進入8月，一年一度的臺風旺盛期到來。和往年不同，家住上海老城廂的居民再不用擔心漏水積水問題。今天，上海最后一片二級以下舊里——黃浦區建國東路68街坊及67街坊東塊二輪征詢簽約醞釀期滿，截至昨晚，二輪征詢簽約率高達98.14%。這意味著，越來越多居民可以搬離老屋、喬遷新居。
剛剛過去的7月，上海城市建設發展經歷了歷史性時刻，上海全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造。為了這一刻，黨員干部和群眾付出了30年的努力。
“改革開放特別是上世紀九十年代以來，歷屆市委、市政府對舊區改造都高度重視，始終把舊區改造作為一項重要的民生工程和城市建設發展的重要工作，全力以赴推進。”上海市舊改辦工作專班負責人徐堯表示，從1991年到2022年上半年，上海完成各類房屋舊改超過3000萬平方米，受益居民約130萬戶。
如果放在1991年，這樣的改造規模和速度是不可想象的。當時有專家預測，按照彼時的推進速度，如果要改造1500萬平方米的危棚簡屋和二級舊里，需要近百年時間。按此推算，若是3000萬平方米，則需要近兩百年。從兩百年壓縮到30年，被譽為“天下第一難”的上海舊改，是如何走出一條新路的？
千方百計籌措資金，才能形成推動力
最近，新昌路1號、7號舊改地塊開工，這里將保留“外商里弄”格局，但品質大大優于從前。因為資金短缺，兩處地塊的舊改停滯多年，直到2020年上海建工集團注資得以重新啟動。
財力，是所有舊改繞不開的話題。1990年前后，原閘北蘇家巷地區被貼上“水深火熱”的標簽：一下雨就積水，一到夏天熱得不能進屋，居民只能睡在馬路上。有一位老太太，一家8口住在15平方米的簡屋內，疊床架屋已無濟于事，只能挖地三尺，在地洞里放張床。時任市領導多次視察，深為當地居民艱難的居住條件而難過，曾要求每年對原閘北區舊改進行財政補貼。但當時，窘迫的政府財力之于規模龐大的危棚簡房、二級舊里，實在是杯水車薪。
動遷前的蘇家巷一角（1995年）
“十個平方九個頭，陸海空樣樣有”“門對門，窗對窗，白天要開燈，戶戶拎馬桶”，這些在舊改居民中流傳幾十年的自我調侃，背后是道不盡的無奈辛酸。舊改呼聲強烈，上海開始大膽探索，千方百計籌措資金，創新理念貫穿始終。
“從1991年到2006年，上海舊改形成了政府主導、多方參與的新格局。先后推出采取減免或緩繳土地出讓金、稅費優惠、財政補貼、鼓勵房地產開發企業參與、土地儲備等一系列措施，極大豐富了舊改資金渠道。”市舊改辦工作專班負責人表示。原盧灣區斜三地塊在全市首次嘗試土地使用權有償轉讓，虹鎮老街試點采用中外合資方式改造……種種創新之舉至今為人津津樂道。

斜三地塊采用創新機制，原址崛起一棟棟商品房 蔡維帥 攝
很快，上海意識到，這一招無法吃遍天，“籌錢”思路必須與時俱進。隨著城市和房地產市場的發展，舊改形勢發生了很大變化。瑞安房地產有限公司深有體會：1996年起，公司參與虹鎮老街舊改，一期只用了10個月，二期兩年多，四期用了4年多，五期項目到了第7年還在“拉鋸”。
虹鎮老街（2012年）
前期房屋征收成本越來越高，僅喬家路地塊就要投入數百億元，光靠政府財政投入難以為繼，若讓開發商來改造，成本收益可能倒掛，參與改造的意愿也在降低。留下來的舊改地塊就成了“硬骨頭”。到2018年底，中心城區還有238萬平方米二級以下舊里未啟動改造，涉及13.4萬戶家庭。
喬家路地塊居民密度大，地處風貌保護區，前期房屋征收的成本高
為了解決好人民群眾關心期盼、反映強烈的民生難題，上海市委、市政府將舊區改造列為16項民心工程之首，深入排摸現階段這一民生難題的癥結所在，深入思考和研究破解難題的思路辦法。
