繼上海恒隆廣場、上海國金中心后，日前，上海第三幢百億元稅收樓“花落”金虹橋國際中心。與位于南京西路、陸家嘴兩大CBD的前兩座“百億樓”不同，位處虹橋開發區的金虹橋沒有重奢商業，樓內產業結構也與二者有鮮明差異——數字經濟企業占比顯著。
在長寧區最新公布的數據中，金虹橋不僅在10月率先成為今年上海第一幢年稅收額突破100億元的商務樓，還以11萬平方米的商務辦公面積，創造了9萬元/平方米的上海商務樓宇單位面積產稅高峰紀錄。
這棟新晉誕生的“百億樓”里有什么，“百億”的勢頭與后勁能否保持，記者做了一番調查。
上下游變成上下樓
2017年，擁有百年歷史的日本企業小林制藥要在上海市中心選擇一處辦公地，未來有望承擔地區總部職能。在日企較為集聚的長寧區，不少同行都說了類似的一句話：在長寧，金虹橋是排名第一的商務樓。
這個“第一”包含了對樓宇品質的肯定。高148米、總建筑面積26萬平方米的金虹橋，2014年建成之初，就有一棟6E甲級寫字樓和上海首個“花園式購物中心”。“第一”的另一層含義，是入駐企業的門檻，而這門檻并非只有租金。
“金虹橋位處虹橋開發區與天山商圈之間，毗鄰多國領事館，有國家首批經濟技術開發區的產業積淀，區位優勢決定了它將聚焦現代服務業，并優先吸引外資外貿型企業入駐。”長寧區投促辦（金融辦）主任游雁說。
2014年，首批入駐金虹橋的兄弟(中國)商業有限公司，來自有著百年歷史的日企兄弟集團。這家主營打印與解決方案，以及縫紉機等家用機器事業的老牌企業，業務范圍已涵蓋商務、電力、電信、醫療、教育、金融等行業，即將連續第五年參展進博會。
兄弟(中國)商業有限公司董事長、總裁張燕介紹，選擇金虹橋，一方面是企業的中國總部需要一個高品質的環境作為對外窗口和名片。另一方面，企業綜合考慮了樓宇服務、員工出勤與出差的便利性。金虹橋所在的婁山關路茅臺路位處市中心，但距離虹橋樞紐只有不到20分鐘車程，對企業前往長三角和全國開展銷售業務具有顯著優勢。

時至今日，不少首批進駐金虹橋的外資企業已經與大樓續約多次。金虹橋也緊跟上海“五型經濟”和長寧重點產業發展脈絡，不斷為樓宇招引和補充科技、媒體、通信和數字經濟等領域的優質企業。2017年初，上海尋夢信息技術有限公司進駐金虹橋。6年后的今天，這家數字經濟企業在金虹橋的辦公面積擴大了10倍。其運營的電商平臺拼多多，已成為國內用戶數最大的電商平臺之一。
對長寧區和金虹橋來說，蓬勃發展的主力租戶是樓宇經濟的重要貢獻者，同時也意味著更高標準的服務和監管協同。
金光集團APP（中國）地產事業部總監吳強告訴記者，近年來，金虹橋運營服務的一項重點就是空間整合，將互聯網大企業分散在其他樓層的辦公空間“拼”到一個個整層中，并集中在一棟樓內。原本與互聯網企業為鄰的外企租戶，考慮到員工密度、企業文化、環境需求等方面的差異，則轉換至另一棟樓辦公。小林制藥就是在金虹橋的協調下，從北座6層搬遷到了南座16層，不僅環境視野更佳，此前因互聯網企業員工較多而產生的電梯等候時間長等問題也迎刃而解。
目前，金虹橋大樓內的外資企業占比近50%，在線新經濟企業、現代商貿和服務類企業占比均接近1/3，世界500強企業達到8家。這一樓宇經濟結構，亦是長寧緊抓虹橋國際開放樞紐和城市數字化轉型兩大戰略，效應疊加后能級爆發的縮影。
去年，拼多多先后成立胡桃街、禹璨兩家關聯公司并入駐金虹橋，進一步探索“農地云拼”的新業務模式。“越來越多發展優勢突出的重點企業，因為效益增長、板塊增加，從一家變成了多家，也從上下游變成了上下樓。”游雁說。這一趨勢在數字經濟企業中尤為明顯。今年1-9月，長寧5800余家數字經濟企業已完成綜合稅收183億元，同比增長超22%，占全區稅收比重52%。數字經濟已然展現了其高成長性和對區域經濟的高貢獻度。

企業、樓宇和區域三方共贏
政府營商服務疊加樓宇專業服務，形成了“1+1>2”的效果。在金虹橋，這一服務效應又率先迭代為“整體招商”模式，使得樓宇的整體出租率、對區域經濟的貢獻度和樓內租戶的粘性始終保持高位，實現了企業、樓宇和區域發展三方共贏的格局。但共贏并非“三家人湊一桌”就能輕松獲取。
去年12月，長寧區投促辦（金融辦）收到了一條來自金虹橋內企業歐力士融資租賃公司的申請，企業想要盡快完成股東變更手續，發揮其內外資融合的特點打造中日融資租賃行業的合作標桿。今年1月，企業進一步提出增資計劃，加強服務實體經濟的力度。兩次申請均由長寧區投促辦牽頭服務，金虹橋樓宇方協同推進。針對企業提出的股權轉讓、增資等訴求，區投促辦及時對接匯總材料，最終在市金融局的支持下，精準有效解決了申請變更材料中的難點問題，用最快時間為企業贏得發展的加速度。
這并非給予特定企業或“納稅大戶”的綠色通道，而是此前充足的服務經驗讓投促辦工作人員意識到，金融類企業所需的審批、監管流程復雜，需要政府部門跨前一步服務，盡可能為企業縮短等待時間，提高審批效率。
今年6月中旬，長寧區投促辦（金融辦）上線了“長寧營商通-企業服務小程序”，涵蓋企業經營、政策需求、人才服務、稅務服務等9大高頻訴求。通過營商通小程序以及屬地部門天山路街道的走訪，來自企業一線的訴求有了更精準高效的解決機制。

