“業主拖欠物業服務費、在小區里不按照規定分類投放垃圾、拒不清理樓道堆物，碰到這些難題，誰來管、如何管？”黃浦區半淞園路街道探索從自治、法治的角度解決這一系列大城市社區治理難題。近日，在半淞園路街道舉行的第三屆業委會“治家”講壇上，街道與街道業委會聯合會對外發放了半淞園社區《住戶守則》。

民主協商基礎之上的社區住戶規范

半淞園路街道轄區內商品房小區多，業主委員會覆蓋率高，業主對自身權益具有較強的維護意愿。街道轄區內的耀江居民區近年推出了耀江版《住戶守則》，被稱為上海首個“帶著牙齒”的《住戶守則》。

原來，在專業律師的幫助下，針對小區治理中的難點，耀江社區業委會以住戶守則的方式對業主提出了行為約束。耀江版《住戶守則》的規定全部來自法律條款，相比一些村規民約，耀江版《住戶守則》具有法律效力。如，對亂停車、飼養寵物不文明等住戶行為，在《住戶守則》中均可找到法律約束條款。

在耀江版《住戶守則》的基礎上，街道與街道業委會聯合會推出了面向整個街道轄區的半淞園社區《住戶守則》。其中引導規定了小區管理中涉及的房屋使用、公共空間、環境衛生、車輛管理，并提出住戶需要遵守的幾個基本規定，同時列明了法律風險提示，將分散在各個法律法規中的規定進行整理，對守則中屬于違反法律規定的行為、將產生什么樣的法律后果等一一告知。

金源方程律師事務所律師王德杰全程參與了耀江版與半淞園版《住戶守則》的制定。他說，兩份守則，前者是自下而上的規定，后者是自上而下的規定，但基礎都是居民的民主協商。據悉，半淞園版《住戶守則》的出臺經過了律師團隊草擬、業主代表協商、專家團隊研討、相關職能部門參與討論修訂等步驟，歷時一年多的時間。

“半淞園版《住戶守則》是一個示范文本，符合半淞園轄區特點，小區業委會可以根據小區實際情況對其中的條款進行修改、刪減、補充。同時，它不是一個強制性的規定文本，突出了有效共治的特點，從推行和落地都需要居委會、業委會、物業公司的參與，在具體問題的落實和解決上更需要相關職能部門的配合和參與，而且只有小區業主大會通過后，《住戶守則》才能夠生效。”街道負責人這樣解釋。

有利于促進小區形成良好社會風氣

“這個守則，對我們指導業委會工作太有用了。”拿到《住戶守則》，半淞園街道制造居民區黨總支書記朱麗第一時間翻看。她說，制造居民區轄區內主要以高檔商品房為主，但部分居民對家門口公共空間看得很重。在治理樓道亂堆物現象時，居委會、業委會、物業經常遭遇居民阻攔，甚至出現謾罵、推搡的情況。“有些居民不了解相關法律法規的規定，對我們說，樓道里的空間是他們花錢買下來，想怎么堆就怎么堆。”面對居民的不理解甚至無理取鬧，居委會、業委會、物業只能盡量勸阻。

在半淞園版《住戶守則》中，對于樓道安全有著明確界定：樓道內不得堆放物件、投放垃圾、停放非機動車以及實施其他可能阻礙樓道通行的行為。一旦違反上述規定，業委會、物業可就占用樓道的行為，要求相關責任人限期整改；對限期內不整改的，業委會、物業可以代為清理，產生的費用由相關負責人承擔。

“小區治理中需要正能力量的氛圍，讓那些不文明的現象難以存在。”在論壇上，來自青浦一個小區的業委會主任韓冰說，很羨慕半淞園有這樣的《住戶守則》。他所在的小區目前沒有類似這樣具有法律效力的住戶守則，但他們業委會通過一些在業主中達成的規定來治理小區，也取得了不錯的效果。比如，過去有人在綠化帶上亂停車，業主們達成了“損壞綠化一平方米賠償500元”的規定，減少了綠化帶亂停車現象；小區有人不繳納物業費，業委會會堅決要求物業起訴這樣的業主。如此，小區逐漸形成了較好的風氣。“半淞園版的《住戶守則》對住戶行為有了更加全面的規范，能夠幫助小區形成良好風氣。”

對違約現象制定了標準化處置流程

當天，在論壇上發放的還有半淞園社區《住戶守則實施指南》，列明了小區管理中需要實際操作所需的配套示范文本。實施意見最大的亮點在于，列明了《半淞園住戶守則違約行為處置》辦法，規范了業主委員會、物業公司和居委會碰到違反住戶守則的行為時的職責范圍和操作流程。

“這是對物業、業委會、居委會的操作規范。”王德杰說，有的住戶說，《住戶守則》更多是對住戶行為的規范；那么有人如果違法了這些行為，物業、業委會、居委會如何對這些行為處置。是否能規范、妥善、到位的處置，將影響到住戶守則的遵守。因此，在半淞園版《住戶守則》之外，補充了這個實施指南。

如，遇到居民舉報有違反住戶守則的現象，《實施意見》規定：物業公司應該前往現場查看，采取拍攝或者攝影等方式固定現場情況；確定為違法住戶守則的的行為，應該開具整改通知書，寫明應整改內容、依據與整改期限；對逾期不整改的，物業應該出具責任告知說，寫明將會采取的處理決定，同時可向有關部門通報并申請立案；如果有關部門認定將給予住戶處罰，物業應配合執法，并將執法情況公示等等。操作流程非常詳細，確保了守則的執行和落地。

半淞園路街道牢牢抓住黨建引領社區治理，在論壇上，還發放了《關于進一步加強黨建引領業委會建設的實施辦法》與《指導手冊》等，使居民區黨組織明晰了工作職責和努力方向，為進一步加強對業委會的指導和監督提供了有力支撐。