上海購物中心業態已經成為“穩消費”的主力軍。根據上海購物中心協會近期發布的《上海購物中心2021/2022年度發展報告》（以下簡稱《報告》），2021年上海各購物中心努力克服新冠疫情的影響，總體經營呈恢復性增長，經營規模總額為2343.2億元，同比增長29.1%，加上新開購物中心的經營額，兩年平均增幅超過10%，經營總額占全市社會消費品零售總額12.96%，比上年增加了1.56個百分點。

22家購物中心經營規模占比50%

截至2021年底，上海3萬平方米以上的購物中心總數達到343家。購物中心數量最多的是浦東新區達77家，其次是閔行區41家，黃浦區33家，青浦區26家，靜安區23家，徐匯區、松江區各22家，嘉定區21家，寶山區19家，楊浦區16家，普陀區15家，虹口區14家，長寧區13家，其他區10家以下。

（數據來源：上海購物中心協會）

《報告》顯示，2021年，上海購物中心中經營規模20億元以上的有34家，比上年增加10家；30億元以上（或接近30億元）購物中心達到22家，分別是國金中心、月星環球港、恒隆廣場、豫園商城、百聯青浦奧萊、五角場萬達廣場、上海環貿、上海新天地、上海萬象城、第一八陌伴、百聯中環購物中心、港匯恒隆廣場、新世界、興業太古匯、佛羅倫薩小鎮、長寧龍之夢、虹口龍之夢、九百城市廣場、七寶萬科廣場、五角場合生匯、南翔印象城、比斯特上海購物村，其中超百億元的有國金中心、恒隆廣場、月星上海環球港，這22家購物中心的經營規模接近總經營規模的50%。

《報告》還對2021年上海50家經營規模超10億元的重點購物中心進行調研分析，結果顯示，90%以上的購物中心經營規模有不同程度的增長。以高品質消費、奢侈品經營為主的國金中心、恒隆廣場、月星環球港、百聯多家奧特萊斯、浦東佛羅倫薩小鎮、港匯恒隆廣場、上海環貿中心、新世界百貨、大丸百貨、興業太古匯、聯美集團首位等10多家購物中心、高端百貨，奧特萊斯，年銷售額均達到20%-70%的增長，其中國金中心、恒隆廣場、港匯恒隆廣場分別增長68%、55%、40%。

面對高消費群體受新冠疫情的限制不能出境旅游購物的情況，另據中商數據統計，上海去年引入首店1078家，其中85%左右的首店入駐購物中心。

外資開發運營商對商業地產的熱情不減

《報告》顯示，2021年上海新開購物中心（3萬平方米以上）共49家，其中新建開業37家，建筑面積261.6萬平方米，比2020年增加21家，增加面積117.54萬平方米。新開商業項目中，建筑面積10-20萬平方米l0家，面積l33.5萬平方米，占新開建筑面積的51%；存量改造升級12家，商業建筑面積58.4萬方平方米。

新冠疫情發生以來，上海有力有序有效統籌推進疫情防控和經濟社會發展，讓外資開發運營商對上海商業地產的投資熱情不減。

上海2021年新開業的10個10萬平方米以上的大型購物中心有6個是外商投資開發，商業面積達82萬平方米，包括三井不動產開發運營的金橋啦啦寶都、太古集團開發運營的前灘太古里、瑞安集團開發運營的虹口瑞安天地太陽宮、凱德集團開發運營的北外灘來福士、利福國際集團開發運營的上海久光中心、天安集團開發運營的天安千樹以及崇邦集團首期開發運營的虹口今潮八弄等。

據202l年大眾點評全國最熱門商場TOP20榜單中，上海占了10家，其中8家為外資背景的項目。

與此同時，新冠疫情發生以來，人們的消費習慣發生了新的變化，也出現了許多新消費趨勢，一些傳統購物中心為適應新的消費趨勢，加快了調整改造，2021年存量改造升級的項目與面積分別超過新開項目與面積的三分之一和四分之一，這是近幾年所沒有的現象。

如南方國際集團將南方國際廣場部分改造成圈心匯生活廣場，中信泰富對原廣場進行整體改造升級，漢博集團在浦東利用原沃爾瑪大賣場改造成上海漫樂城，青浦趙巷10萬平方米的原米格天地整體轉型為合生新天地·居家小鎮，面積12萬平方米的維景/怡豐城改造升級為維璟印象城，原吉嘉K-PLAZA打造成吉寶綠地繽紛城，原天虹廣場調改為虹口萬泰商業廣場等。

（數據來源：上海購物中心協會）

《報告》另指出，今年預計上海購物中心還將新開37家，到今年年底，上海3萬平方米以上的購物中心會超過380家，其中中心城區170多家。

上海購物中心協會的相關專家認為，一些早期傳統購物中心在新開購物中心的擠壓下，加上疫情影響和大賣場轉型社區購物中心，經營日趨困難，迫切需要調改升級。商業項目運營管理頭部企業不妨利用其品牌經營上的優勢，或進行購并重組，或實施輕資產管理，推進傳統購物中心的升級換代。