上海首個結合歷史風貌保護的城中村改造項目青浦蟠龍村建設進入尾聲。4月29日，以重塑蟠龍古鎮風貌為特點的蟠龍天地將正式開業。有意思的是，這里雖然地處偏遠，距離人民廣場有25公里之遠，但它似乎和朱家角古鎮一樣，有吸引人流的魔力——當大多數商家們還忙著為開業做籌備，許多市民游客已經到現場游玩消費了。

隨著城中村改造力度加碼，越來越多被遺忘的城市邊角重回大眾視野。前不久，閔行召稼樓也借城中村改造之機啟動更新，引起了社會關注。

每一次煥新，總會激發人們關于歷史遺產保護與發展的討論。以蟠龍天地為代表的城市更新，能否走出舊區復興的新路子，這樣的模式會在上海“四面開花”嗎？

重新疏浚的河道上，重現江南水鄉搖櫓船 戚穎璞 攝

尚未開業的蟠龍天地，已經吸引了很多市民去打卡 戚穎璞 攝

要保存，還是要保護？

建筑風貌保護是區域更新繞不過去的話題。

蟠龍天地呈現的格局是一處江南水鄉，有小橋流水，木船搖櫓來回穿梭，各色建筑傍水次第排列。但只有真正步入其間，才恍然大悟：這里和傳統古鎮并不完全相同。

蟠龍天地還原江南水鄉風格，建筑為新舊融合

新舊融合，是它給人的第一印象。這樣的細節隨處可見，比如架設在河道上的十座橋，兩座為百年古橋，其余八座為新建。不經意路過的沿街商鋪，會有提示板告訴游客，這里曾是清朝書法家住過的古宅；河邊兩座雕刻精細的木構亭子卻是新建的，最早是兩戶民房，設計師按舊時形制復刻，連屋間距也和原來分毫不差，只是功能從居住變成公共休憩區。

河道邊的兩座亭子，最初是兩戶民宅，設計師按古代形制復原，屋子間距和古代分毫不差，但是功能改成公共休憩區

在第一輪古鎮開發熱潮中展露的代表周莊和烏鎮，還有上海本地的朱家角、新場，盡管開發模式不盡相同，但都保留了原有的整體建筑風貌格局，也沉淀下古樸而厚重的歷史感。在蟠龍城中村改造整體方案公布之初，這種區別于傳統的新舊融合模式，曾招致一些不滿：古建筑會不會被破壞？

實際上，蟠龍村并非真正的古鎮。蟠龍村最早記載可追溯到隋代，歷經千年更替，是古上海域內最興盛的集鎮之一。遺憾的是，在城市快速發展中，古建筑整體風貌逐漸消失，無法像朱家角、新場、金澤那樣，成為上海13個國家級歷史文化名鎮名村之一。

進入21世紀第二個十年，蟠龍村演化成城中村，本地人陸續搬離，還“長出”很多違建。“我們的開發團隊有人曾參與虹鎮老街改造，對舊里的破敗十分熟悉，可第一次來蟠龍村調研時，還是被震驚了。”一位瑞安房地產工作人員告訴記者，當時的蟠龍村違建垃圾遍布，河水烏黑臟臭，令在場調研人員印象深刻。

幸運的是，蟠龍村最初的“十字”狀鎮街格局、河道布局和零星老建筑保留下來，成為區域更新的切入點。由于缺乏保護措施，建筑已經很難辨認歷史價值。區級文物保護點程家祠堂存在部分坍塌，為了騎車方便，村民還把老石階用混凝土澆筑成坡。在改造前，開發團隊做的第一件事就是搜集史料，找專業機構來甄別全鎮建筑歷史價值，造冊再重新分級，把值得保護的留下來。

