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近期，關于房租到底被誰推漲的話題火爆異常。有一種觀點認為，逐利的資本一段時間以來紛紛涌入長租公寓市場，助推了中介爭搶房源，人為抬高收房價格，導致租金上漲。

實際上，資本是不是房租上漲的推手，無法定論，但金融已在各個領域殺入租房市場，卻是不爭的事實。

在租房市場整個產業鏈條里，有出租房產的業主，有尋求住所的租客，有賺取價差的職業房東，還有運營長租公寓的各家企業，他們既可能是資金需求方，也可能是資金供給方。對于其中任何一方來說，金融都可能有天使和魔鬼兩幅面孔。

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運作長租公寓的企業，大致分為兩類：一類是自有物業的企業，比如萬科；一類是中介性質的企業，比如自如。

無論哪種企業，發展壯大都需要大量資金支持。過去，企業獲得資金無外乎通過銀行貸款、股權融資等手段。比如自如年初獲得40億元人民幣的A輪融資，蛋殼也在上半年完成了合計1.7億美元的兩輪融資。

除了傳統融資手段，近來長租公寓領域更是獨辟蹊徑，興起了ABS模式——即長租公寓以公寓產權、公司股權、預期租金或租房貸款等作為底層資產，在市場上公開募集資金的一種融資方式。

2017年1月10日，“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”設立，募集資金總額3.5億元，成為國內首單長租公寓ABS。該項目的底層資產為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經營的30處物業的部分公寓未來三年租金收入。此后，各大長租公寓運營商都相繼仿效，紛紛發行此類產品。

2018年，政策更是助推了這種趨勢。4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》中規定，明確了優先和重點支持領域。重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

此后，國內各類長租公寓ABS更是如雨后春筍般紛紛破土而出，一派熱鬧景象。

而這種熱鬧，有慢慢變成“過熱”的趨勢，當然蘊含著風險。實際上，關于融資過熱的問題，很早就有業內人士提醒過。這種過熱，的確在一定程度上把資本快速聚集在租房領域，而資本是需要回報的，這就是使得擁有大規模資金的長租公寓企業開始加速發展業務，其中必然出現一些過火出格的現象，被當成助推房租的原因也就不足為奇了。

另一方面，諸如ABS類的資產證券化產品也有其風險，它有可能將住房租賃市場的違約風險直接傳染給信用市場。租金波動、違約退租、空置、現金流預測偏差等因素無疑都是住房租賃市場的具體風險，一旦項目出現問題，將直接影響其未來租金收入，嚴重影響銀行貸款、信用債或資產證券化產品的本息和收益兌付。由于其募集金額往往不在小數，甚至如“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”更是擬發行金額達100億元，如果未來數萬億的信用資金進入住房租賃市場，稍有不慎行業發展中的暗病就會導致違約風險迅速暴露在信用市場，容易產生不小的問題。

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對于租房者來說，金融的確提供了以往沒有的便利。

作為在此領域大力推進的建設銀行，率先推出了個人租房貸款“按居貸”。其主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。此后，越來越多的銀行開始殺入這一市場。

除了銀行以外，互聯網巨頭們以及長租公寓企業也紛紛打起了信用租房的招牌，目前京東、支付寶和百度都紛紛進入信用租房領域，“0首付租房”“付一押零”“無需押金即可入住”等廣告口號屢見不鮮。比如支付寶就和一些長租公寓合作，只要芝麻信用分超過600，就有機會享受免押金租房。

對于有需求的租房者來說，這當然是好事，但對于整個金融市場來說，蘊含的風險與之前的消費貸如出一轍。有業內人士指出，租房貸款本身與消費貸類似，需要防范“騙貸”套現的可能。貸款人很容易能找到有房產的關聯人做一份假的租賃合同，把貸款收入自己腰包，享受基準利率的同時卻把資金用于其它投資用途，如果用來“加杠桿”買房，那與用消費貸炒房就并無不同了。所以，有關部門必須要完善款項的審批，對貸款資格設置門檻進行審核，同時加強貸后的追蹤管理，杜絕挪作他用等行為。

另一方面，租房費用更容易的獲得，會使得部分租房者不自覺傾向于選擇超出自身能力的住處，這也會在無形中抬高了租賃市場的價格，且不排除其中一些人不具有償還能力，形成所謂的“次貸”，產生違約風險。如果形成規模，將如前文所述，波及信用市場。

此外，對于租客本身而言，“被貸款”的風險也不容忽視。目前一些長租公寓在為租房者辦理租房貸款時，并沒有盡到明確告知的義務，使得租房者背上了貸款而不自知。更重要的是，有一些不良中介則是故意為之，一來是為貸款公司甚至P2P引流，二來利用期限錯配來賺取利潤，三來借此獲得下一筆收購房源的資金。舉個例子，中介利用租房者信息獲得了1年租金的貸款，但實際上只付給房東一季度租金，剩余資金在一段時間內中介是可以自由支配的，繼續收購房源也好，投資獲利也好，都是“空手套白狼”。租房者以為自己每月在付房租，實則進了中介的口袋。到頭來，租房者不僅白白付出了利息，個人信息也被泄露得一干二凈，還為他人做了嫁衣。

而對于房東來說，也有容易忽視的風險。比如，房東與長租公寓簽下了長約，中介按季度或按年付你一次租金，可萬一某天中介公司資金鏈斷裂倒閉了，租客來告訴你自己給中介付了5年租金，怎么辦？這種看似荒誕的問題，值得在這條產業鏈上的每一個人深思，也值得相關監管部門未雨綢繆。

所以說到底，金融只是工具，并不會自己對租房市場產生主動的影響。助推房租上漲也好，方便租客也罷，在背后為它戴上天使和魔鬼面具的，一直是人。有天使之人，也有魔鬼之人，還有先天使后魔鬼之人。只有把這些人放到有用監管之中，風險才能得到有效管理。