記者日前從奉賢方面獲悉，為解決當下困擾上海農村的宅基地空置、集體建設用地低效、農用地沉睡老化等“三農”問題，今年以來，奉賢針對當地農村地區農用地、集體建設用地和宅基地（以下簡稱“三塊地”）發展現狀，試驗相應的土地“激活”方案，并先后出臺19個配套文件予以保障，探路大都市鄉村振興路徑。

作為上海市鄉村振興主戰場之一，奉賢區內農用地達393平方公里，占全區面積的54%；集體建設用地46平方公里；宅基地10.5萬戶，占地4.9萬畝。

多年來，奉賢“三農”工作屢有突破，但城鄉發展依舊不平衡不充分，究其根源，與農村土地使用效率低下有密切關系。據了解，奉賢全區近31萬畝耕地產值約40億元，占全區總產值僅不到2%，農業經營性收入僅占農民收入的11%；集體建設用地畝均稅收僅1.7萬元；宅基地出租、空置或僅居住60歲以上老人的，占總比例的75%，村莊的空心化、老齡化、外來人口化現象突出。奉賢區委書記莊木弟坦言，奉賢農村發展呈現著“捧著金飯碗要飯”的窘境。

針對這一現象，奉賢區委區政府提出，以促進農民增收、優化人居環境為出發點，把“三農”當作稀缺優質資源，重新發現和放大鄉村價值，一場以實現宅基地、集體建設用地、承包地等農村生產生活資料城鎮化、股權化、工商資產化的基層試驗就此開始。到目前，奉賢針對“三塊地”的激活與價值挖掘工作已初見成效。

記者了解到，針對宅基地空置問題，奉賢主要通過宅基地流轉、置換、歸并、騰挪等方式，把農村碎片化資源縫合集成，探索發展“一庭院一總部”的總部經濟。不久前，入駐奉賢四團鎮農展村的一間民宿企業成功踐行了以空置宅基地為依托的“鄉村總部”模式。企業不僅在農民房內開展民宿業務，還將相關的建筑設計業務板塊注冊并遷至當地。如今，樓上辦公、樓下迎客的特殊格局已經成為這間民宿的特色。

該民宿企業負責人曾表示，對像他們一樣的設計公司而言，能催生靈感的自然環境是最理想的工作地。今年以來，奉賢區各街鎮已陸續試點流轉一部分宅基地，不少對工作地便利性不敏感，反而對工作地生態環境有要求的文創類、設計類企業紛紛表達了合作意向。其中，金匯鎮全馬林蔭小道周邊的宅基地流轉點位已迎來龍湖地產、申亞游戲部落、五常園等一批企業入駐或簽約。

“大都市農村既緊鄰都市，交通便利；又遺世獨立，環境優美，對傳媒、設計企業總部、工作室有別樣的吸引力”，奉賢區農委相關負責人透露，在企業選擇奉賢時，生態環境是一個重要的考慮指標。為了增加招商吸引力，南橋鎮六墩村以租賃形式將宅基地使用權流轉到村后，由第三方市場化平臺改造運維，同時結合周邊綠化、河道的景觀升級，確保宅基地成為生態環境優美的、對企業有吸引力的“強磁場”。通過宅基地流轉，農民也可獲得承包地和宅院出租收益，村集體可留存區鎮兩級稅收，預計戶均宅基地流轉租金每年可達9萬元左右，增加村級可支配收入18萬元。

針對集體建設用地畝均產出低效問題，奉賢試驗以“一公園一總部”“一莊園一總部”的農藝公園模式化解。據介紹，該種模式是通過回購農村集體建設用地，按照“田成塊、林成網、水成系、宅成景”的要求完善生態系統，進一步吸引企業總部入駐，通過導入優勢產業實現升級，提高土地效益，壯大村級集體資產。目前，奉賢已在黃浦江南岸劃定48平方公里農藝公園范圍，規劃建設150個田園綜合體，已有均瑤集團、今日頭條、悠樂芳、東原地產等20余家企業入駐。

針對農用地沉睡問題，奉賢著重探索農村土地股份合作制改革，以創新和激活土地承包經營權流轉機制為手段，推進土地承包管理的法制化、制度化和規范化，促進農民增收。奉賢區農委相關負責人介紹，首批試點涉及的5個村，將根據實際情況和股權設置的不同，采取多樣模式有序推進，其中包括：村級入股外租和自營模式，以農民土地承包經營權入股，由村經濟合作社牽頭并以村為單位組建村級土地股份合作社，或統一對外租賃或發包，取得的收益按農戶土地入股份額進行分配；或由村級土地股份合作社將土地承包經營權作價折股后參與村級農民專業合作社經營，實行保底分紅、二次分配。此外，還有鎮級入股自營和外租等模式。在此次試點的北新村，目前99%的農村承包土地經營權都已經流轉到了村級平臺，后續村里將按照流轉費的相應標準給農民分紅。