位于虹口區四川北路街道的永樂坊，91歲的老弄堂越發有了新韻味。青瓦紅磚、花團錦簇，路面干凈整潔，弄堂內懸掛著大紅燈籠。一把把休閑椅安放其中，上面還有標識：“和美生活休息點”。

這樣的改變，源自永樂坊引入了專業物業管理。4月14日，四川北路街道里弄房屋物業一體化項目正式進駐永樂坊，這是虹口區首個舊式里弄小區實行物業一體化管理的小區。永樂坊弄堂自治委員會也同時成立。

“一保”變“四保”

老弄堂缺乏專業的物業管理，是個老問題，卻一直未能解決。

目前，四川北路街道71個住宅小區中，有直管公房管理小區（街坊）28個，面積約占虹口全區直管公房總面積的62%。老城區的物業服務力量，已無法滿足現代化社區的管理需求。不僅基礎設施薄弱，普遍存在公共活動面積小、無停車位、綠化缺少且維護難等問題；由于物業職能缺位，虹房集團作為授權管理單位，只進行租賃管理，負責保修項目，保安、保潔、保綠服務項目只能由居委會進行托底保障。

永樂坊小區建造于1930年，位于山陰路歷史風貌保護區內，建筑面積14409平方米，轄區東至長春路，北至虹口教育學院實驗中學，南至海倫西路，西至四川北路，有11幢房屋，居民417戶。

永美居民區書記方瓊告訴記者，以往居委干部忙于補位，小區保安、保潔、保綠等工作都是通過居委會及居民志愿者承接托底，物業管理職責占用了居委會大量時間，影響了居委會整體工作。

為此，四川北路街道協同區房管局、虹房集團搭建共治平臺，探索舊式里弄小區直管公房管理新模式，彌補里弄房屋治理的短板。通過以物業一體化管理的方式統一整合物業管理，讓居住在直管公房里的居民能享受到高品質的物業管理服務，也讓居委干部有更多精力投入到走訪居民和居民區自治建設中。

與此同時，四川北路街道借鑒商品房小區業委會自治架構，結合老城區（弄堂）特色，幫助居民區成立由7位弄堂居民組成的弄堂自治委員會，以議事協商會議的形式推進社區治理，引導社區居民發揮積極性，主動參與到小區物業管理和服務各項事務。由弄委會引入第三方專業管理機構，根據居民意見，選聘上海佳靈杰物業管理有限公司承接永樂坊小區物業管理，推進小區精細化管理。

據了解，永樂坊這次進駐專業物業后，對標虹口區直管公房一體化管理標準要求，管理服務項目由“一保”變“四保”，即在完善小區保修服務的同時，新增保潔、保安、保綠等多項統籌管理，并對小區門衛室進行改造、垃圾廂房功能提升、監控探頭維護更新等，從而逐步實現管理主體一元化、服務專業化、保障托底化、管理長效化的直管公房管理新模式。

上海佳靈杰物業管理有限公司永樂坊管理處負責人鄭睿昕，指著永樂坊內增設的居民休息座椅和晾衣架，告訴記者：“這都是我們新添置的，還種植了很多綠化。不過我們在新增設施、美化環境之前，都會聽取居民意見。我們原本想在弄堂里添置一些健身器材，但居民們覺得弄堂地方小，怕影響走路，就沒有安裝。”

開源節流促“持續發展”

永樂坊居民黎湘，已經在這里居住了40年。她記得，由于沒有專業物業，過去永樂坊環境很差，弄堂里隨處可見垃圾，居民只能各掃門前雪。一年繳納44元物業費，需要維修時，打電話給物業，往往來得也不及時。“這次眼見著弄堂面貌大變，以后有專業物業來管理，感覺住在這里舒心多了。”

那么，第一次接手管理老弄堂，物業能收回成本嗎？佳靈杰物業黨支部書記周運告訴記者：“想長效管理，可持續性服務，不但需要政府搭臺、國企擔當，也需要‘打打算盤’、‘算算鈔票’，經過整合職能，精簡編制，我們在永樂坊小區推出新崗位：‘秩序管家’與‘環境管家’。”

具體而言， 用“秩序管家”替代原有傳統的物業門衛保安、客服工作人員，用“環境管家”替代傳統物業的保潔員、保綠員、巡邏保安職能。

“秩序管家”在進行門崗執勤的同時，可以通過電話、手機完成客服類工作，例如：處理監督報修、受理居民投訴意見、提供便民咨詢等服務，使居民有更加簡便、快捷的渠道進行報修、反饋問題。

“環境管家”，不僅需要打掃衛生，進行簡單的綠化養護，還需要巡邏，對發現的不文明情況及安全隱患及時上報管理處，同時勸阻小區內一些危害公共安全、影響公共環境的行為并及時上報。

周運介紹，兩個“新崗位”精簡了人員，節約了成本，提升了服務效能。而負責管理他們的“虹管家”，就是90后鄭睿昕。引入90后新管家，是落實虹口區委組織部、虹口區團委提出的“青年三進”（青年進居委會、進業委會、進物業），也是為了鍛煉年輕人，發揮年輕人的“新思維”。

有節流，也有開源。四川北路街道相關負責人介紹，在引入物業公司的同時，明確將小區居民的衛生保潔費用（如有停車費）納入收益。在逐步提高“衛生費”等居民自負部分的基礎上，由虹口區房管局、四川北路街道根據前三年居民區意見反饋，給予物業一定金額的物業達標獎勵補貼。物業企業也可以通過轄區內增值服務（如長護險、代理經租、裝修、送餐等），反哺主業。同時，適時調整居民出資金額。

據悉，四川北路街道將在總結試點現行經驗的基礎上，爭取在二至三年內實現轄區內舊式里弄小區直管公房一體化管理全覆蓋。同時建立完善考核機制，對物業采用區房管局、街道考核意見和居民區評價相結合的方式，從而促使物業不斷提升服務效能。