共和新路街道轄區內的居民樓合建大樓，曾是一座“問題大樓”：原物業公司亂收費、不作為，樓道內堆物情況嚴重，群租現象普遍，居民怨聲載道。不久前，小區業委會終止了與原物業公司的服務合同。小區隨后并沒有聘請長期物業管理公司，但奇怪的是，這座大樓的物業管理品質不降反升——群租問題得到了徹底整治、樓內堆物現象也沒有了。

最近，共和新路街道在大走訪、大調研中發現，轄區內不少原來存在物業管理“老大難”的老舊、微型、老齡化、產權結構復雜小區，近年在炒掉物業公司后，面貌卻“意外”地發生了翻天覆地變化，這是如何做到的？

“計件維修”，自管小區這樣降成本

合建大樓地處談家橋路80弄居委會轄區內，規模不大，共60戶、200個居民。炒掉物業公司后，在居民區黨總支和小區黨支部的全力支持下，合建大樓小區業主們一致同意：不再聘用長期物業管理公司，而是利用小區業主資源“自己管”起來。

怎么管？“物業費由小區業委會統一管理使用，物業最基礎的‘三保’服務——保安、保潔、保綠，業委會采取按時計酬的方式聘請專業人員負責。維修服務則分兩類，較普通的物業維修由小區志愿者承擔，有難度的物業維修請專業的物業公司，計件付費。小區還成立了便民服務中心，由業主無償提供使用工具，對日常的物業維修提供輔助。”業委會負責人說。

在居民區黨總支的引領下，小區還建立了樓組自治團隊。自治團隊推行“自治管家事”，實現樓組居民當家作主，自我管理、自我服務。物業、業委會、樓組則聯手互動，以“業主公約”為指導，倡導樓道文明建設，實現“自治立家規”。通過業主公約和自治立家規，樓道內不能堆物，成為居民們自覺遵行的守則，樓內群租問題也得到了徹底整治。業委會成員還成立了“家園應急響應隊”，讓鄰里間的需求在第一時間得到響應，對提升小區物業管理水平以及環境治理和美化營造了良好氛圍。

20多年老舊小區，請了職業經理人“當家”

東方公寓位于洛川東路 360 號，建造于1996年，1-4 層為商業用房，5 層以上為住宅房，產權結構復雜，又是絕對的袖珍樓盤：僅有居民 96 戶。因為小區居民少，結構比較復雜，開發商與原管理物業因歷史因素存在一些摩擦，導致小區電梯老化等諸多共用設備維修項目，難以及時落實，居民維修訴求強烈。

結束與原物業公司的服務合同后，在居委會黨總支引領下，小區居民另辟蹊徑：單獨成立物業管理處，聘請一位具有豐富管理經驗的職業經理人，負責物業管理處工作的日常運作。物業管理處的工作人員則由小區業委會委托職業經理人來聘用，節省了聘請專業物業公司必要的成本支出。職業經理人對業委會的工作開展和問題的決策還及時給予參考意見。

為保證物業費、公共事業費等收繳和使用的真實性、公開性，避免出現賬務漏洞，小區居民還委托專業物業公司代管賬目。

職業經理人“當家”后，面對的頭等大事是——小區老舊電梯改造。因維修經費有限，物業管理處、業委會采取了向小區居民公開募集的方式籌措資金，但因為價格問題一波三折，幸好有職業經理人從中把關。

原來，最初電梯維保單位報價高達60多萬元，業委會認為“費用過高”，要求降低費用；但維保單位堅持“該報價已是最低，無法降低”。在征求居民意見時，居民們仍覺得費用略高，建議舉行招投標。為拿到有說服力的數據，職業經理邀請了其他電梯維修公司對改造費進行測算，結果比維修單位報價低10萬元。考慮到電梯屬于特種設備，事關居民生命財產安全，為避免維保單位落標后電梯后續的維保出現“互相推諉扯皮”的現象，職業經理人會同業委會，分別與電梯維保單位和居民進行溝通磋商，最終以55萬元的價格通過了項目。在維修期間，職業經理人聯合業委會、物業管理處制定公開細則，全程公開資金使用細節。每兩周，業委會、物業管理處上墻公開維修進度和資金使用明細，并及時答復居民們疑問。最終順利完成了電梯維修項目，確保了電梯正常安全運行，職業經理人“當家”的運作模式也取得了居民的信任。

物業“以大帶小”，“三特”小區終于有人管了

洛善居委會下轄的洛東苑小區，位于洛川中路 838 弄，屬于老舊、微型、老齡化的“三特”小區：小區建造于1997年，只有52戶居民，住戶結構以60歲以上居民為主，小區自建成以來物業費用一直維持在0.5元的低標準。

因為戶數少、資金嚴重不足等問題，小區一直無法獨立聘請專業物業公司進行管理，且在很長一段時間，這個小區無黨支部、無業委會，小區開展群眾自治的基礎薄弱。

為切實有效解決小區物業管理上存在的問題，洛善居民區黨總支發揮了領導核心作用。2011年，居民區黨總支推動小區黨支部和業委會工作班子成立，幾年過去了，小區面貌發生了巨大變化。

最初，居民區黨總支為小區選好班子頗為費心。居民區黨總支成員走訪了小區每一名黨員，每戶家庭，最終選推出一位機關退休黨員干部，作為小區黨支部書記的最佳人選，并成立了洛東苑黨支部；緊接著居民區黨總支、居委會、洛東苑黨支部，通過發動黨員、樓組長、小區積極分子等，初步形成了新一屆業委會成員班子的人選名單，并選舉產生了新一屆業委會，為小區物業進入正常有序的管理奠定了組織基礎。

為確保小區物業管理工作的正常運作，在居委會的監督指導下，業主通過共同的約定，支持和保障業委會并開展物業管理工作。為節約經費開支，小區只配備了必要的工作人員承擔小區的保安、保潔、保綠工作。不過，物業維修一直是小區老大難問題，相比其他“三保”，維修比較專業，要找到有資質的公司承接。居民區黨總支別出心裁，采取了以“大物業帶動小區物業”的方式：由居民區黨總支協調，居委會轄區內悠和家園大型小區的物業公司，采取托管和計件方式承擔洛東苑小區的日常物業維修，解決了這一難題。

記者了解到，近年，共和新路街道在加快推進區域經濟社會發展的進程中，著力加強和創新黨組織引領下的社區共治和群眾自治工作建設，破解了一些小區物業棘手問題，有效提升小區的物業管理水平。共和新路街道黨工委書記厲蕾說，小區物業管理與居民生活息息相關，街道著力解決老舊、微型、老齡化、產權結構復雜小區的物業瓶頸問題，在居民區黨總支領導下，依托居民自治平臺，充分發揮居民主體作用，促進利益相關各方良性互動、合作共贏，暢通物業服務居民“最后一公里”，夯實了居民自治“最先一公里”。