“商業區選擇了三種不同類型的建筑設計策略。”瑞安房地產有限公司行政總裁王穎介紹，對歷史建筑進行了保護性改造，即修繕老建筑。二是“古建形態+新立面設計 ”，即保留風貌特色，融入現代建筑材料，修繕再利用；三是“借鑒江南風韻的新建筑”，運用新的建筑形態，藝術化的處理，突出江南建筑風格，用國際視野重塑人文歷史空間。將蟠龍曾經的歷史元素和小鎮肌理以及人們的活動印記等提取出來，然后放在當代背景下進行創作，塑造出現代語境下的 “蟠龍十景”。

因此，具有歷史價值的建筑被保存下來并盤活，成為具有代表意義的風貌保護特色為主的城中村改造項目，為城市保留了一段文化記憶。

“如今已經不是小農經濟時代，新生的蟠龍鎮沿襲了江南水鄉的特色，但也并非考古學式的復制歷史，一味復古，生造古董，而是經過歷史學家、社會學家和規劃師、建筑師的充分論證，將歷史的蹤跡和新的功能植入小鎮的空間肌理。”中國科學院院士、建筑學專家鄭時齡在撰寫《蟠龍新志》序言中表示，新生的關鍵不在形式，而在于空間、環境的多元化，在于建筑品質和街道細部的工藝，讓蟠龍鎮的歷史和文脈得以延續并永存。

蟠龍村更新，或許為城中村改造提供了一種新思路。建筑保護專家說，上海有很多城市農村過渡區，因為地區經濟發展比較好，受到城市化影響，沒有留下很多保留保護建筑，但保留了一定的原始空間格局。通過有機更新去呈現原有空間風貌，對傳承延續城市歷史文化是有意義的。

用發展的眼光定義業態

前幾年，有一座古鎮開展了“去蹄運動”，清除鎮內一哄而上以致過剩的蹄髈買賣。

蹄髈、臭豆腐、湯圓，被戲稱為古鎮“三件套”，反映了各地風起云涌的古鎮開發帶來的業態同質化。為了避免這種情況，有些古鎮便走向另一個極端，不開發、保持原貌，成了等待人們有空才過來欣賞拍照的“琥珀”。

這樣的情況，也適用于城中村改造。沒有產業，城中村更新就是純投入、無產出，村民受益更無從談起。“產業定位是開發之初就一定要想清楚的，寧缺毋濫。”由徐涇鎮、西虹橋和瑞安集團成立的項目合資公司，希望找到一條與蟠龍地區適配的產業之路。

歷史上，自然形成的古鎮、老街、村落，通常來自商業的繁盛。在交通便利的地方，慢慢有了埠頭、糧倉、米鋪、油店、茶館、客棧，然后有了越來越多居民集聚在此。重塑商業形態，就成了蟠龍天地的產業定位。

商業有千千萬萬種，有沒有避免“千篇一律”“開連鎖店”的辦法？

“在江南一帶，城市在物理空間上彼此相鄰，老鎮老街的核心元素相似，需要花大力氣挖掘在地性，才能塑造‘獨特’。”上海社會科學院城市文化創新研究院執行院長包亞明說，如果把以規整和展示沿街商業為主的更新業態看作1.0版本，把以重新開發以景區呈現的模式看作2.0版本，那么，把視野放得更高更遠，以都市人為商業客群，通過意趣挖掘來展現原生態的生活方式，再融入都市生活，這是3.0版。

蟠龍天地想做的，就是探索適用于城中村改造的3.0版本。原來的城中村，吸引的消費群體主要是周邊居民，但對蟠龍天地來說，住在附近的蟠龍原住民的消費力遠遠滿足不了商業需求。“雖然通過新建住宅，可以吸引許多本地白領和高凈值人群過來定居消費，但這也不夠。”王穎告訴記者，蟠龍天地地處大虹橋板塊和長三角一體化發展前線，這樣的區位特性決定了商業客群必須放眼長三角，滿足都市人的多元需求。

蟠龍天地一處噴泉裝置，地面黑色裝飾是蟠龍古鎮地圖，金色是穿行而過的河流

有了清晰的客群畫像，但如果沒有大空間承載高品質業態，容易淪為低端小商品集貿市場。哪怕一個細節都會難倒商家：歷史建筑是木頭做的，不能做餐飲，但沒有吃的，談何旅游體驗？

