一個運作得當、成員給力的小區業委會，能干出一番怎樣的“大事”？曹楊新村街道的這幾個小區給出答案：在業委會的推動下，有的小區在物業“撂挑子”之后自力更生，不僅把小區管得更好、還更節省了費用；有的小區創建節能環保創新小區，在全市首當其沖建起了屋頂光伏電站；還有的小區設置了公平合理的停車管理規則，讓這件“吃力不討好”的事，得到了幾乎所有居民的交口稱贊。

物業撤出“袖珍小區”，業委會挑起大梁

曹楊新村街道有個特殊的碧綠湖花園，這個位于桐柏路165弄的商品房小區，總戶數只有34戶，建筑面積5112.5平方米。雖然小區居民不多也收不到多少物業費，但保潔、保綠、保安等一樣都不能少。物業公司覺得1.8元/平方的物業費入不敷出，因此于2014年3月撤出小區。

“小區管家”走了后怎么辦？業委會錢廣義帶領其他4名成員，多次分析討論和全體業主簽字同意，決定走上居民自治之路。

業委會首先做出“節衣縮食”精簡人員的決策——門衛精簡到兩人，從7時值班到19時，同時承包部分保潔任務。為減少人員管理成本，小區門口安裝電子門禁系統，要求人員進出一律刷卡。小區10個固定車位的車主配備大門鑰匙，進出時需自覺開關大門。如此技防加人防，降低了人員使用成本，也保障了小區的安全。

其次是委托區房屋維修中心及原物業進行公共場所維修。錢廣義思路很清楚，相關維修費用按市場價支付，日常項目包括清洗水箱、下水道疏通等；室內維修則請業主自行解決，或請區房屋維修中心提供有償服務。

業委會副主任兼財務大致算了一筆賬：僅三個季度，小區內涉及到的硬性支出大大縮減， “自治賬本”上竟還有結余的希望。停車費18000元預計全數充入房屋維修基金，剩下結余款項可作為小區備用金應對突發維修需要。

說來也奇怪，以前物業公司上門收物業費，有些居民心不甘情不愿。現在感受到成效的34戶人家，一看到業委會成員上門收費就立馬交齊了物業費。

當然，新問題也會出現。很快，就有居民提出降低管理費的事。業委會成員們擔心，“降容易，漲起來太難。”好在，事情被擱置一年后，經過充分醞釀，管理費最終從1.8元/平方降至1.5元/平方。

沒有物業公司，還有一個很大的問題，那就是小區房屋維修基金無法使用。好在業委會也有“支撐”：普陀區房地局、曹楊街道以及負責街道大部分售后公房小區物業管理的曹楊物業公司和百永物業公司等，一起開會幫他們想辦法， 這筆維修基金今后由曹楊物業公司處理相關材料手續，并由百永物業公司幫忙記賬，無償援助解決了難題。

業委會推動節能環保試點，建本市第一座居民區光伏電站

房齡20多年的常高公寓兩幢樓的頂樓，建有上海第一座居民區光伏電站。1號樓和2號樓樓頂，整個屋面都被一塊塊光伏發電板覆蓋。總共196片光伏發電板，年發電量可達到5萬千瓦時，小區設備房、電梯等公共空間的供電都是靠它，直接降低了小區物業費。

小區里建這種節能環保設備，是一個巨大工程，直接推動這件事的是小區業委會。業委會主任李礎農說，這里的樓房大多為高層住宅，過去屋頂敞露，從高層住宅看下來十分難看。業委會思考如何改造屋頂的美觀度的時候，就想到參考日本的工棚，在樓頂鋪設太陽能板，給小區里的外來務工者建一個公共淋浴器。

曹楊新村街道得知了這一想法后大力支持，并提出可以引進光伏發電系統的想法。當時南梅園居民區正在創建上海市低碳社區，很快得到大多數業主、街道、普陀區發改委和上海市節能減排部門的支持。

