今天的虹橋開發區內，摩肩接踵的高樓和縱橫交錯的道路編織起了一座現代化、高品質的城區。如今的“90后”“00后”恐怕難以想象，30多年前，這里還是一片荒涼之地。

1988年，改革開放剛剛走過10年的摸索期。那一年的8月8日，位于上海西部的虹橋經濟技術開發區第26號地塊完成土地使用權有償出讓合同簽約，日籍華人孫忠利以2805萬美元獲得虹橋26號A、B地塊共計1.29公頃（1.29萬平方米）土地50年的使用權。

這是上海首次試點土地批租制度，更是新中國歷史上第一次以法規為保障，通過國際招標成功轉讓土地使用權，標志著新中國土地真正成為重要的生產要素在市場流通，開啟了我國土地使用制度深刻變革的序幕。

歷史就這樣在虹橋開發區翻開了新的一頁。

虹橋26號地塊原址上建成的太陽廣場。 ? ? 攝影：舒抒

---

親歷者說：面對改革，放手一搏

今年74歲的周友琪清楚記得，1988年1月下旬到2月上旬，那短暫又漫長的16天里，他同王安德、朱克君在香港中環交易廣場25樓一間小會議室的圓桌前，由王安德主筆，完成了中國大陸首個面向國際的土地招標文件起草工作。國際招標，招標文件自然要同時準備中英文兩個版本，英文版的翻譯者正是當時還不到34歲的梁振英。

這段香港之行的由來，可以追溯至1986年夏，上海房地產、港口考察團的一次赴港考察。考察團返滬匯報情況后，上海市委立即確定了兩件事：要搞土地批租；盡快成立土地批租領導小組。當年11月，上海市土地批租領導小組成立，組長、副組長分別由時任上海市副市長倪天增和時任上海市政府副秘書長夏克強擔任。

高規格的領導小組成立不到兩個月，1987年1月中旬，上海召開了一次有關委辦局的專業干部會議，向更廣泛層面介紹考察團對香港批地制度及城市規劃的考察情況，包括市計委、建委、規劃委、經委、農委、對外經貿委以及市土地局、規劃局、財政局等17家領導小組成員單位均派人參加。

此時，受邀參會的上海虹橋聯合發展有限公司第一任董事長兼總經理謝武元以及一同參會的虹聯公司經理周友琪還無法想象這場會議的深遠影響。他們和在場大部分人一樣，尚不明白“土地批租”究竟是“何方神圣”，為何一再被市領導提起。

幾天后，領導小組辦公室主任蔣如高帶著副主任王安德與另一位土地經濟專家俞漢卿來到四川中路49號，虹聯公司的臨時辦公地。在三位土地專家你一言我一語的講述中，周友琪大致了解了事情的來龍去脈：上海決定試點土地批租制度，恢復土地作為最重要生產要素的本質，但缺少兩樣關鍵前提，一是法規依據，另一樣就是試點土地。1983年啟動建設的虹橋經濟技術開發區，是上海當時開發最成熟的地塊，進入領導小組的視野絕非偶然。

1988年3月24日，上海首塊批租地塊——虹橋開發區26號基地。 ? ?攝影：朱德茂

周友琪回憶，1987年，虹橋開發區的征地基本完成，基礎設施如“七通一平”等均穩步推進，開發區公司在思想上、行動上都開始把土地視作同開發商的合作條件之一進行出租。國際貿易大廈、揚子江大酒店等項目均是在這樣已經萌芽的市場化思維下誕生，可以說，虹橋開發區是當時上海思想最超前的地方。所以，要從開發區拿出一塊“熟地”，讓市政府拿去“批租”給別人，而“買家”是誰不到最后一刻無人知曉，這讓周友琪的內心既興奮又緊張。

“最后大家轉念一想，開發區就是要幫政府用好虹橋這塊地，有新的機會應該試一試、闖一闖，而不是心生畏懼。”

虹橋26號地塊原址上建成的太陽廣場。? ? ?供圖：長寧區政府

但究竟要拿出哪塊地“試一試、闖一闖”，也經歷了一番糾結。事實上，最先進入批租辦視野的并非最終承載歷史的26號地塊，而是位于今天虹橋郁錦香賓館對面的31號地塊。這里原本計劃借鑒香港太古城，建設成一座涵蓋住宅、商業等多種功能的城市綜合體，但3.2公頃（3.2萬平方米）的面積，對一次大多數人都“心里沒底”的土地試點改革來說，實在太大、太冒險了。

不遠處相互挨著的虹橋25號、26號地塊于是浮出水面。經過綜合評估，26號地塊由于緊挨著已經修建完成的仙霞路、婁山關路，對極度講究位置的地產商更具吸引力，1.29公頃的面積大小也相對適宜，最終確定將該地塊拆分為A、B兩塊向國際招標。而同一時間進程內，土地批租試點的另一樣“關鍵前提”也塵埃落定——1987年12月22日，《上海市土地使用權有償轉讓辦法》發布，于次年元旦正式試行。

