今天人們來徐匯濱江、浦東前灘、虹口北外灘，第一印象一定是車水馬龍、人頭攢動。記者在午餐時間的北外灘白玉蘭廣場，感受到了什么叫車位難求；前灘太古里，每個白領也都經歷過餐館門口的等位高峰期。

人們選擇了在這里生產、生活，并反過來推動著區域功能的塑造，使得一座座“城市新空間”迅速被市場和市民接納。

然而回到一切的原點，有些問題亟待得到答案：濱江新興商務區的第一批人口是怎么來的？一座城市的生長背后，究竟有沒有一條科學之路？

徐匯濱江

配套先行，向上向下要空間

城市規劃是一個大的命題，在不同的歷史時期，人類遵循不同的規劃理念，為后世留下了寶貴的經驗和教訓。

2012年，前灘地區啟動建設不久。負責地區開發的陸家嘴集團一位老領導深刻總結了小陸家嘴開發時的“十大遺憾”，并在多個場合反復提及。

前灘是上海繼小陸家嘴開發之后，第二次大規模使用國際智慧的項目。當時，陸家嘴集團請來許多國際上高水平的事務所來為前灘做規劃。

規劃首先要全力彌補小陸家嘴地區出現的步行交通網絡不合理、缺少大型公共活動空間、沒有居住功能等方面的短板，更重要的，是吸取全球的新興商務區建設經驗，堅持配套先行，強化以人為本的導向。

“前灘是國內商務區建設中最早堅持小尺度街區開發的項目之一。”陸家嘴集團黨委書記、董事長徐而進說，走在前灘，很多人都覺得它很適合步行，樓與樓的關系非常密切，人與商業的連接、公共交通的連接，也都非常便利。

前灘樓與樓的關系非常密切

在徐匯濱江的開發方西岸集團看來，徐匯濱江最大的特點是互聯互通性。如今從國際傳媒港的央視大樓出發，沿二層連廊，經過麥當勞中國總部就能抵達湖南衛視。重視城市“第二地面”的打造，不僅為人提供了最大的行走舒適感，也和地表交通系統形成充分的協同。

當然，向上向下要空間，解決的不僅是單純的交通問題，也包括城市的復合功能提升。

北外灘正在建造上海未來最長的城市連廊，每一棟樓宇都能從地下空間、地面慢行區以及全長4.5公里的二層連廊相連通；上海中心城區未來最大的一體化地下空間開發也在這里，近90萬平方米的地下空間將打造休閑商業、體育、展覽中心以及地下車行路網、智能停車場、能源中心。

城市功能，抑或叫城市配套，在開發領域的從業者看來，是一個城市賴以成型的基座。虹口北外灘有一個提法，叫“收儲即出讓、出讓即開工、竣工交付之日就是招商完成之時”。一些本地干部透露，緊追猛趕，是為了抓住機遇，盡快出形象，出效益。“因為只有早點把配套做起來，功能完善了，人群才會聚集過來。”

“前灘還是一片荒地的時候，我們就集中力量先把28條道路建起來，轄區內3個公園基本完工，對外承諾的國際教育、高品質公立教育也全面動工。外商來考察，看到我們的道路、橋梁、綠化、景觀都已基本完成，確定我們是真的按照規劃方案做事情，才有了前來發展的信心。”徐而進說。

如今的前灘，531萬平方米的規劃面積已建成67%。開發初期定下的“集聚2.5萬人的居住人口、創造10萬個工作崗位”兩個目標，前者已完成，后者正加速實現。

徐匯濱江西岸傳媒港、數字谷

地塊開發，一張藍圖干到底

上海世博會后，徐匯區啟動了濱江地區的整體設計和國際方案論證。當時，以怎樣的開發方式確保規劃的高質量落地，是政府、市場各方討論的重點。

徐匯最終選擇的開發方案，處處體現了“一張藍圖干到底”的導向：樓宇基本堅持“產業組團”模式；兩棟外資——西岸金融城和星揚西岸，分別交給兩個具有超強綜合開發實力的城市運營商；核心樓宇西岸智塔，整個交由區屬國企西岸集團開發運營。

“這樣做的好處在于，小到延時空調費、裝修補貼、白領食堂，大到政策服務、產業基金匹配，我們都能為在地企業和白領提供貼心的屬地化服務和幫助，也能確保從開發到運營的品質從一而終。”西岸集團相關負責人表示。

“要想確保推動區域開發品質和進度‘雙控’，一體化運作是十分必要的。”在北外灘開發辦主任程軍看來，一個地塊的開發是否成功，從規劃到落地“不走樣”是一個基本要求，從行政層面看，就是要有“一張藍圖干到底”的決心和機制保障。

