??樊綱的演講題目是《中國城市化進程與房地產市場發展》。

他直言，產能過剩還沒清理完畢，債務沒有清理完畢，民營企業投資艱難，所以對中國經濟，他個人的情緒沒有那么樂觀。

當然，在總基調上，他亦不是完全的悲觀論者，具體在房地產領域方面，他覺得中國高增長的故事依然沒有結束，房地產市場走了一段彎路，潛力依然巨大，在演講中，他通過五個方面剖析，房地產如何正常穩定增長。

第一、需求上，缺乏房產稅這樣的自動穩定器，如果需求方有了自動穩定器，就用不著限購，用不著采取行政措施，稅收和杠桿自動可以起到穩定房地產的作用。

第二、供給上，最大的問題是城鎮化戰略出了問題，以前是城市化政策，現在是城鎮化政策，鼓勵小城鎮發展，限制大城市發展，相應地，小城市供地用不完，但這30年，絕大多數人口是向大城市遷移的。

城市化的基本邏輯是經濟效益，規模效益，聚集效益，是因為大城市能夠節約資源，能夠為更多的企業創造發展條件。土地節奏沒有跟上人口城市發展規律，這是一個問題，當然國土部聲明了，減少或者停止向人口流出的小城市供地，增加對大城市的供地，這是開始進行調整的跡象。

第三、解決房地產問題的根本還是需要解決戰略性和制度性的問題，而不是簡單地把房地產問題歸結于貨幣問題，這次錢沒有去股市，說去了房地產，這次怎么就到了大城市，沒有到中小城市去？得給解釋呀，貨幣多了是一個似是而非的說法。

第四、中國經濟的問題是產能過剩、庫存積壓等結構性問題，結構性改革與企業的改革、經濟周期等有關。他以房地產為案例，房地產過剩就會造成泡沫，甚至崩盤，但具體在中國房地產市場，連首付都可以是貸款了。

樊綱認為，在這種緊急情況下，政府采取措施對的，后面要加緊做一些正確的事情，改變一些過去的戰略，過去的政策，過去的做法，使房地產市場能夠穩定健康發展，然后逐步地要退出行政性的手段，退出有錢不讓買房子的使人搞離婚買房的行政措施。

第五，房地產與地價的關系。為什么房子貴？是因為地價貴，土地是拍出來的，因為預期是這個地方未來的房價比現在的房價高。是預期導致了價格提高，土地的價格是房地產價格的派生價格。假如政府不管，就讓市場繼續熱著，價格會漲兩三年，放任大家炒房，地方政府地價賣高了，收錢多了當然也高興，房地產商也高興，投資者們也高興，終于有投資機會了。然后呢？兩三年以后呢？那就是什么叫硬著陸，什么叫崩盤，什么叫危機呀。

最后，他認為，解決房地產問題的根本還是需要解決戰略性和制度性的問題，中國房地產的問題，和中國經濟問題是一致的，都是產能過剩、庫存積壓等結構性問題，結構性改革與企業的改革、經濟周期等有關。

面臨中國經濟的走向，他研判道，“這一輪的問題還沒有清理完，還要清理一段時間，多長我不知道，但是借鑒上次恐怕有一段時間，現在就想想多少過剩產能沒有清理完，多少債務沒有清理完，壓著民營企業投資很難上升，經濟就很難恢復正常增長，加上國際經濟逐步恢復，大概就是這樣一個基本的判斷，我們的L型走到底了，在徘徊，我們要用歷史的眼光，前后的眼光看中國的經濟。”