法治周末記者 肖莎

開發商買了地、建了房但不能賣只能租的情況越來越多。

7月4日，上海市規劃和國土資源管理局發布兩宗土地出讓的公告，要求位于浦東張江和嘉定的兩宗土地在出讓時，競得人須100%自持70年。

上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，此前北京、廣東佛山也出現過開發商全部持有的住宅地，但上海此次的情況和北京等地的情況不同，北京是到了限定價格后，才進入開發商比拼自持比例的環節，全部持有其實是開發商自己選擇的結果，而上海是出讓時已經明確要求100%自持。

“以往開發商拿地的目的是開發，開發的核心是快周轉；而自持是要求長期持有和運營，這完全不是一回事。從這個角度上來講，開發商轉型有一定難度，因為開發和自持是兩個平行世界，有很多差異。”鏈家研究院院長楊現領在一次關于租賃業務的分享會上表示。

楊現領也坦陳，租賃行業現在確實存在一些問題，比如說，一線城市租金回報率比較低，租期相對比較短，業主端續約率較低，資金成本過高。

目前已經拿了自持地塊的萬科、龍湖都尚未公布明確的運營方案。

那么習慣了通過快周轉賺大錢的開發商，如何破解租賃收益率相對較低的難題？

楊現領認為，最近不少開發商自持地塊做租賃，他們會有非常天然的優勢，包括在資金端、裝修、建筑端都有很大的優勢，未來開發商會成為中國租賃市場非常重要的力量。

政府要求100%自持的邏輯

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海此次在出讓環節要求開發商全部自持項目，與政府提倡購租并舉的住房思路是一致的。

今年的中央經濟工作會議稱，要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

法治周末查詢公開資料發現，上海市政府近日發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》也提到，著力建設購租并舉住房體系。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的住房租賃市場體系，而且明確了租賃住房的新增供應規模，預計新增供應租賃住房約70萬套，上海還將通過政策引導扶持住房租賃企業擴大規模。

盧文曦分析到，成熟的租賃市場可以緩解銷售市場壓力，也可以對房價形成一定的牽制作用。

“但是，由于上海房屋租金回報率大概在1.7%左右，也就是說想通過租賃收回全部投資成本要幾十年的時間。而這么低的投資回報很難吸引資金介入。雖然當前有不少企業在做長租公寓，但背后都是有大量資本做支撐，如果沒有這些資本僅僅靠正常運營的話，這些公司生存周期不超過兩年。”盧文曦補充道，所以政府通過扶持企業參與租賃活動，減輕企業經營壓力，規范租賃市場操作，提高租賃市場水平，進而達到完善租售體系的目的。

上海市還計劃在“十三五”期間供應“租賃住房用地1700公頃”，這一目標僅僅比商品住房用地供地目標少300公頃。

有類似供地計劃的城市并非上海一個。公開資料顯示，今后5年北京也將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。

租賃市場的幾個問題

雖然租賃市場是國家未來將大力發展的方向之一，北京、上海等地也計劃加大租賃住宅的供地規模，但是這一市場目前仍然存在著不少問題待解。

楊現領和盧文曦此前都已提到同樣一個情況：現在租賃市場的租金回報率(年租金/房屋單位售價)較低。

楊現領說，由于一線城市房價較高，一線城市的租金回報率低于全國平均水平，平均還不到2%，所以在相對來說比較低的回報率的情況下，開發商等運營商能夠堅持做租賃業務是不容易的。

不過楊現領認為，站在今天看當下的租金回報率是低的，站在五年之后的今天看五年之前的情況，長期的租金回報率一直是在上漲的。做任何事情必須要往長遠看，看短不看長肯定做不好。

“還有兩個數據值得測算，即租賃和轉售的回報率。如果一個人買房子之后，過段時間賣掉，轉售的回報率跟長期持有回報率在靠近，那么當租賃和轉售的回報率交叉的時候，這個市場的租金回報率會支撐運營機構所需要的回報率。”楊現領說。

談及租賃行業當前存在的問題，楊現領還提到了國內房客租約普遍較短的問題。楊現領說，從成熟市場來講，日本的租客租賃年限分布通常是這樣的，租期一到五年的占47%，租期五到十年的占16%，在日本租賃是非常穩定的一樁生意。

“但是中國的分散式公寓租客的租期在八個月左右是比較正常的，集中式公寓的租期大概是十個月左右。所以每一次換客就會增加房屋的獲客成本，這個會帶來運營成本的提高，收入的降低。”楊現領說。

在嚴躍進看來，這也就意味著，對于中小開發商而言，如果要自持地塊，就需要占用大量資金，而對于原本就資金鏈相對緊張的企業而言，獲取自持地塊的動力就沒那么大。

如果未來必須考慮自持地塊，對租賃業務并不熟悉的開發商需要注意什么？

“在投資回報率沒有那么高的情況下，怎么樣鍛煉運營能力，使得開發商相對來說可以跑下去，這是開發商需要關注的核心問題。”楊現領說，雖然說不少開發商都在做這件事情，但是做好的真的不多。

開發商自己運營如何破局

嚴躍進認為，當前政策方面越來越多地要求開發商持有，但有的開發商可能還是不愿意做這方面業務，那么未來也可能有開發商會把租賃業務委托給目前已經成熟的租賃運營機構來做。

除此之外，如果開發商堅持自己運營，可以采取何種模式來發展租賃業務？

“通過眾籌破局運營解題。”這是北京萬科掌門人劉肖在去年接受地產財富會采訪時給出的答案。

此前，萬科在北京拍下的100%自持的海淀區永豐18號地塊，在去年12月的競拍中，由于到最后階段，不僅價格、競爭企業自持商品住房面積迅速達到上限，進入投報自持面積后，多家房企投報自持面積比例達到100%，該地塊轉入競方案階段。該地塊最終被萬科拿下。

劉肖此前在接受地產財富會采訪時透露，眾籌破局的具體方案是，萬科為自持商品房地塊建立相應的眾籌平臺，選擇一些合適的眾籌企業伙伴，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，例如，一個住房單元或是一整棟樓作為最小眾籌份額；或是在政策允許的情況下，成立項目運營公司，進行該公司的股權眾籌。

此前也曾傳出消息稱，萬科將會和小米公司合作開發這塊土地。

但是隨后再無傳出相關眾籌建房的任何具體消息。

有不少業內人士認為，眾籌建房的方式，可以解決開發商自持地塊的資金壓力，或許是破局自持地塊的好方法。

但是，嚴躍進此前曾向法治周末記者表示，眾籌建房后續的風險會在于，此類項目在法律層面和監管層面并沒有得到特別明確的支持，創新背后的各類審批還需要花費相對多的成本。

公開資料還顯示，近期有一些地方出臺了關于運營自持地塊的詳細要求。

比如，杭州市國土資源局與市住房保障和房產管理局在今年4月聯合發布的《關于杭州市企業自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》規定，房屋管理部門對企業違反本通知規定，將自持商品房屋“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認定，并納入“黑名單”，國土部門據此取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格。

“開發商和其他企業眾籌建房，在某種程度上就類似于變相銷售房屋。杭州市雖對變相銷售并無詳細規定，但是如果開發商在杭州等地通過眾籌的方式運營自持地塊，可能會面臨著一定的政策風險。”中唐律師事務所房地產業務主管律師王玉臣告訴記者。