超高層“野蠻生長”難掩空置隱憂

近日，上海陸家嘴金融貿易區內，耗資142億元、高度632米的亞洲第一高樓上海中心大廈，被媒體曝出“辦公空間出租率約為60%，僅有1/3的租戶進駐”的消息，低出租率、低入駐率引起業界關注。

日前，《中國經營報》記者以承租者身份實地探訪該項目，負責招租的周姓負責人向本報記者坦承，辦公空間的出租率的確在60%左右，進駐企業中以金融類居多。7月6日下午2時許，記者在大廈的宴會廳和對外開放的觀光層看到，人流量較少，氛圍略顯冷清。而計劃中的**酒店并未開放，星巴克和保時捷的門店仍在裝修中。

受訪行業人士提出，近年來，國內超高層建筑“瘋長”，不少城市已經出現盲目上馬、體量過剩的現象，其運營管理方面也有待進一步改善。針對上海中心大廈的招租和運營情況，記者致電致函項目開發企業上海中心大廈建設發展有限公司，截至發稿前未獲具體回應。

對于“出租率六成，進駐租戶僅1/3”的說法，上海中心大廈資產管理團隊此前向媒體表示，上海中心大廈剛剛啟用，60%的出租率并不低，入駐率也會慢慢提高，同時，超高樓的社會貢獻、經濟價值非常廣，并不僅限于出租。

上海中心低出租率遭質疑

記者走訪了解到，在寸土寸金的上海浦東陸家嘴金融貿易區，上海中心大廈、金茂大廈、環球金融中心三幢超高層摩天樓鼎足而立。上海中心大廈建筑體量相當于2個金茂大廈或1.5個環球金融中心，也由此成為目前上海最大體量的寫字樓項目。

黃浦江畔，外灘和一江之隔的陸家嘴共同構成了上海灘舉世聞名的天際線。不過，近日《中國房地產報》一則報道指出，建筑總高度632米，總建筑面積57.8萬平方米的中國第一、世界第二高樓上海中心大廈，辦公樓層自入市以來出租率僅六成，進駐租戶為1/3，引來不少人對其高空置率的質疑。

公開資料顯示，該項目由上海城投（集團）有限公司、上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司和上海建工集團股份有限公司共同開發。于2008年11月29日開工建設，2014年底土建工程竣工，2016年4月部分投入試運營，2017年2月全面投入運營。

7月6日，記者實地探訪上海中心大廈時，據大廈內一位安保人員介紹稱，上海中心大廈的辦公樓層位于大廈的第8層至81層。根據辦公樓層索引，記者看到，目前已入住的企業包括上海市錦天城律師事務所、支付寶（中國）網絡技術有限公司、國華人壽保險股份有限公司等。“許多中資企業都把上海中心大廈作為其上海總部的選擇，其中金融類企業居多。”大廈一位工作人員介紹。

上海中心大廈高級資產管理顧問陳曉歐此前接受記者采訪時表示，目前上海中心大廈總建筑面積57.8萬平方米，價值600億~800億元，未來甚至可達到1000億元。

同時，仲量聯行中國區研究部總監周志鋒在接受本報記者采訪時提出，在當前情況下，60%已經是一個不錯的出租率，至于1/3的入駐率，該項目的辦公空間去年才開始出租，目前很多企業正在裝修中，其中不乏一些別處辦公期限仍未到期，不急于進駐的企業。

業內分析人士指出，上海中心大廈20萬平方米的辦公體量集中釋放，必將經歷一個相對較長的消化周期，而項目上市初期恰逢上海寫字樓的歷史供應高位，外圍區域的競爭也分流了部分潛在客戶。同時，上海中心大廈的辦公區不宜實現中小面積的分割，存在同質化與缺乏靈活性的障礙。

記者以承租者身份致電其辦公租賃專線，一位周姓招商負責人在接待過程中介紹稱，上海中心大廈以300平方米左右為最小承租面積對外出租，每天的租金從每平方米15元~20元不等，目前整個辦公空間的出租率在60%左右，記者現場看到，不少企業仍在緊鑼密鼓地裝修中。

萊坊上海董事研究及咨詢部主管楊悅晨告訴記者，目前上海金茂大廈、環球金融中心的出租率都在95%左右，而最新交付的上海中心大廈的出租率在60%左右。“由于都處于小陸家嘴的位置，租金水平也比較接近，物業管理方式也是使用自己的物業管理公司而沒有外聘物業管理公司，因此在租賃市場上這三棟大樓存在一定的競爭性。”