佛山一物管公司在被業委會“解聘”后，在長達一年多的時間內拒絕撤場。其后物管公司還將34名業主告上法庭，要求他們支付截止2017年8月的管理費用。記者昨日了解到，對于業主拖欠物管公司在應退場之日起的管理費用，法院不予支持。

　　案情：

　　物管未“撤場” 追討物管費

2008年8月12日，開發商將位于禪城區一個小區委托給一家物管公司進行管理，并簽訂了《前期物業服務合同》。根據開發商出具的《委托書》，確認從2013年1月1日起將涉案小區項目委托給恒×物管公司。

2016年5月6日，該小區（第一屆）業主委員會決定聘用新的物管公司，新物管公司的服務期限從2016年6月1日起至2019年5月31日止。之后，業委會向小區業主發出《退場公告》，聲明恒×公司在小區內的管理服務工作將于2016年5月31日正式結束。

不過，恒×物管公司在國土城建水務局、業委會通知退場后，并未退場，仍堅持提供物業服務。一些業主也拒絕向恒×物管公司交納管理費用。2018年2月，恒×物管公司一紙訴狀，向禪城法院提起訴訟，要求小區的34名業主支付各自拖欠的物管費。

　　業主：

　　物管缺乏收費依據

法庭上，恒×物管公司稱被告的業主拖欠物業管理服務費。物管公司多次打電話或上門催收，一眾業主仍拒交。

業主們則回應，對于在2016年5月31日當日及之前的物管費，因為負責小區前期物業管理的是在恒×公司之前的物管公司，在國土局并無相關備案。業主沒有與該物管公司簽訂物業管理合同，雙方不存在物業服務合同關系，該公司無權要求支付物業管理費。

對于2016年5月31日之后的管理費用，業主們認為，根據《前期物業管理服務協議》的約定，《前期物業管理服務協議》在《物業管理合同》生效之日，即2016年5月6日就已終止。恒×物管公司無權要求支付退場后的物業管理費。

業主們還指出，恒×物管公司的服務做不到位，非法收取廣告費，重復要求業主分攤水電費。特別在2016年5月退場后，該公司占用小區的物業管理房，造成物業管理混亂，業主就認為該物業公司缺乏收取物業管理費的依據。

　　判決：

　　撤場后的物管費不予支持

據了解，該34件系列案，其中撤訴的有13件，判決有21件。禪城法院經審理后認為，經該物業公司和業主確認，雙方沒有簽訂物業管理合同。物業公司表示，現在是按前期物業服務協議的內容，維持小區物業的管理和服務。雙方已形成事實上的物業服務合同關系，因此業主應向恒×物管公司繳納物業服務費用。

至于2016年5月31日及之前物業管理費用該如何支付，法院經審后確認，由于該物業公司在提供物業服務期間并未履行好維護消防設備的義務，兼顧公平原則，對物業公司應當退場日前的物業服務費按照參照標準的80%計算。

對于2016年5月31日之后的物業管理費，依據法律規定，“物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持”。恒×物管公司于2016年5月31日結束服務后，未退出涉案小區。現該公司再以存在事實上的物業服務合同關系為由，主張2016年5月31日之后的物業服務費于法無據，該院不予支持。

最終，在判決的21件案件中，禪城區法院以2016年5月31日為界，在此前的物管費用業主按八成支付，在此后的物管費用，法院不予支持。

據統計，在這21件案件中，恒×物管公司訴請的金額共計77096元，法院判決支持部分訴請的金額合計14513.44元。

　　法官說法：

　　物管單方不撤場 損失應自行承擔

根據《物業管理條例》規定，建設單位應當通過招投標的方式或經過行政主管部門的批準采取協議條款方式選聘為小區的前期物業公司。本案中，恒×物管公司未依法定程序進入涉案小區提供小區服務，違反相關法律規定。且該物業公司在國土城建水務局、業委會通知退場后，并未實際退場，堅持提供物業服務，應視為單方行為，由此產生的損失應由物業公司自行承擔，住戶依法無需再承擔其應當退場日后的物業管理費。

法官指出，近年來物業服務合同案件有上升趨勢。2018年，禪城法院受理的物業服務合同案件有618件，相較于2017年受理433件，同比上升43%。更多案件糾紛源于業主對于物業公司的服務質量不滿、物業公司的商業收入不透明等等。物業公司在收取管理費的同時，應提升自身的物業服務水平，使物業管理費收益與其提供的服務質量相適應。