市民周先生：

我們小區有戶住頂樓的住戶，私自在屋頂開了天窗。最近發現樓頂漏水，很多業主提議應該給樓頂做個防水，物業初步測算，做防水的費用在5萬元左右，要求整棟樓業主分攤。不過有業主提出：屋頂漏水，可能與頂樓業主私自開天窗破壞了屋頂結構有關，防水費用應由該住戶承擔。我想咨詢：誰能排查屋頂漏水的原因？假如要加防水層，費用誰出？

記者調查

周先生的問題中，查明屋頂漏水原因是首要的，因為這是未來維修費用誰來承擔的依據之一。物業可以做前期的檢查判斷并給出結論；如果業主對物業檢查不認可，可以共同委托房屋鑒定機構進行檢測。

根據《物權法》，以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三和第四條：建筑物的外墻、屋頂等基本結構部分屬于全體業主的共有部分，業主對樓頂平臺有共同管理的權利。業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權，但違反法律、法規，損害他人合法權益的除外。這里指的合理使用，是指業主對如外墻、屋頂等部位的正當使用，如外墻面安裝空調等；不違反法律、法規和管理約定；不損害他人合法權益。如果超出合理利用的范疇，比如私自開天窗或加蓋其他建筑物，就屬于超出范圍，造成了對全體業主共有部分的侵權，應當承擔恢復原狀、賠償損失等責任。

至于增加防水層費用到底誰來出？房屋漏水原因查明后，如果是因為頂樓業主私開天窗引起，那么，頂樓業主除必須恢復屋頂原狀外，還要承擔因此而產生的損失賠償。如果屋頂漏水并非因為私開天窗引起，那么，整個屋頂若需增加防水層，且是這棟樓全體業主的共同意愿，則可以通過一定流程，動用專項基金對屋頂進行改造；不過在此之前，對頂樓業主私開天窗的行為，物業依然要予以制止，并敦促其恢復屋頂原狀。