自5月底公證搖號細則出臺至今，南京樓市供應量持續開閘，迄今為止已連續3個月新房上市達到四五千套以上，而在這一波持續不斷的供房潮中，剛需房源占據了絕大部分比例，也被業內稱為是近年規模最大的剛需購房“窗口期”，而且剛需買家的“上車”機會接下來也并不會中止。

近3個月剛需板塊全線“掃貨”

據記者粗略統計，自5月底新房開閘至今，南京樓市在3個月時間內已累計有80多家樓盤推出了大約1.9萬套住宅房源，堪稱海量供貨。這其中剛需房源的占比相當大，包括江北、江寧、板橋、城北以及溧水高淳在內，有50多家剛需樓盤在這段時間內推房。其中至少有40家樓盤均價未超2萬元/平方米，占到總數的8成左右，其余樓盤的均價最高也在2.5萬元/平方米以內，處在市場所稱的剛需購房“心理價格線”范圍內。這些剛需盤累計推出的房源達到了約1.2萬套，這也意味著近3個月以來新上市的房源中有6成以上都是剛需房。

如此密集且持續的供應，也被業內稱作是近年難得一見的剛需購房“窗口期”。這期間，很多剛需主力板塊數月來開盤不斷，拓展了剛需買家的選擇面。例如六合板塊近3個月來已累計有12家樓盤推房4000余套，平均下來每月有4家，溧水板塊近3個月也至少有8家樓盤推房上市，新增供應近3000套，兩大“剛需基地”都有多家樓盤一次性推房超過500套，而且近期開盤均不止一次。同時這些處于價格洼地的板塊，樓盤均價絕大多數也維持在前期水平零漲幅。8月份由于兩大板塊上市最密集，市場還出現了難得一見的滿眼“萬元盤”景象。

即便是一些在售樓盤已不多，房源供應相對緊張的剛需板塊，也維持著上市節奏，例如板橋此前在售的3家樓盤從6月份至今全部開盤出貨，高新區近期也有兩家開盤。此外包括祿口、江寧濱江和堯化門在內，這些板塊近期在售樓盤最多都不超過三家，此前也都有開盤。總體來看，近3個月幾乎所有剛需板塊不論“貨量”多少，全都有推房動作，也有網友將這樣的狀況形容為剛需板塊的大規模“掃貨”。

剛需“窗口期”持續3個月難得一遇

面對這么大規模、時間持續又如此長的“窗口期”，購房需求也隨之大量釋放，有業內人士將這一輪剛需上市潮中入市購房稱作“上車”。其實和往年相比，今年剛需買家搭上這班車也顯得特別容易。雖然很多樓盤依舊需要搖號，但大量剛需客得以轉戰各個板塊和樓盤登記買房，有了“多項選擇”的空間。在江北、江寧、板橋、麒麟乃至溧水，近期多家搖號盤的售樓處都出現了買家一路跟隨搖號“陪跑”的現象。而記者發現，這其中相當一部分買家并不僅僅是為買到一套房，而是盡可能選到總價戶型最合適的房源。

不過在另一方面，剛需盤的熱度依舊普遍不低。記者粗略統計發現，近3個月來搖號樓盤的數量始終占據開盤總數的一半以上，其中除了少部分是熱點改善樓盤之外，大多數都是剛需項目，比例還有上升的趨勢，例如上月有18家住宅項目領銷許上市，搖號售房的樓盤就達到了11家，全部是剛需盤，還有兩家樓盤留到本月選房。搖號銷售的房源量大約占到了推房總量的7成。另據業內統計，從5月底公證搖號啟動以來，南京全市已有近5萬組客戶搖號選走大約1.3萬套房，也占到近3個月上市量的6成多。

不過從上月開始，剛需市場的冷熱不均體現得格外明顯，部分板塊如江寧濱江、高新區、板橋和溧水，搖號中簽率連創區域乃至全市新低，4家樓盤搖號中簽率均不到一成，最低僅在4%左右。但同樣有3家樓盤中簽率達到一半以上，最高超過7成。板塊熱度也呈現分化，6月份曾經有4家樓盤連續搖號，甚至用上手工抽“紅包”的六合板塊，到8月僅有1盤“開搖”。

多數板塊尚有補貨空間，買家不必“忐忑”

眼下隨著時間的推移，也有不少剛需買家感到忐忑，很多板塊房源出貨已經差不多，“窗口”還能開多久，購房“搭車”的機會還有多少都成為疑問。不過記者從市場面了解到，多數主流剛需板塊接下來還有望持續補貨。部分板塊雖然前期待售房源基本出盡，后期仍會有純新盤接棒。