新中國首次面向世界的土地招標箭在弦上，但“眼門前”一樁“萬難事”，讓上海又一次看到了同世界市場的差距：寫標書。周友琪回憶，王安德主筆起草完成《虹橋經濟技術開發區第26號地塊土地使用權有償出讓國際招標書》初稿后，批租辦曾請6位大學教授翻譯英文標書，但面對聞所未聞的土地批租專業術語，大家竟都面面相覷。

1988年3月9日，上海土地批租記者招待會在馬家角舉行。 ? ? 攝影：朱德茂

1988年春節前夕，王安德、周友琪、朱克君3人組成工作小組赴港，他們的首要任務是完成國際招標文件起草工作，其次要收集香港各界關于上海土地批租改革的意見，學習香港的專業人才培養機制也迫在眉睫。

在香港，標書起草工作幾乎都在仲量行（經合并后今為仲量聯行）的小會議室內完成，當時任仲量行合伙人之一的梁振英答應免費翻譯英文招標文件。“在上海寫好的標書帶去香港一看，發現同國際標準根本不是一回事，要全部打碎、重新架構，相當于重寫一篇論文。”

于是，每天清晨，工作小組三人都早早來到中環交易廣場25樓會議室，埋頭修改標書。梁振英則每隔兩三天來“檢查”修改情況，不符合國際標準的地方就推倒重來。如此反復兩周，長達幾十頁的招標文件中文版終于出爐，包含《投標指引》《招標通知書》《土地使用權出讓和使用條件》《投標書》《中標證明通知書》《土地使用權有償出讓合同》以及《招標公告》等一整套招投標文件。

30年后再回想起這段經歷，香港土地出讓、轉讓制度的嚴謹和“專人專事”的作風令周友琪記憶猶新。“比如規劃劃線，我們覺得寫‘從A點到B點’已經很嚴謹了，結果香港顧問說應該是‘從A點經過C點到B點’，這樣就不會有第二種路徑，也就不會存在歧義。”類似“三點連成一線”的例子不勝枚舉，也因此確保了標書傳達給世界的聲音完全準確，沒有一絲偏差。

1988年3月22日，上海土地使用權有償出讓國際招標發標會在上海展覽中心舉行。 ? ?攝影：朱德茂

1988年3月22日，上海市在滬港兩地同時向全球發放《虹橋經濟技術開發區第26號地塊土地使用權有償出讓國際招標書》，到招標截止的6月30日，滬港兩地標箱內各收到3份標書。最終，日籍華人孫忠利創辦的日本孫氏企業以2805萬美元獲得虹橋26號A、B地塊50年使用權。

未曾想到，1988年下半年起，日本房地產泡沫開始破裂，孫忠利遭遇預料之外的資金斷層。虹聯公司即刻派周友琪到日本東京與孫忠利面對面溝通，同時帶去一個重要消息：上海市政府愿意提供支持，幫助孫忠利完成26號地塊的開發建設。在周友琪看來，給孫忠利的這一劑“救命”的強心劑，何嘗不是上海面對改革放手一搏的勇敢探索。最后，通過孫氏企業在海外的物業抵押，以及在由建設銀行、中國銀行、農業銀行組成的銀團貸款支持下，26號地塊開發再次啟動，于1995年建成太陽廣場，迎來首批用戶入住。

1988年7月5日，虹橋26號地塊土地使用權有償出讓評標會議在嘉定賓館舉行。 ? ?攝影：朱德茂

1988年7月8日，虹橋26號地塊有償出讓決標新聞發布會在當時的市府大廳舉行。? ?攝影：朱德茂

1988年7月8日，虹橋26號地塊有償出讓決標新聞發布會，圖中前排左二為孫忠利。 ? ?攝影：朱德茂

1988年8月8日，虹橋26號地塊有償出讓簽約儀式在外灘33號舉行。 ? 攝影：朱德茂

1988年9月1日，虹橋26號地塊有償出讓發證儀式在外灘33號舉行。 ? ?攝影：朱德茂

---

從土地批租到優化營商環境——敢于率先回答“時代之問”

1986年至1988年，可以說是深刻改變中國土地使用制度的兩年。而上海在這一歷史突破中扮演的，正是改革先導的重要角色。

相比“一張白紙搞開發”的特區深圳，上世紀80年代的上海，經濟、社會環境都面臨著一股“兵臨城下”的緊迫感。1980年10月3日，本報頭版曾刊發報道，題為《十個第一和五個倒數第一說明了什么？——關于上海發展方向的探討》，“改革開放大潮下的上海將往何處去”，成為當時1100萬上海人的時代之問。

彼時，上海擔負著全國1/6的財政收入，而隨著地方財政支出逐年上升，各項基礎設施、技術改造所需的資金缺口不斷放大。“錢從哪里來”，成為“時代之問”中的最難一問。

破解“時代難題”，上海首先想到的就是向改革要制度，從制度找出路。1985年7月，上海在全國率先成立土地管理局，比國家土地管理局還早成立了一年，現在想來并不令人驚訝——上海在用行動表達對改革的渴求。

