地王”項目也面臨考驗。

　　現狀：“地王潮”后的市場考驗

2016年堪稱是有史以來最大的“地王年”，克而瑞數據顯示，全年誕生了超過350宗單價和總價“地王”，并且絕大部分都分布在一二線熱點城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”級地塊成交總價均超過了800億元，合肥的“地王”幅數更是達到了32幅。

統計顯示，截至2017年10月，2016年的“地王”項目開盤的只有一成左右；2016年克而瑞研究的50宗“地王”項目中開盤的只占一成多，多數在建未售，少部分還沒開工。

近期南京區域“地王”京奧港項目也曝出因資金問題被迫停工，這些引起市場對諸多“地王”項目前景的關注。而在2016年南京“地王潮”下的諸多高價地塊，也將在2018年開始集中上市。

中原地產南京研究總監羅浩告訴《每日經濟新聞》記者， 2018年三季度左右就是南京這批地王集中入市的節點，高價地的報批量預計在15個項目以上。

“現在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業必須做高周轉，開發慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮。”地產專業人士薛建雄直言，今年開發商迎來了最困難的日子，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

“開發商對政策持觀望態度，也從側面影響了一些地塊的開工。”58安居客房產研究院首席分析師張波認為，此外土地不開工或停工也可能因為房企的資金出現問題，但從實現情況來看，這種情況應該不多。

還有一種原因則是開發商等待利潤。張波向記者表示，“這些地塊短期回本獲利的壓力較小，所以為了更豐厚的利潤，尋找上市的最佳時機是‘地王’們主動‘停工蟄伏’的一個原因。”

來自中原地產研究院的數據顯示，僅南京2016年就誕生了63宗“地王”地塊，其中有50宗的樓面地價超萬元，最高總價更是達到了88億元，單價“地王”紅線推高到了45231元/平方米。

但尚未開工的“地王”持續動工面臨沉重的資金壓力，而開售的地王在“限價”“降價”和“限購”的“三重緊箍咒”之下，也不容易找到出路。“地王潮”之后，更多城市的高價項目到底生存得如何？

　　調查：昔日“地王”頂著壓力賣

近日《每日經濟新聞》記者實地走訪了部分高價地，了解相關開發情況。

以南京麒麟地王為例，2016年4月15日，京奧港以47.6億元拿下麒麟高價地G09地塊，樓面價22353元/平方米，坊間更一度傳言該項目會賣到40000元/平方米。

然而2017年9月11日，京奧港領取1、2號樓的銷售許可證，其中1號樓共100套房源，銷許均價25993.31元/平方米；2號樓共54套房源，銷售許可證上的均價25715.51元/平方米。這意味著，該項目只比當初的樓面地價高出3500元/平方米。

而到了2017年12月，該樓盤被多家媒體曝出了現場停工的傳聞；今年前幾個月，該項目又傳出將被整體轉讓。記者近日進一步獲悉，目前該項目正在與接盤方洽談。

再看南京的另一地塊。2017年9月,中海地產拍下的河西南的G43商 住兩用地塊，樓面價17956元/平方米。記者通過實地探查后發現，該地塊已被圍墻圍住，有兩部打樁機，尚在打樁階段，并沒有大面積動工。而記者在現場看到，該地塊周邊尚無新建樓盤，只有幾年前的保障房項目。隨后，記者走訪地塊周邊幾家中介后得知，目前地塊所處的油坊村區域二手房均價在25000元/平方米左右。

羅浩告訴《每日經濟新聞》記者，這塊地成本在20000元/平方米左右，目前產品是兩種類型，一種是六層洋房產品，未來開盤價可能會在3.5萬元/平方米，而周邊高層的價格在30000元/平方米；另一種是規劃的6棟洋房，200套左右，現房銷售，估計在今年底或者明年上半年入市，價格應該能到40000元/平方米（板塊二手房價格在50000元/平方米左右）。不過商業部分因為難以去化，可能會提前出，先賣商辦。

南京中原市場研究中心的資料顯示，2017年河西板塊是南京商業庫存的“重災區”，累計存量高達242.08萬平方米，占南京全市庫存總量的46.57%。中海河西南地塊的前景似乎并不樂觀。

“該地塊所在位置潛力不錯，類似于地鐵上蓋，不過交通路網還在建設中，大概到2020年左右才能通車。”在上述業內人士看來，地塊的未來似乎是未知數。而目前南京的大多數地王項目均還沒有上市，一旦上市，只能以微薄利潤開盤。

“有些項目樓面價在23000元/平方米，做精 裝只能賣到不到30000元/平方米，目前南京限價還是比較嚴格的，沒有任何項目能夠突破限價。”羅浩表示。

　　業內：房企利潤減少是必然

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，限價導致開發商競拍的高價地只能延期開發、推遲銷售，加劇短期供不應求。

實際上，一個不容忽視的現象是，由于地價高、一手房價格被限制，南京的許多區域普遍出現一二手房價格倒掛的現象。上述業內人士表示，有些城市是根據“成本+合理利潤”框定預售價，而南京則是根據該區域內競品的銷售價格來實行“一刀切”定價，簡而言之就是“看邊上賣多少就給你批多少”。

這樣直接導致的結果是，2016年以前的“地王”普遍能夠解套成功，而2016年之后的“地王”則只能慢慢熬。

羅浩告訴記者，品牌開發商資金鏈比較雄厚，普遍通過拖延上市時間來博弈。一些知名房企可以通過在周邊城市拿地、快速銷售，來補足資金鏈，再通過“拆東墻補西墻”的方式，拖慢“地王”虧本入市的速度。

張波則表示，不同類型企業可以根據自身狀況，通過規模化效應降低建設成本，加快周轉率等都是可以采用的因素。但追求高收益可能不是開發商首先考慮的，通過拿地增強企業規模或者維持可持續性開發才是房企拿地的原因所在。

但對于非知名房企和首進南京的房企而言，比如京奧港的麒麟地王，即使面臨政府限價，但在市場和資金壓力下依然要賣，那就只有虧損銷售，最后致使整體轉讓。

對于中小房企而言，另外一種方式則是聯合。上述業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前南京的高價地基本都在一線房企手里，甚至連南京本土開發商都只能拿區塊優勢不明顯的地和商辦地，更多開發商選擇聯合拿地，分別負責操盤、營銷或資金，以降低某一方的絕對壓力。

同時，張波表示，獲取高額利潤無非兩點，降低成本或者提高售價，在售價被卡死的情況下，成本控制就是必選因素。“目前各家開發商節奏不一樣，但大多數開發商還是按照固定的開發節奏，利潤是必然有所減少的。”

羅浩則表示，從3月下旬開始，2018年三季度政府限價及調控是否出現一定程度的松動值得觀察，這是這些項目能否順利去化的關鍵。