容積率指標計算出新規 復式“挑空”受限

“偷”多點，賣貴點？沒戲了

　　面積在100多平方米的復式四房很受歡迎，勝在總面積小，但使用空間多。

　　日前，廣州市國土資源和規劃委員會網站正式對外發布《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》，將對房地產行業的產品設計帶來不小的影響。

新規自2018年12月1日起施行，有效期五年。規定發布實施前，已取得設計條件且仍然有效的，其建設工程規劃許可、規劃驗收仍按設計條件核發時的容積率指標計算規定執行，這對于現存和已獲批的復式項目是利好消息。

新規定

按照新規，套內建筑面積超過144平方米的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內的，水平投影面積不大于套內各層平均水平投影面積30％且不大于50平方米的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積；當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

如果套內建筑面積不超過144平方米的住宅，層高在3.6~5.8米之間，按該層水平投影面積的2倍折算計算容積率建筑面積；如果層高超過5.8米，按該層水平投影面積的3倍折算計算容積率建筑面積。

新變化

1.套內建筑面積超過144平方米的復式住宅，在“面積增值”上，最多只能獲得25平方米的“附加值”。通過“中空”實現“高溢價”的空間將大大受到壓縮。

2.套內建筑面積不超過144平方米的住宅，不再有通過“中空”實現“面積增值”的可能性。

超20項目在售 “偷面積”成絕版

根據新發布的《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》，最引人關注的變化是關于復式住宅挑高部分的計算方式，顯然將對目前一些“偷面積”的做法起到一定的懲戒作用。

復式使用率遠超平層

近年來，復式產品非常受市場歡迎，尤其是面積在100平方米左右的復式四房單位，總面積小，但使用空間多。業內人士表示，這種設計多是利用挑空部分來“偷面積”，報建6米高的半敞開空間，然后按3米一分為二，再對半敞開空間進行室內化，由于中空部分不計算入建筑面積，就可將單層的單位變為兩層的復式單元實現面積增值。

由于使用率遠高于一般平層單元，所以受到市場青睞，成為主打營銷賣點，其售價往往也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤率顯然更高。據統計，目前廣州單住宅就有超20個類似項目，主要分布在黃埔、增城、白云。例如位于增城的萬科春風十里、保利中航城，位于黃埔的萬科城尚城、龍湖首開云峰原著，位于白云的佳兆業天墅，位于荔灣的保利和光晨樾。

新規執行后，再設計上述這類復式單位就將計算建筑面積，不但沒有了“偷面積”的效果，反而增加了建筑成本，所以未來新的項目再采用這種設計可能得不償失。因此，不少業內人士都認為，目前市場在售的復式產品或從此成為絕版。

事實上，目前在售的復式產品貨量也不多。據克而瑞的統計數據顯示，近一年來，廣州復式產品供應面積為36.1萬平方米，成交面積為26.2萬平方米，去化率約為73%。由于復式使用率遠遠高于一般平層單元，市場對復式產品的接受度較高。具體到月來看，去年的12月、今年的八九月都是復式的供應“大月”，供應面積均超5.5萬平方米。成交高峰則是在去年的3月、今年的6月與8月，成交面積分別為3.5萬平方米、3.2萬平方米、3.1萬平方米。

陽臺“N+1”或有空間

復式設計“偷面積”可以休矣。不過，關于陽臺進深的控制條件又有所放松。根據新規，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。進深或比例超出規定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。相比以往要求不大于2.1米，要求有所放松。

陽臺進深的控制條件從2.1米放寬到2.4米，曾經流行一時的“N+1”房或許將迎來更多的設計空間。