——訪第一太平戴維斯華東區產業及物流地產部主管繆博文

今年4月，上海出臺了《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》（后文簡稱《方案》），《方案》提出，要重點開展城市更新“六大行動”，包括綜合區域整體煥新行動、人居環境品質提升行動、公共空間設施優化行動、歷史風貌魅力重塑行動、產業園區提質增效行動、商業商務活力再造行動。其中，產業園區提質增效行動要求對園區建筑進行高度整合，作為工業用地集約化利用的探索之舉，“工業上樓”為產業發展”更上一層樓”積蓄可持續發展路徑。
本期《灼見》，我們邀請第一太平戴維斯華東區產業及物流地產部主管、中國區制造業負責人繆博文先生解讀產業園區提質增效下的創新發展模式“工業上樓”。

從“退二優二”看工業上樓
目前上海舊廠房改造主要有兩大模式。第一種“退二進三”中的“二”指的是第二產業，“三”指的是第三產業，也就是說，將不再適合做生產制造的核心區的舊廠房從工業區轉變為商業區，發展服務業。例如8號橋、上生新所等創意園區；另一種業內稱之為“退二優二”，將早期容積率低、通用性差的存量工業物業，通過改造升級提高容積率及物業標準，從而引入高附加值的戰略性新興產業。

伴隨持續推進的城市化進程，工業用地供應趨緊，“工業上樓”能節約寶貴的土地資源，促進產業鏈協作及不同產業對接融合，催化產業集群和人口集聚，使生產空間、生活配套、生態環境的共贏成為可能。與“攤大餅式”的工業園區開發模式相比，“工業上樓”將傳統扁平式廠房單層鋪開的研發、辦公、生產等環節化零為整，集中到高層樓宇垂直化空間中，通過物理形態再造，改變了城市面貌，園區服務由此更集約高效，也將更便利產業工人和高技能人才的生產生活，提升其獲得感。
上下樓就是產業的上下游
總體來說，企業選擇工業上樓項目時一般會遵循“地理位置>產業產品>成本、政策支持”的考量。

從產業導向上來看，“工業上樓”不單是指高層廠房，重點還是指產業鏈的聚集，“上下樓就是上下游”。上樓對象通常為輕型生產、環保型、低能耗及低振動類型的高端制造業，如新一代信息技術、生物醫藥、智能制造、工業互聯網、大數據等戰略性新興產業。

從產品設計角度來看，工業上樓項目在用地類型上為M0或MX，容積率一般會在2.5以上，建筑總高24米到100米之間（層數5層以上）的工業大廈，需要考慮建筑層高、承重、貨梯比例、工業廢物排放管道等問題，滿足工業上樓企業的諸多剛性需求。

基于交通、商業配套等因素的優勢，一些城市核心區域的“工業上樓”項目會有較多層數，可以將辦公功能納入項目中。例如深圳寶安的全至科技創新園，其工業大廈低樓層作廠房，高層高、高承重，設計、建造成本高，物業成本高，因此租金高；最高樓層作辦公樓，視野好，租金也高。中間樓層作研發樓層，相對來說租金比較低。此類產品適合在交通便利、商業配套完善的區域展開，以上海為例，漕河涇、張江地區較為適合。

此外，“工業上樓”也需要政府支持，比如對“上樓”項目的開發商進行財政補貼，實施貼息、低息政策；對“上樓”項目的業主企業進行金融補貼，比如說進行租金補貼、稅收補貼，激發雙方的積極性。
因地制宜，“工業上樓”行穩致遠
上世紀50年代到80年代，中國香港地區就已經出現了“工業上樓”的雛形，比如今天我們還能在中國香港街頭看到許多工業大廈。但對于華東地區來說，工業上樓還是個新字眼，目前華東地區的產業園區多為標準廠房，以單層為主。受到華南地區的影響，近幾年來華東地區開始慢慢重視產業園區的“上樓”傾向。

與中國香港一樣，新加坡在上個世紀也開始了對“工業上樓”模式的探索，其發展模式兼顧效率與實用性，值得華東地區參考。比如在新加坡還有一種通過盤道達成多個“首層”的疊堆式項目。假設項目一共有9個樓層，每個單元3層樓面，融合生產制造、研發辦公和倉儲功能，每單元層的第一層都可以被看作是首層，通過盤道到達每個單元的首層，解決了高層廠房的貨運運輸問題。在項目設計時，為了滿足生產需求，每個首層將會擁有高層高、高承重能力。在大樓側面，每個客戶都擁有獨立坡道運送貨物，而員工上下一般乘坐單獨運行的電梯，做到人車分流。此種模式能夠混合幾個多層廠房，國內在金地威新成都成華創新基地已有實踐，提出三疊三首層概念，而這種疊堆式的“上樓”項目由于其高標準的通用性，未來或更受制造業企業歡迎。

值得注意的是，不是所有的地區和產業都適合“工業上樓”，從產業結構角度看，華東地區的產業結構比華南地區“重”，例如：汽車零部件制造業以及裝備制造業，其產品一般體積大、重量重，難以采用貨梯運輸，不易實現“上樓”。因此需在一些“輕”產業中尋求出口。例如：集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業，其產品輕便，噪音、環境污染較低，還能將研發人才放在“工業上樓”的布局中。

從用地情況來看，工業上樓產品更適合在核心城市一些土地及產業載體供應稀缺、戰略性新興產業集聚度高的區域，而在土地及產業載體供應相對充裕的地區，如果一味只追求工業上樓，很容易導致供需失衡。從業主的角度考慮，“上樓”的產品設計及建設環節投入較高，而當產業方有其他更高效的“非上樓”的產品選擇時，很可能會導致較高空置率的產生，算不過經濟賬。

因此，堅持因地制宜，倡導因業制宜，才能推進“工業上樓”行穩致遠。