1988年3月15日，時任仲量行合伙人的梁振英訪滬，到訪馬家角。 ? 攝影：朱德茂

上海的改革，首先要確立對標國際標準不動搖。梳理上海土地使用制度改革的時間線，“香港”是“上海”之外出現頻率最高的地名。不僅香港的土地批租和房地產經營做法成為上海的重要參考，梁振英、簡福飴、劉紹鈞、羅康瑞等7位來自香港的專業人士也受聘成為上海土地使用制度改革的咨詢顧問，為上海學習香港經驗架起橋梁。王安德曾直言，幸而上海一開始就按照國際標準構建土地使用制度，若非“一步直達”，而是不斷根據市場轉換制度，不僅改革的速度放慢，還將錯失發展先機。

上海的改革，必須堅持依法依規，堅持公平、公開、公正的“三公”透明原則。歷時一年多、八易其稿完成的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》（下簡稱《辦法》）就是最佳證明。1988年12月29日，第七屆全國人大常委會第五次會議通過《關于修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》，明確規定“國有土地和集體所有土地使用權可以依法轉讓”，意味著國家大法承認土地使用權的商品屬性。從計劃分配到市場主導，撥動這根關鍵琴弦的正是上海制定的《辦法》。

上海的改革要走出一條專業化路徑，尤其是身負“改革第一槍”重任的虹橋開發區。在虹橋26號地塊招標前，王安德、俞漢卿等專家以及虹聯公司都曾做過地價測算，使用方法包括模型假設、土地經濟基本理論和場地使用費收取辦法等。但真正凸顯土地價值的則是當時在國內尚屬新概念的“樓面地價”，即單位建筑面積平均分攤的土地價格，與今天人們常說的容積率有密切關聯。孫忠利以2805萬美元競標成功，這一價格遠高于所有人的預期，但允許其建造的大樓容積率較高，因此樓面地價并不高，在這位老道的地產商看來無疑是筆好投資。

上海的改革更要認定目標不放松，堅守初心不動搖。周友琪說，雖然30年來虹橋開發區的詳細規劃、使用性質不斷有所補充調整，但直至今日，虹橋開發區面向國際、發展現代服務業的“底色”從未發生改變。如今聽聞26號地塊轉讓這段充滿大小曲折的歷史，很多人會感慨，孫忠利的中標，頗有些“天時、地利、人和”的意味。“人和”這一點，孫忠利在2015年3月于太陽廣場接受采訪時便提及，小時候父親常對他說，“你長大了一定要到祖國做一件事”。當得知上海要搞土地批租，孫忠利覺得，自己等待多年的機會終于來了。

而“天時”和“地利”則對上海更具啟示。周友琪說，正是上海從1986年起加快土地使用制度改革，抓住了日本地產泡沫破滅和上世紀90年代全球金融危機頻發前最后的窗口期，才能排除萬難完成土地批租這項艱巨的改革。在26號地塊完成出讓后不久，虹橋28-3C號地塊也于1989年1月完成使用權有償出讓投標，上海再一次抓住了改革的窗口期。

從一塊土地的出讓到一項制度的改革，再到國家法律法規的建立完善，最終到今天房地產市場的形成與發展，改革開放最初10余年上海土地批租的試點經驗，對今時今日上海優化營商環境，乃至對中國繼續擴大開放都將產生深遠影響和寶貴啟示。

今日虹橋開發區? ? 供圖：均 長寧區政府

---

記者手記：像“老開發”們當年一樣堅持

第一個“吃螃蟹”的日籍華人企業家孫忠利說，從未有一個國家像中國那樣，帶領13億人口以如此之快的速度發展。中國也確實在探索一條新路，引領這片960萬平方公里的廣袤的土地走上現代化道路。而要牽動這么一個龐然大物，唯有堅持改革，堅持開放。

“老開發們”當年沒有條件完成的改革重任、彼時未曾考慮周全的改革舉措，到今日，正成為步入改革深水區的我們攻堅克難必須啃下的“硬骨頭”。前人已經披荊斬棘，開辟了從無到有的改革之路，此刻的我們則到了必須勇于牽動更深層次利益糾葛的緊要關頭。

這是來自初代開發者的肺腑之言。30多年前，在那段澎湃歲月活躍的“開發元老”如今多已功成身退。周友琪這代親歷改革開放和中國巨大變革的“老開發”們此刻最大的心愿，便是希望今天仍舊能有從四面八方不斷涌來的年輕一代，化身改革之路上新的同路人，像“老開發”們當年一樣，堅持開發開放的初心，堅持深化改革的恒心，像維護心愛之物一樣堅守上海公平、公開、公正的市場環境。

這是來自老一輩開發者多年實踐中的真知灼見，也是指引上海改革開放再出發的動力源泉。