鏈家中介人員郭偉（化名）習慣定期將北京太陽宮區域出售的二手房源整理后發給意向客戶。近段時間，郭偉會在房源后特別提示，“很多房源目前都很有誠意出售，而且價格上面還有浮動。”而5月份以來，郭偉開始定期將房源下調價格同時報送給客戶。非常明顯的趨勢是，與調控前房源難以議價不同的是，調控以來，誠意出售房源的業主開始調整掛牌價。

麥田房產調研數據顯示，大幅降價并不代表市場主流。根據麥田房產的統計，3月17日至6月11日的在售房源中，業主選擇下調掛牌價的房源占到近六成；不過，下調幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。

中原地產分析師張大偉表示，本輪房地產市場在一二線特別是調控政策嚴格的部分城市中，已經出現了價格下調的跡象。但從整體市場看，全國的房地產數據依然處于上升過程中。房價上漲的城市數量依然遠遠超過房價下調的城市。

議價空間增大

“最近有幾套房子價格做了調整，其中太陽公元一期的一套15層的兩居室，業主降價150萬，原價1450萬現價1300萬，其他也部分略有調整。”

郭偉對21世紀經濟報道記者表示，本小區目前有些賣房業主價格確實不同程度有所下調，看房客戶比之前稍微有所增加，因為距離政策出臺至今已約兩個月，有些客戶的房子陸續已經簽約，購房周期已經有了大概范圍，遇到合適的房子也好和業主約談了，所以看房客戶有所增加，但總體成交量依然很低。

鏈家周報顯示，3月份以來均價總體處于下降通道中。需求端的降溫使得買方在價格談判中的地位出現明顯上升，議價空間再次刷新2016年以來的最高水平。業主掛牌價降幅擴大，調價中降價占比達到最高，預計后期價格將繼續松動。改善需求受到抑制，剛需人群相對比較穩定。

業主降價出售的案例不在少數。麥田房產向21世紀經濟報道記者舉例稱，5月底，北五環一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據經紀人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當時業主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（小區同類房源此前成交價約1350萬），后來業主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當于小區去年年底的成交價。

什么樣的房子相對能快一些成交呢？麥田房產多位經紀人表示，“現在的市場很明顯，少數降價幅度大的房源，成交會比較快”。比如上述北五環那套房子，好幾個月都沒有成交，報價下調500萬（比小區同戶型新政前實際成交價下調250萬）后，一周內就成交。“現在小區的成交價，確實降了，但相比去年年底時的水平還是要略高一點”，麥田房產回龍觀區域一位業務經理舉例說，她所在的小區，目前兩居的成交總價平約為380萬，比“317”前的430萬明顯下調，但還是略高于去年年底時370萬的水平。

隨著調控深入，市場調整跡象越發明顯。麥田房產統計顯示，5月份房屋最終的成交價，與業主最后一次報價相比，83%的房源議價后成交，這一比例相比前幾個月均有所提升，尤其是比需求量暴漲的3月份上半月（3.1-3.16）上升了25%。這也顯示，買家的議價能力在不斷增強。

調整跡象明顯

買方議價能力增強背后是待售房源增加和成交量銳減的鮮明對比。

據麥田房產統計，3月17日至6月11日，整體待售房源環比前三個月增加了18%。房源總量的增多，市場成交的減少，都可能會進一步增加業主降價出售的心理預期。但與此同時，3月17日至4月16日，北京二手房網簽量為近半年來最高的25079套，由于網簽數據有一個月左右的滯后期，所以這個數據反映的是新政前的市場成交高峰，隨后的兩個月，網簽量節節下滑，隨后的這兩個月，每月網簽量的環比降幅分別達到43%和40%，為14283套（4月17日-5月16日）和8628套（5月17日-6月11日），已經達到近2年來的新低。

“新政前，小區一個月共成交30幾套，317后這三個月，分別成交了8套、11套、5套”，麥田房產東四環國美區總監表示，現在的買家觀望的比較多，一般出來看房的，心理價位也比較低，輕易不出手。

國家統計局數據顯示，5月份，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個，漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市共有35個，較上月多出2個，二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅縮小、降幅擴大或由升轉降的城市共有37個，較上月多出7個。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，無論是從四大一線城市看，從15個一線和熱點二線城市看，還是從70個城市看，5月大多數城市的房價基本都是漲幅回落、降幅擴大或由升轉降，收縮、下行的趨勢較為明顯，這說明全國新一輪樓市政策的作用正在持續顯現。而在限購限貸、限制商住、提高商貸利率以及各種堵漏措施的共同作用下，5月北京二手住宅價格環比降幅全國領先，政策成效十分顯著。

胡景暉表示，317新政后，北京二手房價便開始下降，最初較為明顯的就是部分大戶型、高總價的房源。不過，大戶型、高總價房源終究是少數，有這種支付能力的購房者也不多，所以這種降價還只是停留在點上。隨著政策的持續，人們對市場的預期已經徹底轉變，房價下調的心理也在不斷蔓延，降價開始向中小戶型、普通住宅轉移，最終發展到了面上。可見，在政策的不懈調控之下，房價的回調已經由個案發展成為了趨勢，并讓改善群體從中受益。