位于靜安區保德路上的藝康苑小區業主最近維權勝訴了：向前物業公司追討400多萬元公共收益，獲得法院判決支持。

藝康苑是個有些奇特的小區，跨越兩個行政區，2015年曾因業委會矛盾，治理陷入僵局，直到2019年小區選出新一屆業委會，才慢慢走上正軌。記者日前走訪藝康苑，發現短短三四年間，這個一度治理“落后”的小區不但打贏了維權官司，還做成了很多“大事”。

跨越兩區，一度成治理難題

藝康苑因歷史原因，在地域上跨越靜安、寶山兩個行政區，分屬兩個居委會管轄，有一個業委會、一個物業公司服務。

由于地處特殊的地理位置，小區曾有10多年存在嚴重的治理矛盾，物業管理水平較差，很多公共事項無法在居民中達成一致。李楓是藝康苑最早入住的住戶之一。“2000年我們入住時，小區環境相當不錯，綠化率高達50%以上，一進小區就能感覺這里郁郁蔥蔥。但因多年治理跟不上，小區環境越來越差，該維修的項目都沒有維修，衛生環境也不好，中央綠地成了建筑堆放場。”

跨越兩個行政區，導致管理與服務上的不匹配，業委會也無法很好地履行代表業主履行權利。2015年，因小區前物業管理不作為，造成小區亂象叢生，部分業主一度萌生了換房的想法。

正在這個時候，小區分屬的靜安區彭浦新村街道黨工委與寶山區廟行鎮黨委站出來，與藝康苑、共康二村兩個居民區黨組織聯合起來，共商共議小區治理。經過近兩年努力，最終引導雙方業主放下“各管各”的想法，商量出適合本小區的議事規則，并在2019年選出了代表全體業主的新一屆業委會。小區治理逐漸走上了正軌。

新業委會上任后，首當其沖的工作是提升小區物業服務水平。在2020年7月，前物業服務終止，業委會在梳理公共賬目時發現，前物業在公共收益、維修資金使用管理上存在巨大問題。

經過此前的業委會選舉等工作，此時跨越兩區已不再是小區治理的障礙。彭浦新村街道黨工委與廟行鎮黨委、雙方居民區黨組織建立起聯席會議機制，經常坐下來商量小區治理，遇到難事也形成合力，一起想辦法解決。

于是，小區公共賬目的問題，被放到了聯席會議上共商共議。為維護業主的權益，在與前物業多次協商未果的情況下，街鎮、居民區黨組織共同支持業委會代表業主，開展對前物業公司的維權行動。

雙方黨組織合力，支持業主追討400萬元

要不要通過訴訟追討這些錢，最終決定權還是在業主手中。

一方面，在雙方黨組織引領下，業委會收集對小區維權有益的事實。業委會得到廟行鎮社區法律顧問李冰律師的幫助，咨詢相關費用、審計流程和訴訟法律程序等問題。律師還指導業委會人員上門走訪業主、實地取證、多端調錄一手情況，又了解到一些事實。如，前物業在維修小區漏水設施方面，賬面呈報的金額與實際修繕結果有差異，而經業委會調查、律師重計后，向前物業進行了交涉。

另一方面，廣泛傾聽業主對訴訟的想法。藝康苑居民區黨總支書記黃雅祥、共康二村居民區黨總支書記劉靜華，帶領業委會和社區工作者走訪業主、接待業主來訪、開展共商會議，積極聽取業主對訴訟追討的想法。律師則從法律專業的角度多次向業主們耐心講解法律知識，分析物業公司需要承擔的職責，對社區如何規范選擇對居民生活有保障的物業提供建議。

2021年1月，業主大會召開，表決了訴訟方案，決定聘請專業律師向前物業進行費用追討：從2014年1月1日至2020年7月27日期間小區公共收益（稅后）的65%，共計400余萬元。

2022年7月，一審獲得法院判決支持。一審判決后，前物業公司不服一審判決提出上訴。經二審法院審理，今年1月30日，法院下發二審判決，駁回前物業上訴，宣告維持一審判決，且為終審判決。

“維權勝利的消息傳回小區，我們感覺挺振奮。”李楓說，這說明兩區街鎮、居民區黨組織，小區業委會在給我們辦實事。我們挺有獲得感的，現在大家的心齊了！

昔日落后小區，啃下治理“硬骨頭”

記者日前又一次來到了藝康苑，發現這個小區在過去三四年間變化挺大，能讓業主有獲得感的事情真不少。

“過去三年，我們通過業主大會討論了17個議題，涉及事項多，居民關注度高。”小區業委會主任崔勇生說。

這些議題很多已落地生效，如，困擾業主多年的建筑垃圾亂堆放問題、私家車停放問題、重新選聘物業、物業費調價等等，都是社區治理“硬骨頭”。

小區解決私家車停放問題的思路，很具啟發性。藝康苑小區有1338戶業主，屬于較大型小區。像很多建造于本世紀初的商品房一樣，藝康苑規劃的車位數量嚴重不足。停車矛盾一度是業主最激烈的矛盾之一。在雙方居民區黨總支引領下，業主大會在去年2月通過了停車議事規則調整議題。

“調整的前提是確保私家車停放在小區總量基本不變：對新購置私家車的業主，如果原來沒有私家車，確保‘一戶一車’，該戶新購置車可享受小區包月停車費優惠政策；但如果原來已有私家車停在小區，該業主新增的私家車就不能再享受停車費優惠政策。”藝康苑居民區黨總支書記黃雅祥說，小區里的“固定車位”也是矛盾焦點。因歷史原因，這些所謂固定車位被固定業主使用，其他業主默認不能停放。但實際上這些車位并非產權車位，屬全體業主所有。在停車議事規則中，將“固定車位”調整為“相對”固定車位，提出房屋已出售的、三個月不繳納停車費的業主，租賃固定車位的資格將被取消。為增加固定車位的使用效率，固定車位保留到晚上10點，超過這一時段，沒有停放車輛的固定車位向全體業主開放。

停車議事規則的制定充分聽取了業主的意見，幾經商議修改；推行后在業主中反響挺大，有人通過各種渠道向居委會、業委會“打招呼”，要保住“固定車位”。但他們堅持公平公正，議事規則面前人人平等。如今，一年執行下來，停車議事規則發揮了很好的作用。最近，雙方居民區黨組織、居委會與業委會正在努力，要為業主開辟更多停車渠道。

記者在小區走訪時，還發現二幢六層樓前正在加裝電梯。在上海的商品房小區，實現電梯加裝的成功案例很少，也是難啃的“硬骨頭”。

“一切都為了業主的生活環境更加美好！”黃雅祥告訴記者，很多難題的解決都在雙方黨組織的共同推動下。“原來跨越兩個行政區是小區治理的難題，現在卻成了小區治理的最大資源。”據悉，小區目前有多個提升居住環境、提高居民生活品質的治理項目正在醞釀推進中。