隨著《上海市第五批優秀歷史建筑》名單及其保護技術規定推出，無論是參照英國的“高限登錄“還是法國的“低限登錄”，上海歷史保護建筑的家底逐漸趨于明晰。但隨之而來的問題是：如何使這種保護在經濟上可持續，城市更新更需要的是可持續的商業模式和配套政策。

一位名叫普凱馬的文化學者指出：很少有人會說歷史建筑沒有用或市場對它們沒有需求。關鍵在于這些建筑的經濟價值比那些替代方案要低。假如歷史建筑的使用成本比它們的競爭對手低，就會自然吸引到投資者的支票簿。而歷史建筑的經濟價值和商業價值在于它的審美魅力、地位象征和稀缺性，以及它轉化為實用性的能力，如果能形成社會需求，就能吸引社會購買力。

難度在于如何挖掘它們的經濟價值，形成真正的社會需求。

從上世紀70年代開始的城市歷史街區更新在世界范圍內有很多案例可以借鑒。比如巴黎的馬賴街區、紐約的蘇荷區、倫敦的泰晤士街區、曼徹斯特的卡斯菲爾德街區、意大利的博洛尼亞中心區、都柏林的坦普爾街區等，“菲奇原則”根據建筑損壞程度確定進行干預的梯度，將“整治”分為保護、修繕、整修、改善、改造、重建與復制諸類，或以旅游和文化產業為先導實現振興，或以住宅建設為先導實現振興，積累了很多成功的經驗乃至教訓。

作為一座百年城市，香港在60年代經濟繁榮時，并沒有注意歷史建筑保護，許多老建筑被拆建成商業大廈，直到中環的郵政總局和利舞臺等老建筑被拆，才如夢初醒，終于在70年代頒布了“古跡古物保護條例”，并于2007年推出“活化歷史建筑伙伴計劃”，其主旨是：政府和專業人士監督，授權社會機構營運，減輕政府負擔，提升營運效率，保障社會公平，提高居民社會參與，普及民眾保護意識。香港的城市更新有四種類型：重建發展、樓宇復修、文物保育與舊區活化。

上海的優秀歷史建筑保護，好的案例其實也不少，如榮宅為普拉達公司租用作為公益形象和品牌文化展示；鄔達克舊居由社會組織出資修繕作為紀念館開放；嚴同春宅在文化單位的使用中開放。改造后的思南公館因為讀書會的嵌入而漸聚人氣，無異是一種有益的活化方式。

所有成功的案例都離不開一個詞：活化。

曾有專家分析歷史街區的社會、文化、美學、文脈、建筑等多重價值，還有一個很關鍵的價值叫場所感，恰恰在這一點上我們明顯還注重不夠，所謂場所感，我的理解就是活化，有人在里面從事積極的經濟文化活動，產生特殊的愉悅感，才構成活化的場所。

支撐所有價值的基礎無異是“經濟價值”。曾經有專家指出：要對一個特殊地段或歷史街區注入投資，必然需要一種商業上的理由。各種鼓勵措施和其他公共活動時常是投資意愿的重要組成部分。在缺少大規模的公共補助金時，城市歷史街區需要保持并確立其地位，尤其需要利用其本身具有的重要價值：即歷史文脈、歷史關聯性以及場所感。

歷史風貌保護區之所以有經濟價值，在于其可以利用積累的“聲譽資本”，產生地段級差房價和租金，引入更有價值的企業和商業租戶。眾籌民宿開發、開發長租公寓，帶動旅游業和相關產業、周邊產品，產生板塊效應和地區溢出效應，乃至適度允許參與保護的企業進行不影響風貌的梯度房地產開發，導入新的居住人口和消費人群，等等，都是可以探索的方式。

當然，作為公益性的公共空間，政府的配套投入也是必須的，且可以對參與開發優秀歷史保護區域的企業和個人，像歐洲、美國和日本那樣，給予直接的資金補助、地稅減免、稅收優惠和低息貸款。巴黎馬賴街區的做法是視對公眾的開放程度允許維修成本的50%-70%抵消稅金，政府部門最高可能支付歷史名錄級建筑修繕費用的40%。美國規定改建費用的20%可從業主繳納的所得稅中免除，日本所有者可享受1/2的地價稅減免，修繕時的監理費用1/2由國家補貼，修繕工程等還可獲得低息貸款。

政府從財政上給予支持是應該的，但從長期來看，經濟振興更重要，因為最終還是必須依賴富有成效的市場運作才能維持公共領域的正常運轉。香港特區政府在城市更新中的角色定位，由原來的執行者向執行者和“促進者”并重轉變。促進者角色指的是，在部分項目中真正的執行者是市場主體，政府只是從旁協助，提供資金、技術和資訊等方面的幫助。

為了更好地發揮促進者的作用，香港還設立了市區更新地區咨詢平臺、市區更新信托基金、市區重建中介服務有限公司等機構，提供政策、規劃、利益協調、技術、資金等方面支持。上海現在強調“一網通辦”，為什么不可以搭建一個“歷史街區保護和振興”的網絡專屬平臺，各項法規政策、保護要求、操作規程、扶持措施透明，協調社會各方力量出謀劃策，對一些城市設計也可以事先廣泛征集市民意見，以避免一些明顯的失誤。

城市更新資金有限，即便是歷史街區，政府在規劃考慮時，也應先著眼于那些臟亂差的區域，違章區域和因長期棄修而破敗的區域，所謂的堵點、亂點、過時點。在保護歷史與改善民生結合的當下，不能完全“靚女先嫁”。

無論是成為紅色文化、海派文化和江南文化的承載區，還是形成社交、體驗、休閑、文化消費結合，住宅區商業和跨界業態匯合，社區、街區和園區融合的振興計劃，使歷史街區既可賞，又可游，還可居，歸根結底是充分用起來，將之真正“活化”，成為生機勃勃的場所，才可持續。理想的狀態是，原住民住得舒服，背包客游有內涵，年輕人重返有望，產業發展有前途。

“活化”了，才有“財力”，有了“財力”，才能活好活久。