接下來補貨最充足的板塊也是一些前期的供房大戶，比如溧水板塊在九十月預計推房的樓盤至少達到五六家，包括創維樂活城、海倫國際以及新盤秦淮源筑在內的幾家項目，后期推房量都有數百套，高淳在“金九銀十”期間供應量將明顯上升，區域內會有兩家純新盤上市，有消息稱最多一次性可推房上千套。六合未來兩個月預計僅有三四家樓盤推房，但年內有房待售的樓盤仍達到七八家，預計年底前會保持推貨節奏。高新區上月還剩兩家在售項目，但同時也新增一家純新盤，年底前仍會持續推房。此外江寧濱江的兩家在售樓盤未來也會持續加推一波高層房源，祿口會有兩家老盤與一家新盤同期賣房，這些板塊年內上市量至少還會各自新增數百到上千套，供應比較吃緊的板橋上月則有新盤動工，預計的“補貨期”會在明年初，而江寧淳化很快會有兩家樓盤推出上千套中小戶型，補足整個江寧區域的剛需房供應。

專家表示，新房上市是一個動態過程，一段時間內自然有板塊房源充足，也有部分區域短時間內供房吃緊，但總體供應結構仍將保持平衡，值得注意的是，近期調控政策已經強調對在建地塊開發進度進行督查，要求出讓地塊按期開工和竣工，盡快形成有效供應，預計接下來剛需板塊將作為增加有效供應的重點，監管力度也將格外加強。

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7月份新出讓地塊一半打算“聯姻”開發

去年至今新增聯合體已超30家，“加群”房企數量越來越多

在南京樓市，由多家房企共同開發的“聯合體”浪潮一直不斷，而就在近期，又有多幅近兩個月內新出讓的地塊陸續傳出尋求“聯姻”。截至目前，連同傳出消息的地塊在內，去年至今出讓地塊中已經誕生了大約32家“聯合體”。其中3家項目已經銷售，還有四五家項目正在加緊入市，與此同時多家房企聯合開發已經從住宅地塊向商辦地塊蔓延，房企聯合的數量已經由兩家起步發展到三家以上乃至多家“加群”。

早在上半年，南京樓市近一年新增的“聯合體”樓盤數量已經達到20家左右，其中包括橋北G87、鼓樓濱江G01、麒麟G16、青龍地鐵小鎮G60等在內的多幅地塊都是在去年就已傳出聯合開發的消息，從6月份開始，包括高新區G50地塊的弘陽燕瀾七縉、G42地塊的星悅城以及方山G66地塊的龍湖新壹城項目都已陸續開盤入市，值得注意的是其中兩家“聯合體”項目均為商辦地塊，并且都由三家房企聯手開發。接下來，包括橋北G87地塊的招商弘陽嘉華御瀾府、淳化G67地塊的萬科和昌金域東方在內的兩家“聯合體”樓盤，預計也將在9月份首次開盤。

就在最近一個月，又有幾幅剛剛出讓的地塊加入聯合開發行列。前不久燕子磯新城的G01地塊已經由安居、仁恒兩家房企正式聯手，7月份這里出讓的G29、G32兩幅綜合體地塊分別被華發和華潤兩家房企拿下，相隔不久兩家房企也宣布簽署合作框架協議共同開發兩幅地塊，打造區域商圈，同時由華發拿下的麒麟G35地塊也一并列入了合作開發范圍。創下同時聯手開發三幅地塊的先例。緊接著江北剛剛出讓的兩幅地塊又傳出“勁爆”消息，7月份五礦和弘陽分別拿下江浦G25和高新區G27兩幅地塊，其中江浦G25地塊近期傳出可能有4家房企聯手開發，而由弘陽拿下的高新區G27地塊則更為“出格”，據稱目前地塊項目已有6家房企打算參與開發，如果最終落定，也將成為南京樓市單個項目加盟成員最多的“聯合體”。此外同在7月被五礦葛洲壩聯合拿下的河西北G30地塊近期傳出還有保利計劃加盟。而保利也分別與朗詩金地聯手拿下的淳化G21、青龍山G22兩幅地塊，一番錯綜復雜的聯姻動靜之后，7月份出讓的19幅住宅性質地塊迄今已有8幅地塊可能成為“聯合體”。

房企“聯合體”越來越多，同時成員數量越來越扎堆，也折射出當下開發商拿地后的處境。記者統計發現，新誕生的30多家“聯合體”中，有10幅地塊樓面價達到2萬，超過半數為現房銷售，其余也基本屬于區域內高價出讓的地塊。拿地成本不斷抬升以及現房銷售等條件帶來的開發難度加大，已經使開發商不得不把聯姻列為必要選項。

交匯點·南京晨報記者

朱曉燕 喬淳