日前，位于寶山高新技術產業園區的金地威新·寶山科創園項目正式啟動，標志著曾經的汽車線束廠地塊將徹底改頭換面，成為區域“新門面”。

結合寶山實際情況，項目積極探索“工業上樓”發展新模式，力爭為科技創新型企業提供集實驗空間、創造平臺、研發生產、產業配套、生活配套于一體的產業綜合載體，利用存量工業用地轉型升級的契機切實提升土地利用效率。

提升容積率，進而提高畝產稅收

1999年，金亭線束來到寶山城市工業園區，也就是現在的寶山高新技術產業園南區，拿下了近50畝土地建廠，用于生產制造。線束應用廣泛，汽車、家用電器、計算機和通信設備、電子儀器儀表等都要用到，而這又是個需要大量用工的行業，企業幾乎常年在招聘。那時園區被大量類似的企業占據，盡管熱鬧，但低矮、分散的廠房，以及路上往來的貨車、集卡，都讓區域呈現出一種“灰撲撲”的工業氣息。

隨著城市發展進程加快，上海一些區域面臨著重點產業發展空間緊缺、 產業區塊品質不高、 用地成本不斷攀升等問題。作為緊鄰外環、距離市中心最近的市級工業園區之一，寶山高新技術產業園區將提質增效、盤活利用低效產業用地、為新興產業導入提供高品質空間作為重要課題。恰逢金亭線束因業務調整整體搬遷，如何用好這50畝地、為“北轉型”注入新發展動能也顯得尤為關鍵。

“工業上樓”近年來被視為推動產業園區城市更新的一種新模式，德國、新加坡等國已積累了一定經驗，我國深圳、東莞等地也率先展開了探索。與傳統工業園區相比，“工業上樓”模式下的載體樓層更高、形態更豐富，形象也更現代。容積率的提升節約了土地資源，提升了單位用地的產業承載力，也讓載體功能適度多元化，進而有效提高畝產稅收。

經過綜合評估，寶山高新技術產業園引進了長期致力于“工業上樓”研究與實踐的金地威新，共同啟動了金地威新·寶山科創園建設運營項目。項目總投資6.8億元，對地塊實施“零增地”技術改造，運用“工業上樓”路徑將容積率提升至2.5，目前已完成產業準入和優質項目認定工作，預期開工建設后18個月完工。寶山高新技術產業園區建設管理事務中心副主任王朝陽介紹，項目地塊周邊目前以低矮廠房為主，東側為豐翔智秀公園，西側為可連接滬嘉高速的業績路，地理位置優越但風貌層次欠佳，“未來通過山連路沿街50米的高層產業空間建設，園區天際線和沿街界面形象也將進一步提升。”

按需造樓，建筑工藝和標準升級

“工業上樓”熱度不低，但實行起來頗有難度。房地產信息綜合服務商克而瑞執行總裁劉文超解釋，“工業上樓”項目普遍成本更高，建筑單方造價較標準廠房平均增加20%左右，后期運營維護成本也更高，對建設運營方來說意味著更高的投入，而相應拉高的租金也會讓一些企業產生顧慮。

為何還要探索推進？劉文超說，“工業上樓”適合特定產業，有利于形成產業集聚，構建產業生態。

據金地威新產業研究院統計，我國現階段“工業上樓”園區以電子信息、智能裝備、醫療器械、新材料等產業為主，入駐企業要具備生產工藝不斷提升、生產線智能化及部分設備輕量化等條件。同時，要達成“工業上樓”還需要從建設初期就做好規劃，提升載體產業適配度。舉例來說，新材料和精密儀器設備兩個產業所關注的建筑指標不盡相同。層數、平面設計、減震隔振、廢氣處理屬于共同項，而新材料對倉儲、消防和廢液處理還有特別關注，精密儀器設備則必須考慮柱距和噪聲處理。

結合寶山高新技術產業園區“南總部、北制造”發展戰略，金地威新·寶山科創園將以人工智能、智能制造相關產業為引領，聚焦核心領域的研發、中試、制造等環節，打造產學研一體產業引擎。為了讓企業“上樓”后“住”得舒心，建筑進行了垂直設計，立足立體化空間優勢，在確保安全的基礎上對樓層承重、層高、柱網間距、生產輔助設施等建筑工藝上提升標準。

例如北側8-9層高層研發廠房，首層層高6米、荷載1噸，2樓以上的層高荷載和5層高的研發廠房擁有相同標準。相關負責人表示，這些建筑參數能適應人工智能及智能制造產業各個研發、生產環節，考慮到垂直運輸效率，設計時還做了貨梯載重和抬升速度的提升，方便叉車進入。此外，每個生產單元配置了不小于7平方米的設備平臺，方便空調室外機或生產設備擺放，對于面積較大的生產單元，還預留了第二個設備平臺空間。

在業內人士看來，只有根據產業發展實際需求來打磨產業載體，打造研發、中試及生產的全鏈條生態體系產品，才能真正形成“上下樓就是上下游”的產業鏈格局。

讓更多沉睡資源“重獲新生”

當前，寶山高新技術產業園區正按照《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》要求，全力推進產業園區提質增效、服務產業升級，推動存量工業用地轉型升級、創新發展，促進空間利用向集約緊湊、功能復合、低碳高效轉變。這也反映了寶山區的“土地觀”。

寶山不屬于“局促”的中心城區之列，但對空間資源的統籌設計布局格外重視。“十三五”以來，寶山積極推進存量企業轉型升級。截至目前，共完成1.2萬畝低效產業用地轉型升級，讓沉睡資源“重獲新生”。其中，在促進落后產能淘汰退出和低效企業轉型轉產方面，已完成500多家列入市產業結構調整計劃的低效企業關停。同時，推進上海機器人產業園、羅店工業園區、羅店富錦工業園等3個區域調整專項實施，加快園區低效用地盤活，園區產業能級逐步提升。今年，寶山區計劃完成低效產業用地盤活目標任務不少于2000畝。

為更好盤活存量資源，寶山區鼓勵園區圍繞“一塊地”探索創新。譬如，探索存量用地“二轉二”轉型開發、混合功能用地、創新型產業用地等新舉措。其中，在混合功能用地方面，明確推進工業、研發辦公、中試生產等功能混合，支持園區探索和推進“工業上樓”。

寶山區經委相關負責人表示，接下來將繼續引導和鼓勵存量轉型項目工業“上樓”和更高密度開發，引導產業用地節約集約利用，推動新產業、新項目、新平臺、新生態加速集聚和構建。同時，簡化和優化規劃調整審批流程，加快“工業上樓”項目建設開發進度。