本報記者?宋興國

　　實習生?李曉蕾?北京報道

　　波詭云譎的2016年北京樓市，終于有了官方定論。

　　7月11日，北京市住建委發布了《北京市住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》（以下簡稱《白皮書》），數據顯示，北京市2016年新建商品房供給創下五年來的最低點，政策壓制下維持了低水平的供需平衡，二手房的市場主導作用進一步穩固。價格方面，2016年北京房價前漲后穩，四季度價格基本穩定。

　　《白皮書》強調，北京市2017年將繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，繼續堅定不移加強和完善房地產市場調控，“確保2017年房價環比不增長”。

　　分析人士指出，在土地和住宅供應連續多年下滑的背景下，北京一方面依靠調控政策，強力抑制市場投機需求；另一方面，加大限價房、自持租賃房、保障房等住宅用地供應，滿足市場真實的剛性需求。

　　而隨著7月4日，上海推出兩宗“只租不售”的租賃住房用地，讓一線城市的企業自持租賃房再次成為焦點。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的現行邏輯下，租賃市場如何發展，或將成為影響北京樓市的新“X因素”。

　　存量時代：

　　二手房量價齊漲

　　北京樓市已經全面進入二手房銷售為主的“存量時代”。

　　數據顯示，2016年北京新建商品住房上市659.1萬平方米、4.62萬套，同比分別減少32.4%、40.8%，供應量為近5年來最低水平，相比2012年下降近半。

　　銷售層面，二手房市場與新房市場出現明顯分化。數據顯示，2016年北京全市商品住房成交32.6萬套，同比增加15.6%。其中，新建商品住房銷售5.8萬套，同比減少32.4%，二手住房銷售26.8萬套，同比增加36.7%。

　　這也使得房地產**受到一定程度的影響。《白皮書》顯示，2016年北京市完成房地產開發**4045.4億元，同比減少4.3%，增速比上年下降12.4個百分點，占全社會固定資產**的47.8%，同比下降5.1個百分點。其中土地購置價款1953.6億元，同比減少8.7%。

　　值得注意的是，二手住房與新建商品住房銷售套數之比由2015年的2.2：1?提高至4.6：1。這顯示北京樓市踏入“存量時代”，二手住房銷售主導地位進一步增強。

　　價格方面，受調控影響，北京樓市體現出前漲后穩的態勢。新建、二手住房價格指數由1月環比上漲1.1%、2.3%擴大至9月的4.9%、5.7%；“930調控”后，10月的新建、二手住房價格指數大幅回落至0.6%、1.1%，并在隨后兩個月進一步下滑。

　　中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究中心主任嚴金明表示，在供給相對乏力的情況下，北京樓市調控政策壓制了部分市場需求，使得市場維持在較低的供需平衡狀態下，有利于樓市價格的平穩。具體來看，政策主要以增加供應，滿足真實的剛性市場需求和進一步抑制投機需求的思路為主。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，2017年上半年土地供應的節奏有所加快，上半年土地交易破千億。從趨勢來看，今年下半年到2018年，土地供應可能會持續加快。

　　市場關注“租賃住房用地”

　　在“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位下，北京的住房保障成為施政重點。《白皮書》中指出，如何通過改革創新不斷完善適合本市特點的住房保障制度，實現住房保障事業提質增效，依然是當前面臨的重要問題。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，北京特色的住房保障制度，其實早有端倪。總的來說，就是北京此前提出的“低端有保障、中端有支撐，高端有市場”。

　　他指出，針對這一目標，目前北京主要依靠自住房、公租房和去年底推出的企業自持租賃房來滿足低端居住需求；同時，北京在2017年明顯加大了土地供應力度，其中比重較大的限價房，則主要針對中端改善需求。

　　《白皮書》中也明確提出，應當加快推進北京市住房租賃地方立法，以建立購租并舉的住房制度為方向，規范住房租賃市場秩序，保障租賃當事人合法權益，促進房屋租賃市場健康發展，使“租房住”成為解決居民住房問題的重要方式。

　　因此，租賃市場的發展成為市場聚焦點。其中，公租房與自持租賃房，被認為是北京租賃市場的兩大亮點。

　　其中，公租房已經成為保障房建設的主要部分。數據顯示，2016年北京市保障房配租配售量達9.66萬套，同比增加1.86萬套，其中公共租賃住房配租95788套，占到絕大多數。

　　另外，北京去年推出的自持限價地塊，也被認為將會是北京租賃市場的一大增量。

? ? ? 所謂自持限價，就是指“土地限價+商品房入市限價”的雙重限制。在規定了地塊商品房銷售價格上限的同時，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序，比例高者為競得人。

　　不過，新增租賃住房用地，能否解決一線城市的租房問題，還存在分歧。

　　鏈家研究院院長楊現領近日撰文指出，一線城市租房需求集中在交通便利、配套設施相對完善的成熟區域，租房需求的**偏好是車程足夠短，離工作地點足夠近。而新增土地供應一般遠離市中心，這些潛在供應能否滿足市場真實供應暫時存疑。

　　楊現領預判，一線城市未來會形成“2：2：6”租賃市場基本格局。具體而言，20%的租賃供應來自于新增開發，這部分將主要由開發商和政府提供；20%的租賃供應來自于存量住宅的更新改造，且后續由機構出租和管理；60%的租賃供應來自于存量閑置房源的流通和管理。

　　《白皮書》也提出，后續將完善“限房價、控地價”地塊企業自持住房租賃的管理辦法。