熱火朝天的2019上海書展上，一條道路引來市民齊齊圍觀。誕生于1900年的它，有著上海道路界元老的穩重積淀，有時候，它選擇“長高”，于是矮房蛻變為高樓；有時候，它拒絕“長高”，留下的老建筑至今風情萬種。

它就是淮海路。今天在上海書展簽售的《情“遷”淮海路——致敬新中國70華誕》，該書收錄了236幅珍貴老照片，講述了百年淮海路背后的城市發展。

“長高”的是樓房也是經濟數據

走在淮海路上，這幅路人如織和高樓林立的畫面，無不向人們訴說：這里就是上海最繁華地區之一。每一座高樓，都是一部業態更替史。

淮海路的商業發源很早。上世紀20年代，道路兩旁就有鱗次櫛比的小商鋪，商鋪后面是成片民居。戰爭時期，淮海路逐漸落寞。改革開放后，低矮的商鋪和民居開始被高樓取代。

20世紀30年代，俄僑在霞飛路（今淮海路）開設的照相圖片館

一些高樓，取代原址上小而散的商鋪，升級商業街業態。例如，“老大哥”淮海中路1號——柳林大廈，它的前身全國有名的服裝市場——柳林市場。如今，高33層的大樓將商場、餐飲、娛樂、辦公等多元業態集于一身。又如淮海路“最高樓”金鐘廣場，也選擇發展多元業態。所在地塊由老酒樓、點心店、服裝店等商鋪騰退而來。

柳林大廈

金鐘廣場

一些高樓，來自舊區改造，提升商業街土地產出率。淮海路商業街最開始起源于住宅區，商鋪大多“層高不高、進深不深”，成為淮海路商業升級的掣肘。1985年，淮海金融大廈開始動工興建，拉開淮海路舊改序幕。高38層的香港廣場，集商場、娛樂、美食、酒店式公寓和寫字樓于一體，由傳統石庫門民宅區騰退而來。樓高26層的瑞安廣場，曾是居民云集的寶康里街坊，如今蛻變為創意體驗和時尚之地。

香港廣場

瑞安廣場

道路“長高”的同時，業態表現和經濟數據也在“高漲”。在20世紀90年代末，淮海路從過去每個商店營業面積152平方米，變為商業用房總面積達23萬平方米的商業街，形成多功能、現代化、綜合性的業態。在世博會前，淮海路已經擁有一批具有影響力的全球品牌旗艦店，對原盧灣區的經濟貢獻占比達到60%至70%。如今，淮海路也成為“首店”“旗艦店”追捧的區域，新業態、新模式涌現而出。例如，K11購物中心的生態人文藝術綜合樣本，新天地廣場的女性社交生活樣本。一些寫字樓年稅收超億元，世界500強企業云集。

K11生活購物中心

新天地廣場

“拒絕長高”保留城市記憶和底蘊

“長高”的同時，淮海路也在“變厚”，這與它的文化基因有關。淮海路原名霞飛路，擁有大量洋房、石庫門等老建筑，這些載體蘊含了豐富的歷史人文故事。發展經濟的同時，這些文化與建筑作為淮海路的底色予以保留，甚至更新活化。

建于1930年的國泰電影院，90年間不曾更換功能。原為國泰大戲院的它，出自著名建筑事務所——鴻達洋行設計，是典型裝飾藝術派風格。類似的還有法式西餐館紅房子西菜館，它誕生于1935年的霞飛路。不少上海人的第一頓西餐是從這里開始的。

國泰電影院

淮海路還有“紅色基因”。今年修繕開放的“漁陽里”中國社會主義青年團中央機關舊址紀念館，是一處約建造于20世紀10年代中后期的石庫門里弄，這里先后成立了中國共產黨發起組、上海社會主義青年團，許多中國共產黨早期領導人從這里走了出來。此外，國家級文物保護單位“中共一大會址”“宋慶齡故居”也在淮海路沿線。

漁陽里

一些老建筑在修繕改造之后，被賦予新功能，重煥生機。例如，著名的新天地，以獨特的石庫門建筑、優雅的商業環境，成為上海城市的新地標，被認為是里弄建筑的經典改造模式。1999年，太平橋地區改造項目“上海新天地”工程開工，通過拆除重建、保留或復建外墻，保留了原有里弄建筑的外在風貌。通過“人走房留”的方法，房屋內部居住功能轉換為商業功能，注入餐飲、購物、娛樂等業態，成功實現商業價值。

新天地

以點帶面，活化老建筑帶動了一批產業聚集。原為霞飛路巡捕房的中國愛馬仕之家，經過長達6年的翻修，最終被恢復至接近最初原貌，紅磚水泥外墻和露臺窗戶，可鳥瞰法國梧桐成蔭的街道。經過商業調整和升級，在愛馬仕之家附近已經積聚了一大批國際知名品牌，整條商街商業氛圍濃郁。

中國愛馬仕之家

城市更新為淮海路發展“賦能”

無論“長高”還是“變厚”，淮海路的發展和大批動遷居民緊密交織在一起。通過城市更新，大批居民的居住條件得以改善。同時，居民們為上海城市發展做出的巨大貢獻，也被牢記。

《情“遷”淮海路——致敬新中國70華誕》一書的主編，是從事動遷工作30多年的全國勞模張國樑，他幾乎全程見證了淮海路這些年來通過城市更新發生的巨大變化。這些年來，上海不斷完善的房屋征收政策，為確保居民更好實現“居更佳”提供了保障。

2002年，張國樑在原盧灣區率先探索實踐“陽光動遷”，核心就是“公開、透明”。上海的“陽光動遷”在隨后的數年里逐步完善發展。2009年，原盧灣區建國東路390地塊成為全市率先試行“征詢制、數磚頭、套型保底、解困納保”動遷新政的基地之一。本世紀初，上海探索出核心為“公開、公平、公正”的“陽光動遷”，舊改工作步入“快車道”。

房屋征收政策不斷優化，為淮海路的商業升級提供加速度。2002年，新天地地塊全面開業。2010年，緊鄰淮海中路的思南公館保護改造項目試營業。

近年來，在城市更新的背景下，居民生活條件改善則與歷史文脈保護有機結合。位于淮海中路358弄的石庫門里弄住宅“尚賢坊”正在進行更新改造，這里將納入商業業態，也將探索對居民生活條件改善與歷史文脈保護的更好詮釋。