但推進中阻力不少。李礎農說，業委會只是群眾自治組織，不具有法人資格，只能通過物業公司設立賬戶對運作資金進行管理。所以安裝設備的維護、政府補貼的發放等都要通過物業公司，給物業公司增加了許多壓力。從2015年底開始，南梅園居民區黨總支與街道職能部門對接，請來專家，實地勘察，并協助常高業委會與物業公司、業主多次溝通磨合，引進光伏系統生產商進行建設。經過半年的努力，全市首個在住宅小區內安裝的光伏發電系統終于建成。

為確保光伏電板能安全穩定運轉，小區還專門在頂層各出入口安裝了監控探頭，以及在一樓入口處安裝顯示屏，發電站每天的發電量、節省碳排量等數據都一目了然，一旦電站發生故障，顯示屏還會自動報警。

據介紹，該系統一年正常發電5萬千瓦時，折算下來，每年可以減少使用標準煤約15噸，減少碳排放約40噸。對于居民來說更加實惠的，是直接降低了小區物業費。

解老小區停車難題，業委會想出公平公正方法

梅嶺南路上的五星公寓，是一個竣工于上世紀九十年代的老商品房小區，沒有地下停車庫，路面停車資源也相當有限，然而它的管理理念卻很先進。一套全新停車方案在小區內實施，將小區車位劃分為三級，進行分級管理，小區最多可以停大約180輛車。

小區的車位被劃分為三級：車棚車位、相對固定車位和臨時機動車位。其中“待遇”最好的車棚車位，每月需繳納的停車費也最高，相對固定車位其次，而由于流動性，臨時機動車位收費相對較低。小區業主需憑房產證、行駛證和駕照登記，原則上一戶一車位，參考現有的停車位情況和登記順序，優先安排。而余下的車位，則作為臨時機動車位，提供給家里有多輛車的業主。

不管怎么倒騰，老小區停車都是“僧多粥少”，業委會想出了公正的辦法。業委會主任葉守禮說，他們做了大量走訪調研的工作，挨家挨戶上門走訪摸底，將業主分為“有車族”、“無車族”、“未來有車族”三個群體，分別開會征詢意見。“我一直交停車費的，希望優先得到固定車位。”“我馬上就要買車了，不想每天下班花半小時找臨時車位。”“我家是第一批業主，有兩輛車，難道只給一個固定車位？”……對最初的停車草案，業主討論激烈，但“停車一定要管起來”的思想是統一的。幾經修改，停車制度最終以業主大會2/3以上投票通過，得以出臺。

正是通過充分調研并尊重民意，新舉措出臺后，小區居民有序地在物業門口排隊登記車位。

吸引居民自覺排隊登記車位的另一原因，是業委會從臨時車位中拿出8個作為相對固定車位，為公平起見，采取搖號的方式進行分配。這時有些業主動了“走后門”的心思，找業委會甚至居委會工作人員打招呼，但都被回絕了。“我家也有兩部車，兒子的那部車參與搖號，結果沒搖上，我就讓他停臨時車位。”瞻伯安說，“我是業委會的，就更要講究公平公正，不能享特權。”

伴隨著新的停車制度實施，小區也安裝了門禁系統。登記繳費的車主通過車上的紅外裝置，可打開門禁系統，自動進出小區。如今，有固定車位的車主自覺停車，流動機動車位的車主則由保安員引導停放。如果停放得當，小區最多可停下180輛私家車。

在新舉措中，還詳細地列出“業主無權轉讓、轉租停車點”、“如果一戶要申請第二個車位，則停車費加倍收取”、“對特種車輛不收取停車費，但對因私進入小區的特種車輛，按一般車輛收取費用”等細則。而如何應對今后車輛的再度增長，業委會成員也形成了一個思路：除了再挖掘小區潛力，多增加車位外，逐步減少固定車位數量，增加臨時機動車位，使停車資源的使用更為靈活。“把臨時機動車位當做‘潤滑劑’，”業委會主任葉守禮舉例說，停車位不再局限于一輛車使用，白天可以給一輛車停，如果晚上他出門不再回來，就可以讓其他車主停，使用更為靈活。