今天起，《上海市人民代表大會常務委員會關于修改〈上海市住宅物業管理規定〉的決定》（以下簡稱《規定》）正式施行。

記者從市房管局獲悉，原《規定》88項條款中有一半進行了原則性修改，改動幅度較大。“新規”聚焦在住宅小區內尚未根本解決的老問題和新的“急、難、愁”問題，包括：公共收益使用賬目不透明、業主委員會運作不規范、物業服務收費和停車收費價格放開后缺乏議價機制、專項維修資金續籌和使用難及停車難等。

小區公共收益是公眾最關心的話題之一。公共收益從哪里來，又到哪去？使用賬目能否“一目了然”？“新規”給出了答案：公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。公共收益補充專項維修資金后的剩余部分，應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定，用于業主大會和業主委員會的各類所需。“小區業主可以在賬戶上看到公共收益‘分紅’，但無法獨立支取，必須以小區集體的名義使用。”市房管局相關工作人員說。此外，“新規”還要求，如果使用物業公共部分進行廣告、商業推廣等來獲取小區公共收益的行為，必須經業主大會同意。

停車難、車位亂漲價是上海住宅小區的突出問題。“新規”從公平分配停車資源角度出發，物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。這相當于每戶業主最多擁有兩個車位。

同時還提出，物業管理區域內的機動車停車位，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。

“新規”還明確建立停車資源共享協調制度。針對車位價格，“新規”提出，開發商在業主大會成立前不得擅自調整前期物業合同中約定的產權車位租賃價格；設立了業主大會成立后，開發商產權車位調整租賃價格的備案制度，解決實行市場調節價情況下開發商產權車位亂漲價問題。

一些住宅小區還存在業主拖欠、拒繳專項維修資金的現象。住宅專項維修資金，是物業保修期滿后專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金。“新規”做了幾方面規定：專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當及時啟動再次籌集程序。

專項維修資金管理規約未就再次籌集專項維修資金進行約定，且業主大會在90日內未作出決定的，業主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業主發出交款通知，通知其應交金額和交納時間。業主應當自收到交款通知之日起90日內，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的50%。業主經催告后仍不交納專項維修資金的，經業主大會決定，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

物業費漲價了，業主如何辨別漲幅是否合理？“新規”指出，市房管部門將定期發布住宅小區物業服務標準，物業協會定期發布物業服務價格監測信息，實行包干制收費方式的小區物業服務費調整前必須經過審計或者評估，促進形成“質價相符”的物業服務收費議價機制。

值得注意的是，業主的權力和義務首次全文寫入“新規”。此外，居(村)委會、業委會、物業服務企業三者關系也進行梳理，并對社區黨建引領進行了規定。