“上海的土地資源稀缺，增加租賃住房不能完全靠新建。轉化類的18萬套主要靠非居住房屋的改建和轉化，如閑置的工業廠房、存量商業商辦資產等。”上海市房管局建管處處長馮鋼花告訴《瞭望》新聞周刊記者，“我們調研發現，非居轉化類的租賃住房出租率高達90%左右，在很大程度上解決了職住平衡、供需適配的問題。”

記者走訪調研發現，上海近年來加快完善住房租賃政策體系，已探索出多主體、多渠道擴大供給租賃住房的模式。業內人士建議上海市有關部門盡快細化《關于加快發展保障性租賃住房的意見》配套政策并加快落地，擴大保障性租賃住房有效供給。

? 2020年11月12日拍攝的上海龍陽路立交橋附近的商品房（無人機照片）。新華社記者 丁汀 攝

多主體、多渠道擴大供給租賃住房

記者采訪了解到，上海市住房發展“十三五”規劃確定的新增租賃住房70萬套已超額完成。其中，新建轉化約40萬套，代理經租約30萬套。在新建轉化的40萬套租賃住房中，新建類有22萬套、轉化類有18萬套。

為增加租賃住房供應，上海從2018年10月份開始，試點集體建設用地建設租賃住房。截至目前，上海共推出10塊集體用地、未來可形成近8000套供應，目前已有3500套開工在建，今年有1400套可以入市。

“集體建設用地相對比較偏，其上建設的租賃住房更加注重適配性，基本都是在一些園區的周邊，主要是為了解決職住平衡的問題，如科創園區等員工加班較多，交通出行相對并不便捷，因此基本都是就地消化。”馮鋼花表示。

目前上海非居轉化和集體用地上建設的租賃住房房型以25至30平方米的小戶型為主，有少部分50和70平方米的戶型，總體呈現小戶型占比約70%，中戶型20%，大戶型10%的梯度分布，可滿足管理層、藍領、勞務人員等各類職工的租住需求。

上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦教授表示，從“十二五”開始，上海開始聚焦廉租住房、共有產權房、公共租賃住房和征收安置房“四位一體”住房保障體系建設；“十三五”突出租賃住房建設；“十四五”期間，供需平衡、職住平衡、民生功能與經濟功能的平衡成為上海住房發展的重點。

精準供給“一套房”“一間房”“一張床”

從目前最類似于“保障性租賃住房”的上海“公租房”來看，該產品主要分為兩大類：一類是政府籌建面向社會的公租房；另一類則是園區企業籌建為員工提供的單位租賃房。

從2010年起，上海市區兩級政府投入200億元建設4萬余套公租房。“上海的廉租房對應的是國家層面的公租房，主要保障戶籍人口中的困難群眾。上海的‘公租房’主要保障新市民和青年群體，其中很大一部分是非戶籍人口。”上海市房管局住房保障處負責人介紹說，上海約有1000萬外來人口，各區政府均提供公租房保障部分符合條件的新市民和青年人，這部分被保障群體必須持有勞動合同、有居住證等。

“4萬余套公租房并不能解決上海這么多外來人口的居住需求。政府沒有充足財力、人力一直投資建設管理公租房，全靠財政資金的力量對1000萬外來人口進行全覆蓋比較困難。”該負責人認為，因此上海也鼓勵單位自建租賃房。“很多央企、大國企有自有用地，政府允許企業將自有土地中的15%建設員工租賃房，可接入水電氣且享受民用收費標準、稅收給予減免。經政府認定，部分單位租賃房也可認定為公租房，納入住房保障體系，享受各項支持政策。”

2012年起，上海啟動配建政策，開發商必須在新拍商品住宅地塊上劃出不低于5%的建筑面積用于建設保障性住房，建成后無償移交給政府。從目前來看，開發商配建的保障性住房中約有九成用于公租房。目前開發商配建的公租房數量有3萬多套。

在價格方面，公租房的租金約為市場價格的7折至8折。在保障對象方面，上海目前主要是保障青年人才、產業工人以及為城市運營提供基礎服務的一線勞動者。上海市房管局有關負責人介紹說，政府公租房里有80%的比例是保障人才，單位自建的公租房以保障產業工人為主，占比也約八成。

值得一提的是，2020年起，上海開始探索“一張床”供應模式，2021年計劃提供1萬張床位。“一張床位的價格在每月500元至800元之間，這是一位藍領工人、一位快遞員，或者環衛工人月收入的約10%。”上海市房管局局長王楨表示，上海要用好用活公租房，在合適區域拿出部分公租房拆套后提供合租，加強宿舍型房源籌集，增加“一間房”“一張床”的租賃供給，從而精準解決一線公共服務人員的租賃需求。

王楨認為，近年來，公租房為解決上海青年職工、引進人才、來滬務工人員的階段性居住問題發揮了積極作用。“快遞小哥、家政服務人員、環衛工人、公交司機等，為上海提供了不可或缺的基礎性服務，但是此類一線務工人員住房難問題目前較為突出，其對租金更加敏感，對居住地與工作地的通勤時間也十分重視，未來保障性租賃住房在解決該群體的住房困難方面應再進一步、有所作為。”

加快配套政策細化落地

多位受訪人士指出，各地可加快細化《關于加快發展保障性租賃住房的意見》相關政策，盡快落地金融稅收等優惠政策，推動保障性租賃住房建設。

劃定一定比例歸類為保障性租賃住房。

在上海新增租賃住房中，通過直接出讓土地集中建設的部分占比超過三成，幾乎全部由央企及地方國企競得，拿地成本較低。專家建議，劃出一定比例納入保障性租賃住房的范疇。

“有些租賃用地并不是按照市場價格拿的地，而是政府讓利，按照保障房的樓板價出讓。政府既然給了支持，那就應屬保障類。”上海市房地產科學研究院院長嚴榮認為，從大局來看，建議相關部門將一定比例的租賃住房強制劃為保障性租賃住房，并納入住房保障體系。

?加強租金指導。

“租得好，一是要安全，二是租金要穩定。未來通過市場化的方式、以保障的理念來把保障性住房做好，地方政府必須要在租金標準上加強引導。”受訪業內人士建議。

上海地產“城方”CEO鄭華認為，宜發揮國企壓艙石作用。“保障性租賃住房實際上是一種理念，哪些是政府直接出手，哪些是通過市場化手段，初期應主要依靠國企‘壓艙石’來進行調控，使之真正起到保障的作用。”

細化金融稅收等優惠政策。

在采訪中，不少拿地企業反映，希望細化保障性租賃住房的配套政策并盡快落地。