近年來，北外灘創新土地出讓綜合約定，在出讓合同中“帶附加圖則、帶設計要求、帶綠色建筑標準、含地下空間、含二層連廊、含交通優化”，目的就是保證每一個地塊的建設與區域整體規劃相符。

前灘的開發模式則更加“簡化”，一次成型，一二級開發全程聯動。前灘這張圖紙，十年之間幾乎沒有發生過任何修訂。

“至于具體的項目開發，可以邀請專業的合作伙伴共同完成。”前灘開發的一位知情人士介紹，前灘2012年與太古集團的合作后，次年又與鐵獅門確定合作關系，借助外資的招商優勢，相繼有了晶耀前灘和太古里兩個商業標桿。

再后來，前灘又邀請信德來打造文化演藝中心，邀請香格里拉、雅辰酒店、金普敦等國際一流的酒店一同營造商務氛圍。“好的戰略合作伙伴，可以彌補開發主體自身能力的不足。一個成功的區域開發商，不能什么事情都自己來做，但要廣泛參與，對全局嚴格把控。”

目前，為了保證地塊后續的運營管理高質量，北外灘采取了政府主導、辦企合一、市場化運作的模式；徐匯濱江創新出“管辦結合”架構，由徐匯濱江管委辦統籌協調、西岸集團具體落實，實現政府引導和市場主導。

北外灘空中連廊示范段一期

北外灘空中連廊全景效果圖

空間加減法里，透視城建理念

2021年6月，北外灘區域成片二級以下舊里征收全部完成，當地一些老百姓的居住水平自此得到改善，虹口也迅速騰出大幅可供轉型地塊。

與徐匯濱江、前灘略有不同，北外灘擁有厚重的歷史文化底蘊，保存著豐富的市民共同記憶，城市功能提升之前，不能不先做空間的減法。加減之間，足以透視一座城市生長背后的建設理念。

“白玉蘭廣場和北外灘來福士都是在曾經的舊改地塊上拔地而起的。”程軍介紹，過去4年里，北外灘舊改涉及6.5萬居住人口。這些地塊居住密度降低，而商務密度增大。

“這是一個人口結構變化的過程，也是產業進一步向產業鏈高端環節和服務鏈高價值區段邁進過程。未來，北外灘將有30萬商務人口、7萬居住人口在這里工作居住。當然，今天的規劃和建設，還要至少為未來10年乃至更長時間預留空間和功能可能性。”程軍說，處在騰籠換鳥建設周期的北外灘，盡管當前沒那么熱鬧，卻未來可期。

就在近日，一座能容納1700名觀眾的專業劇院即將竣工。作為北上海內環內最大的專業大劇院，薈聚海內外知名劇目，有望成為白領們喜聞樂見的文化新地標。此外，百年歷史建筑禮查飯店、如今的中國證券博物館，也開始舉行虹口原創音樂會。“這樣的場景還將更多……歷史與文化的交融，會成為北外灘獨到的吸引力。”

記者觀察到，當城市功能在這些新興商務區生長的同時，豐富的想象力也寓于其中。今天在徐匯濱江，不少白領都對西岸美術館大道的夜場開放時間和購票渠道如數家珍。西岸美術館、龍美術館、油罐藝術中心……沿江11.4公里岸線匯聚超過10家美術館和畫廊，讓下班后去逛夜場美術館成為嶄新的休閑生活方式。

最快在今年3月，徐匯濱江的西岸雙層巴士也將重啟；前灘在年內將迎來金普頓酒店開業，后年則迎來華爾道夫酒店的重磅亮相；年內上海華貿中心即將開工，北外灘又一世界級的商務地標已按下啟動鍵……上海進入春暖花開時節，沿江商務區的風景在持續更新。

當然，隨著各類人口的導入，新興商務區也要設法解決城市發展帶來的挑戰。以目前商務區普遍遭遇的“職住平衡”問題為例，陸家嘴集團在前灘推出1200套租賃住宅，企業員工的子女也有機會獲取優質的教育資源；北外灘77街坊高品質租賃公寓項目已完成50%地上主體結構，預計2024年交付開業；西岸將啟動職住平衡、交通路網、功能配套等三方面的研究，為企業員工匹配徐浦大橋周邊價格適中的人才公寓，盡可能滿足不同梯度人才的居住需求。

位于北外灘的專業大劇院能容納1700名觀眾

陸家嘴集團在前灘推出1200套租賃住宅