隨著調控持續深化、行業競爭加劇，房企融資越來越受到限制。

近日，中國恒大擬發行的16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃再度處于中止狀態，而這已是該筆公司債第二次處于中止狀態。

據相關媒體不完全統計，僅10月就有雅居樂、合生創展、魯商置業等房企的多項融資計劃被中止或終止審查，融資受阻累計數額近300億元。2018年以來，房企融資受阻數額累計近1000億元。

在此現狀下，探索開拓多元化融資渠道補充資金對房企而言尤為重要。記者注意到，信托已成為房地產融資的有力補充渠道，但資金成本面臨水漲船高。

信托類貸款上升

同策咨詢最新數據顯示，今年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

從走勢來看，自今年5月以來，房企融資情況一直不太樂觀，雖然七八月份小幅回溫，但融資額與前4個月相比差距甚遠。而自9月融資再度下降后，10月融資總額環比降幅更超一成，為今年以來融資額新低點。

從分類融資來看，10月債權融資額為391.46億元，占房企融資總量的99.70%，環比下降11.27%。其中，公司債融資194.61億元，占比49.56%；其他債權融資78.90億元，占比20.09%；境內銀行貸款52.59億元，占比13.39%；信托貸款45.35億元，占比11.55%；中期票據20億元，占比5.09%。

從融資渠道來看，10月除信托貸款和中期票據外，其余融資方式融資金額均有所下降。具體來看，公司債融資環比下降9.77%，其他債權融資環比減少39.33%，境內銀行貸款環比減少6.79%，而信托貸款則環比增加了16.2%。

用益信托資深分析師帥國讓告訴《國際金融報》記者，從近三個月（8月、9月、10月）的集合房地產信托融資數據來看，融資類地產項目占比高達70%。

中國信托業協會特約研究員周萍表示，目前房企融資需求仍較大，在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下，短期對信托融資的需求或難以降低。

“今年房企的經營壓力很大。限購、限貸等一系列房地產調控政策密集出臺，使得房企資金流普遍偏緊。然而，房企的融資渠道卻并不順暢。”小小金融總經理劉小峰對《國際金融報》記者分析，監管層加強對房地產行業的調控力度，使得銀行貸款、房企發債等融資渠道均受到一定程度的限制。另外，今年股市震蕩下跌，房企股權質押的融資渠道也受到限制。劉小峰稱，這使得房企不得不接受高成本的資金，以便維持正常的經營。

融資成本上漲

據資深信托分析師袁吉偉介紹，房地產通過信托公司融資，一般的做法是假股真債或信托貸款，根據項目情況而定。以往，銀行向地產公司發放貸款都是通過信托通道來做的，目前信托公司的通道業務做得較少，主要是主動管理業務。“當前，符合條件的地產公司就做信托貸款，不符合的就是假股真債，或者特定資產收益權投資”。

劉小峰告訴記者，房企通過信托公司融資，最基礎的操作模式是信托貸款，即投資者投資信托產品，由信托公司向房企發放信托貸款，房企提供資產抵押、股權質押、第三方擔保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

記者采訪了解到，2018年以來，房地產行業融資成本高企。

易居研究院研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，一般來說，房企的融資成本在5%至7%是較為合理的，但目前很多融資成本遠超過7%，9%以上的現象比比皆是，甚至兩位數的融資成本也存在。這些也體現了房企融資背后的壓力相對比較大。

據同策研究院總監張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，而大型房企的融資成本基本也在8%至10%之間。

具體到信托融資，某信托業人士在接受媒體采訪時稱，房企因為負債率較高，對現金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地產公司去年信托發行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地產公司的發行成本則更高，基本都在15%左右。

對于定價問題，某華東區域信托公司資產信托部總經理在接受《國際金融報》記者采訪時表示，信托的所有業務，包括但不限于房地產項目，都是差別化的市場定價。“成本完全市場化，都是談出來的，高了企業受不了，低了投資者不認。所以不能說信托賺了實體經濟的超額利潤”。

帥國讓指出，鑒于市場上的資金流動性趨緊，加上監管越來越嚴厲，企業融資成本上升是必然的。

“融資成本高與近年的政策調控有很大關系，去杠桿在地產市場形成很大的影響。”嚴躍進對記者稱，后續企業的融資情況會有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業績變好，或者銀行對地產的態度有所轉變，都會對融資形成影響。但房企首先要熬過這個冬天。

項目篩選標準提高

今年以來，房地產信托整體成立規模增長迅速，且收益率也較高，帶動了信托整體收益攀升。

用益信托數據顯示，今年1月1日至10月30日，房地產信托產品平均年化收益率達到8%，規模總計7091億元；而去年同期房地產信托產品平均收益率為7.02%，規模總計4870億元。

袁吉偉對《國際金融報》記者稱，隨著房地產公司自身資金鏈緊張，風險會加大，投資者要求的收益率也會提高。

“當前房地產信托仍是信托公司的一大重要業務，支撐信托規模和利潤的增長。”用益信托工作室研究報告指出，隨著監管趨嚴、資金募集難度加大，未來房地產信托業務發展仍有較大壓力，一旦房企現金流出現問題，后續很可能面臨兌付壓力。

一家上海地區的信托公司相關人士對《國際金融報》記者表示，房地產信托產品利率一路猛漲，信托公司也樂于發行。不過，由于“僧多粥少”，信托公司對房企的要求也不斷提高。

張宏偉稱，信托公司對交易對手的篩選標準不斷提高。以項目所在地來說，即便是一二線城市，房企能通過信托公司融到資的也還是少數。

北京一家信托公司的業務總監坦言，現在公司對融資方的最低要求是百強房企，其次還要考慮項目的位置，對于二線以下城市基本不考慮。