比如，實施“市區聯手、政企合作”舊區改造新機制，上接政府戰略要求，下接市場化融資手段，為舊改地塊的順利啟動提供保障。新昌路兩處地塊就是在此機制下，引入上海建工提供了后續開發資金。
市、區兩級政府和有關部門還借鑒國內外先進經驗，形成了賦予“舊改地塊一二級聯動”資格的共識，探索“一地一策”，制定“1+15”政策體系，為統籌資金提供可持續的支持機制。
又如，成立上海市城市更新中心，全面統籌優質資源，從“一地一策”轉向“綜合平衡、動態平衡、長期平衡”。具體職能由上海地產集團全資子公司上海城市更新建設發展有限公司承擔，實行專賬管理、獨立運作，強化內部管理和考核。經市政府批準，有20幅市級資源地塊專項用于支持地產集團政企合作舊改項目的資金平衡。
2019年起，上海舊改跑出“加速度”。以虹口為例，短短一年時間，北外灘地區連續啟動6個“組團打包”項目33個街坊，一年的征收量超過前8年的總和，惠及居民2.1萬戶。“終于苦過來了！”蝸居北外灘十年的老知青張扎根感嘆。如今，他已經搬入寬敞的奉賢新居。
堅持公平透明，出發點和落腳點都是人民
2007年，在一場招聘會后，有一名應屆大學生找到全國勞模、原上海安佳房地產動拆遷公司（現為黃浦一征所）總經理張國樑傾訴：作為公司招募的首批大學生征收員，他深感榮幸，可是家人不同意，因為“動遷公司名聲不好”。這該怎么辦？
大學生的苦惱，觸動著張國樑。21世紀的前幾年，上海有著和全國許多城市同樣的難題：舊改地塊矛盾很多，簽約率一年不到60%，常常推進不下去。一個地塊做五六年，乃至十幾年也不奇怪。
工作人員想完成征收，居民也想搬走，明明是勁往一處使的活兒，為什么結果卻不好呢？從上世紀八十年代開始做動遷的張國樑發現，這是因為沒有做到公開透明，“過程不好導致結果不好”。
上世紀九十年代開始，上海舊改速度加快。當時，動拆遷行業成熟度不及當下，存在不規范、不透明現象，一些地塊動遷補償“先緊后松”，容易造成“誰先走誰吃虧”的困境。
上海市領導多次強調，一切工作的出發點和歸宿都是為了最廣大人民群眾的根本利益。要設身處地，多算大賬，絕不可把眼前困難當托詞。
破解難題，要從解開老百姓的“心結”入手。從2002年起，上海探索出核心為公開透明的“陽光動遷”，讓舊改工作真正步入了“快車道”。張國樑在全市首次招聘大學生征收員，就是希望培養一批舊改公平公正公開理念下成長的“原住民”。在2019年新一輪舊改中，喬家路地塊（東塊）二輪征詢預簽約啟用全程直播，讓簽約過程“上網”，首日點擊量達到560萬次。這一創新，很大程度上得益于“陽光動遷”延續下來的公平、公開、工作理念。

啟用大學生征收員為舊改吹進一股陽光征收的清新之風
“實踐證明，只有在陽光下操作，切實保障群眾的知情權和監督權，舊區改造才能順利推進。”市舊改辦工作專班負責人說，這一理念同樣與時俱進，現在還運用電子觸摸屏等信息技術手段，堅持二次征詢、結果公開、政策前后一致、第三方評議監督、審計和監察部門全程參與等機制和做法，通過制度加科技，實現公開透明。
張國樑（中）在某舊改征收辦公室向前來簽約的居民解釋簽約流程，宣傳“陽光征收”理念（2014年） 來源：新華社
舊改基地的電子觸摸屏
舊改，征的是房，動的是人，遷的是家。每個居民的家庭情況和預期千差萬別，身處舊改一線的工作人員動之以情，曉之以理，通過建立各種平等協商機制，妥善解決群眾利益訴求。
有“上海第一居委”之稱的寶興里，僅用172天實現居民100%自主簽約、100%自主搬離，刷新了中心城區舊改成果新紀錄。其他基地黨員干部紛紛前來，學習被有關部門總結歸納的“寶興十法”：一線工作法；精準排摸法；黨員帶動法；危中尋機法；平等交流法；循序漸進法；釘釘子法；換位思考法；組合拳法；經常聯系法。

