??然而，必須注意的是，三四線城市的當地購買力并不像一二線城市那么雄厚，積壓的剛需蓄水池雖然在數月之內得到釋放，但后勁可能不足。

這種情況下，大家不禁要問：各個城市未來的房價會怎么變化？哪些城市的房價比較有支撐？又有哪些城市需要繞道走呢？

先看影響房價走勢的三個因素

房地產的供應流程基本是這樣的：房地產企業通過招拍掛等方式獲得土地，然后在土地上開發建筑樓盤，并根據各地預售條件的不同，在樓盤蓋到一定程度（比如**了25%）的時候拿預售許可證進行預售。預售后，房地產企業繼續蓋樓盤，直到樓盤建好、通過驗收，然后交房（參見圖1）。

如此，分析一個城市的房價，有三個角度：

一是觀察最近的房價變化。因為房地產流動性差，所以房地產價格的變動具有趨勢性。比如，拿樓盤和股票比，股票的流動性就比樓盤好很多，當天賣掉股票，錢立馬會回來，但出售樓盤所花費的時間就長很多。流動性差意味著一旦房價下跌就容易產生觀望情緒，因為購房者買漲不買跌，當觀察到房價出現下跌后通常可以再等一等，因為房價不會迅速出現拐點。因此，觀察近幾個月的房價變動通常可以預測未來1-3個月的房價變化。

二是觀察可售樓盤的數量，即近期拿到預售證的樓盤有多少。這里的可售樓盤相當于庫存的概念，如果可售樓盤很充足，比如近一段時間突然有很多樓盤紛紛進入預售期，意味著市場上有很多的供給，這會對房價產生壓力。可售量通常可以影響未來3-6個月的房價變化。

三是觀察土地出讓情況。最近招拍掛的土地數量相當于中長期的庫存，這些土地經過6-9個月的建筑時間，就會變成可售樓盤，因此，一段時間內一個城市的拍賣土地數量暴增，意味著未來6個月以后的商品房供給也會大幅增加，房價就會面臨下行的壓力。所以，土地出讓情況可以看成是影響未來6個月以上時間的房價的變量。

?短期：哪些城市不宜購入房產？

了解了影響房價走勢的因素，再來看看哪些城市短期不適合購入房產。

首先，需要弄明白短期哪些城市的房價可能較弱。為此，我們把各城市的成交量環比和房價環比放到一張散點圖中觀察，發現量縮價跌的城市短期房價走勢不樂觀。

比如，根據各主要城市6月的銷量環比和房價環比，各城市主要分布在三個象限中（參見圖2）：

第一類城市量縮價跌，這類城市（合肥、珠海、青島、北京等）分布在左下角的第三象限中，這類城市短期房價不樂觀；

第二類城市量縮價升，這類城市（徐州、大連、成都等）分布在左上角的第二象限中，它們的房價需要警惕，因為房價的上漲沒有獲得成交量的支撐；

第三類城市量價齊升，這類城市（深圳、上海、南京等）分布在右上角的第一象限中，這類城市房價短期繼續看漲。

因此，如果看未來1-3個月，買房需要規避的城市有合肥、珠海、青島、北京等，在第四象限的廈門和蘇州也要警惕；短期來看，基本面比較健康的城市有深圳、上海、南京等。

?中期：哪些城市庫存壓力大？

下面，分析一下哪些城市未來3-6個月的庫存壓力大，以此來推斷其房價走勢。

通過計算各個城市6月末的可售住宅數量和今年上半年月平均銷量的比值，可以得到每個城市住宅的可售月數（參見圖3），即消化現在的可售住宅大概需要用掉多少個月的時間。一般來說，可售月數在6個月以下的城市房價上漲壓力較大，可售月數在12月以上的城市房價下跌壓力較大。

從圖3可以看出，惠州、淮安、上海、安慶、蕪湖、南京、杭州等城市可售月數在6個月以下，說明中期來看房價上漲的壓力較強；金華、東莞、贛州、馬鞍山等城市可售月數在12個月以上，中期來看房價面臨下跌的壓力。

??長期：哪些城市房價看跌？

再來展望一下未來各城市6個月以上時間的房價走勢。通過計算各個城市從2016年6月至今年6月拍賣住宅用地建筑面積的總和，再除以這些城市今年上半年的月平均住宅銷售面積，能大體得到過去1年拍賣的住宅用地，在形成可售貨源后大約可以銷售多少個月份（參見圖4）。

從圖4可以看出，泉州、深圳、湘潭、韶關、臺州、東莞、青島、溫州、長春等城市土地可售月數在6個月以下，說明長期來看房價繼續上漲的動力較強；濰坊、無錫、南京、武漢、濟南等城市土地可售月數在20個月以上，長期來看房價拐頭向下的概率較大。

通過以上分析，就可以總結出未來短期、中期和長期內看好和不看好的城市。具體來說，房價看漲的城市一般是最近住宅銷售量價齊升、住宅可售量不足半年、過去1年土地成交量較少的城市；房價看跌的城市一般是最近住宅銷售量縮價跌、住宅可售量在1年以上、過去1年拍賣的土地可賣1年半以上的城市（參見表1）。

綜上，您就可以知道哪些城市可以繼續持有、哪些城市應該及時下車啦。最后，祝各位買到自己滿意的住房。