位于金虹橋的意特佩雷斯壓鑄設備（上海）有限公司，主營高壓鑄造和重力澆注設備的生產和銷售。今年6月，這家百年外企接到了公司有史以來最大的一筆銷售訂單，來自中國一家知名車企。然而，訂單價值上億元，意特佩雷斯手中卻只有面額十萬元版的增值稅專用發票，合作方表示無法接受。
眼看“煮熟的鴨子”要因為一張發票“飛走”，企業焦急萬分，第一時間向天山路街道求助。在街道的協調溝通下，企業加急完成了資質審查，稅務部門在8月為意特佩雷斯臨時升級了百萬元版的增值稅發票，有力緩解了企業的燃眉之急。據悉，僅該筆訂單預計就可產生增值稅400萬元以上。
“共歷風雨”，是企業和政府部門不約而同多次提到的關鍵詞。疫情后，無論是跨國外企還是中小企業，均面臨不同程度的資金壓力，對產業扶持資金兌付的需求都尤為迫切。為此，6月初長寧區定下目標，要在當月底前完成所有重點企業的資金兌付。最終僅用三周，全區近700家重點企業均準時收到了兌付款項。“我們走訪時，不止一家企業說，這就是一筆‘救命錢’。”天山路街道黨工委書記余雙說。
樓宇經濟，涉及到“錢”的營商服務始終占據大頭。2018年，國家稅務總局上海市長寧區稅務局率先在長寧首座“月億樓”金虹橋國際中心布點，依托黨建服務陣地設立樓宇稅收服務站，提供“不出樓”的稅收服務。去年下半年起，上海尋夢信息技術有限公司在稅務部門的指導下，開始使用研發費用加計扣除政策。企業將通過這一政策獲得的資金繼續投入于創新研發，推進農產品與數字經濟的深度融合。

“金虹橋模式”促動力轉換
金虹橋在2014年開業當年即成為稅收“億元樓”，兩年后又成功沖擊“月億元樓”。去年，金虹橋全年稅收達64?億元，成為長寧首座“周億元樓”。因此，今年初定下“沖擊百億”的目標，長寧區和金虹橋對增長趨勢都有一定的把握。
99%的出租率、穩定的企業產業構成，是“沖擊百億”的基礎。即便如此，金虹橋仍在持續尋找新的增長點，為樓宇經濟長遠發展提前規劃。
去年以來，金虹橋新引進了三星SDI、科漢森、才俊集團等一批優質的新鮮血液，樓內企業總數已達135家，涵蓋了“互聯網+生活性服務業”、大健康、人工智能、金融服務等數字經濟新興領域。在這一輪招商中，有企業提出更高的租金價格，但考慮到樓內需要法律服務機構來補充和平衡樓宇的整體生態，金虹橋最終與一家律所進行了雙向選擇。
這一招商思路的背后，是長寧推進樓宇經濟“金虹橋模式”的實質——通過產業牽動、政策驅動、企業帶動，促進區域經濟的動力轉換。

去年以來，包括IM長寧國際廣場、東虹橋中心在內，長寧多個商辦項目已投入使用或即將竣工。游雁介紹，新建商辦樓宇在入市前，政府專業部門會從入市時機、所處區位和樓板價格等維度展開跨前服務和指導，同步推進樓宇的整體招商。不久前出臺的《長寧區促進樓宇經濟發展的若干實施意見》，則對加快政策兌付的準確性和時效性，促進“租稅聯動”更好地惠及企業和樓宇提供了政策驅動。
截至目前，長寧區共有商務樓宇282幢，可租賃商務面積約550萬平方米。其中，72幢重點樓宇今年前9個月累計產稅204.97億元，已占到全區總稅收比重的60.59%。
樓宇間的競爭壓力依舊顯著。記者采訪中，樓宇方和政府專業人士均表示，目前上海寫字樓市場整體呈現供大于求的態勢。但在發展成熟、城市空間近乎“捉襟見肘”的中心城區，新建高品質商辦樓宇，仍舊是一張尚好的宣紙，既要有濃墨重彩的主力租戶，更仰賴細水長流的產業規劃，還要適度留白。這意味著樓宇業主不能滿足于當好“房東”，政府部門也不是緊盯數字的“賬房先生”。
而今在長寧區，從老洋房到高品質商務樓，再到各類創意園區、臨空經濟園區，一個梯度鮮明、要素多元的樓宇市場，正為不同能級的企業提供“豐儉由人”的發展空間。金虹橋“百億樓”是長寧樓宇經濟的階段性成績單，也是更多樓宇想要沖擊的新目標。