申城物業法規二審:業委會換屆期間,將不得調整物業費
來源:上觀2018.9.29

業委會是業主自治的關鍵。然而,一些小區面臨業主大會組建難、決策難、執行難的問題,圍繞業委會履職、換屆改選等方面產生的糾紛占比較高。
昨天上午,市十五屆人大常委會第六次會議全體審議了關于《上海市住宅物業管理規定修正案(草案)》審議結果的報告。相較一審,此次修改細化了從業委會組建到換屆的全過程運作規范,業委會的換屆選舉、資格終止等也有了更明晰的說法。
哪些人不得擔任,業主大會可依法自主決定
哪些人不得擔任業委會委員?
《修正案(草案)》進一步明確業委會委員候選人資格條件,完善了不得擔任業委會委員的負面清單條件,即本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職。業主在本物業管理區域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的,不得擔任業委會委員,并要求業委會候選人書面承諾積極履職、不謀私利。
審議中,有委員提出,應當將占用物業共用部分,損壞、移裝、占用共用設備設施,與物業服務企業存在利益關系、被追究過刑事責任等也列為不得擔任業委會委員的情形。
市人大法制委副主任委員丁偉表示,經研究,法制委認為,業委會在物業管理服務中的作用至關重要,對業委會委員任職條件,應當發揮立法的規范引領作用,守住基本底線;同時,也要發揮業主大會的自治作用,依法滿足多數業主對業委會委員任職條件提出的特殊要求。
目前修正案草案第八條第二款所列舉的情形,屬于實踐中多發且較為嚴重的情形,各方具有較高共識,可以不作修改。對于其他情形是否需要列為不得擔任業委會委員的情形,可以由業主大會依法自主決定。為此,在該款款尾增加“業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形”的規定。
業委會換屆期間,不得調整物業費
原法規第24條規定,自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:
(一)選聘、解聘物業服務企業;
(二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
有代表提出,換屆改選期間,物業費不宜有變動,這樣可能影響業主的,建議將“調整物業收費標準”也納入其中。
此次修正案草案新增一項作為第二項,即業委會換屆改選期間,不得調整物業收費標準。
拒不履行職責者,業委會委員資格終止
有的人當初擠破腦袋來競選業委會主任,結果上任后消極怠工,屢屢缺席相關會議。
有委員認為,業委會委員拒不履行職責或者違反書面承諾的,應當罷免其資格。
經研究,法制委建議,對修正案草案作相應修改。
業委會委員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格終止:
(1) 已不再是本物業管理區域內業主的;
(2) 以書面形式向業主委員會提出辭職的;
(3) 因健康等原因無法履行職責其未提出辭職的。
(4) 拒不召集業主委員會會議的;
(5) 一年內累計缺席業主委員會會議一半以上的;
(6) 違反書面承諾的;
另外,根據不同情形將業委會委員資格處理區分為自然終止、確認終止和罷免三種:屬于前款第一項、第二項情形的,其委員資格自情形發生之日起自然終止;屬于前款第三項的,經業主大會會議討論通過,其委員資格終止;屬于前款第四項至第六項情形的,經業主大會會議討論通過,罷免其委員資格。業委會應當將委員資格終止或者罷免的情況在物業管理區域內公告。”
?連續六個月未開展工作提前換屆
每逢業委會根基不穩、人心渙散時,往往會有一場狗血劇上演,什么情況下可以提前換屆?什么情況該實施補選?
市人大城建環保委建議,將業委會補選和提前換屆的情形分開規定;當業委會的決定因侵害業主合法權益被撤銷一定次數時,應當提前換屆。
經研究,法制委建議,新增一款業委會補選的規定:“業主委員會委員人數不足但超過半數的,業主大會可以補選業主委員會委員。”
同時專款規定業委會提前換屆的情形。業委會出現下列情形之一時,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當應業主要求組織召開業主大會會議;業主大會應當就啟動提前換屆改選程序:
(一)業主委員會委員人數不足半數的;
(二)業主委員會連續六個月未開展工作的;
(三)業主委員會作出的決定嚴重違反法律、法規的;
(四)因其他原因導致業主委員會無法正常運作的。
業主大會決定對業主委員會提前換屆改選的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當依法組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
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