虹口舊改還有個特別的“2+1+N”工作模式，即2名征收工作人員+1名群眾工作組成員，這個“N” 則包含了人大代表、專業律師、人民調解隊伍等團隊，大家共同服務舊改群眾；發動舊改隊伍中的黨員進駐基地，亮身份、做表率，此后啟動的舊改項目均以高比例生效，幾乎所有地塊黨員簽約率都是100%。
在新一輪舊改中，這樣的創新模式還有很多，內核始終是“從群眾中來，到群眾中去”的思路。
提升城市能級，用發展成果惠及民生
1994年12月19日，31歲的上海寅豐毛紡廠工人杭偉給時任副市長夏克強寫了一封信。作為成都路高架（即南北高架）工程的動遷戶，他在信中建議，高架通車之前，讓動遷居民代表參觀工程，同時制作紀念品贈送給每戶動遷居民。半個月后，夏克強來到杭偉一家的臨時住處，當面感謝他們為上海交通建設作出的貢獻。
30年舊改，改善的不僅是居民生活條件，城市面貌更是日新月異。在市民的參與和支持下，上海城市建設一步步向前推進，市民從中也獲得了豐厚的回報。舊改給城市發展預留的空間，區域能級經濟結構有了極大優化。曾經污水橫流、房屋破敗的董家渡13、15街坊，經過十多年醞釀，終于崛起一座座高樓大廈。實現數字化管理的綠地外灘中心，已有多家國內外知名金融機構進駐，成為南外灘的重要門戶。
2017年，上海城市建設從“拆改留”向“留改拆”轉變，城市發展的內涵更有厚度。在不斷刷新的簽約率下，有一項工作越來越審慎：守護歷史底蘊、傳承城市文脈的工作細之又細。
第一個啟動的舊改新機制地塊喬家路地塊，位于上海老城廂歷史文化風貌區。2020年底，上海抓住舊改契機，厘清復雜的產權，將地塊里250多年歷史的私宅書隱樓收回。不影響建筑的前提下，書隱樓啟動長達3個月的應急搶險維護，結構重新加固，頂部加蓋鋼結構雨棚，深入墻體的野草被鏟除，脫落的老構件也被歸整編號，等待未來的全面修繕。這座曾搖搖欲墜的珍貴文物，平穩度過多個臺風影響期。

通過舊改征收，位于喬家路地塊的市級文保單位書隱樓被收歸國有，迅速啟動搶救維護
這是一次探索性嘗試：改善群眾居住條件和保護歷史風貌，可以走出一條兩者兼顧的路徑。
隨著征收工作結束，舊改工作也“轉段”進入后半場：把舊改洼地變成“功能提升、經濟發展、城市治理”的高地。舊改地塊普遍位于上海黃金地段。如何用好這些土地，讓城市記憶延續，讓地塊價值充分彰顯，需要基于區域發展乃至城市發展的角度進行全盤思考。
虹口17街坊股轉就是這一思路下的新突破。去年8月，由上海地產集團與區屬國企合資成立的虹口17街坊項目公司啟動股權轉讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯交所“場所聯動”招商股轉工作機制的地塊，在中國內地尚屬首例。
諸多競買人中，招商蛇口脫穎而出，其報價不是最貴，但開發方案拿到了全場最高分，即最大程度保留歷史文脈，留存石庫門肌理，并注入現代使用功能。
虹口17街坊不少建筑被打上了不同顏色的彩印，對應一定的保護等
不以賣高價為土地使用權轉讓的目的，背后算的是一筆社會賬。“上海地產集團發揮功能性平臺職能，創新舊改地塊開發建設機制。圍繞‘好人家、好作品、好價格’，以開放的態度引導市場力量積極參與，讓最專業的人來做專業的事。”上海城市更新公司負責人表示。
退休之后，張國樑終于得空在外兜風，他對街邊的建筑設施如數家珍：“你看，現在的內環線、成都路高架、復興SOHO廣場、恒基·旭輝天地，還有這些商品房、寫字樓，以前都是舊里，有些還是條件更差的‘滾地龍’。”在舊改一線奔走30年，張國樑依然作為上海房地產行業協會房屋征收工作委員會主任發光發熱。
“成片舊改結束了，我作為曾經的一分子，真的覺得很興奮。我也不擔心后輩們會‘失業’，因為城市更新是永恒的主題，上海還有不少老舊住宅、城中村需要改造，他們總有用武之地。”張國樑說，“不過我堅信，有了前30年舊改的經驗積累、機制完善，城市更新工作會越做越好的，因為大家關切民生的心始終都在。”