在保護之余，蟠龍天地的新建筑提供了更多商業可能。充滿現代藝術感的風格吸引了多家國際化品牌進駐；據江南古橋形式新建的八座石橋，串聯起游覽動線。

依靠瑞安房地產的商業資管能力，超百家商戶已經進駐蟠龍天地，包括近20家上海首店、超過60家區域首店，其中不乏全國首店及特別概念店。寵物公園、藝術精品酒店、生態有機餐廳、城市營地迎合了都市需求，茶藝會館、當代肉鋪、琴棋書畫、非遺文化等業態又在傳遞傳統江南文化，形成了集餐飲、文化、娛樂、消費為一體的“公園里的江南新天地”。

蟠龍天地亭臺樓閣，隨處可見彩色編織藝術裝置。“它們的靈感源自手工編織，歷史上蟠龍鎮編織工藝很發達，是當地的民俗特色。”工作人員介紹，蟠龍天地要打造成可以走進和互動的文化場景，定期舉辦活動推廣江南文化。

亭子上裝飾的彩色藝術裝置，靈感源自蟠龍古鎮的風俗文化手工編織技藝

記者看到，沿街電子展示牌向人們展示著5月活動計劃，有宋風雅集、《月見蟠龍》光影秀、漢服巡游、非遺體驗、國風節，也有騎行、露營晚會、滑板表演這樣的潮人活動。

不必處處唐風宋韻

隨著蟠龍村改造告一段落，召稼樓城中村改造又站在了煥新起點。像蟠龍天地這樣“風貌保護+區域更新”模式，能否借助城中村改造的契機四面開花？

記者走訪一些業內專家，他們認為，推廣仍需謹慎。

一方面，疊加風貌保護的城中村改造是系統性工程，對開發主體的資金和運營能力是一種考驗。以蟠龍村改造為例，為了充分挖掘在地文化，瑞安開發團隊在前期調研規劃費用投入近2000萬元；在蟠龍天地，70%屋面采用收集來的舊小青瓦，市河駁岸用的是收集來的舊石材，盡可能復刻原貌，造價遠高于傳統花崗巖。

“保留建筑的建安費用遠高于新建房。傳統的江南坡屋頂對業態也有限制，有坡屋頂的二樓空間不夠舒朗，租金不高。按照現代商業評估，坡屋頂這樣的設計并不劃算。”蟠龍天地項目負責人告訴記者，相比這些一次性投入，運營帶來的考驗更高。

靠近煙雨廊橋的一段河道，受上游開閘影響，時有浮萍飄來，飄久了河水容易富營養化，因此，每天都要有人打撈。而整個項目包括23萬平方米綠地，5萬平方米商業和3公里風貌河道，有諸多細節需要更加精細的運營管理，河道飄萍只是九牛一毛。

城中村改造項目又有其特殊性，征收、代建、開發動輒要數十億元，不僅耗資巨大，而且資金沉淀期長，是普通規模企業難以吞下的“蛋糕”。開發團隊幾經方案調整，才把賬做平。

拋開以上種種，商業項目本身的回收期就很長，企業需要有足夠耐心，也更需要情懷來支撐。就像瑞安集團創始人羅康瑞在采訪中所說：“如果從純粹的投資角度看，有些項目確實不一定是最好的投資……但我完全沒有后悔，因為我做成了像‘新天地’這樣的上海地標，想到這里，我就很開心。”

更加關鍵的在于，從發展視角來看，城市空間需要多樣性，城中村改造也不是只有一種模式。“人們喜歡國潮，喜歡穿漢服，可以把穿漢服作為生活的一部分延續下去。城中村改造也是一樣，沒有歷史遺產的區域不必盲目復刻造古，城市空間是豐富多彩的，不必處處唐風宋韻。”專家表示。