草木不語，變化滄桑。在安亭鎮下屬集體企業——上海安亭經濟發展中心（下稱“安經發”）持續數年的推動下，盤活土地資源、引入優質項目成了眾百路沿線發展的關鍵詞。眼下，曾經業態低下、人員混雜的廠房已徹底改頭換面，成為稅收過億的智慧物流倉，園區也牢牢把握“產業中心化”策略，為大企業增資擴產保駕護航。

12月7日，在上海嘉定區古樹公園拍攝的千年銀杏。新華社記者 張建松 攝

舊貌：魚龍混雜，稅收低下

眾百路往東不到1公里就是G15沈海高速收費站。便利的交通區位深得大小物流企業青睞，也吸引了一批“二房東”“三房東”。他們瞄準產權單位不在地經營、更愿意穩定收租的心態，租下廠房，出租給更多小微企業，經年累月間對園區環境造成了極大破壞。

那時的園區，路況差、管網破、綠化糟糕，要“面子”沒“面子”；廠區人員密集，魚龍混雜，安全隱患突出，“里子”更是不登臺面。對園區管理方安經發來說，里外的亂，意味著居高不下的維護管理成本，每天看上去人流、車流進進出出很“鬧忙”，實際產值、稅收卻極為低下。

安全生產是保障經濟發展的基本條件。以消除廠區倉庫消防安全隱患為契機，2019年起，安經發成立調研專班，開展專項整治行動，逐戶走訪檢查園區內的47家產權單位、181家經營單位，發現一些廠房因建造年代久遠，存在部分墻體開裂、屋蓋嚴重老化破損等情況。根據走訪情況，工作人員將企業的信息造冊，同時建立企業數據信息庫，并在此基礎上整理底數清單、隱患清單、整改清單。

曾經魚龍混雜的物流基地。 資料圖片

眾百路448號，當時聚集了物流企業及餐飲店48家，成為“重大消防安全隱患掛牌督辦點位”。在與土地產權方澳思生物和“二房東”西發實業座談時，園區明確告知，低質企業發生安全事故，房東也要承擔相應法律責任。

“不租給他們，租給誰？”這一問，堅定了園區騰籠換鳥的決心。“整治是為了讓房東承擔起主體責任，不能‘躺著收錢’，但更重要的是引入優質穩定的項目，帶動園區產業提質增效，倒逼企業形成優勝劣汰的管理格局。”安經發總經理李成陽說。

轉變：整治清退，為鳳筑巢

為鳳筑巢，先要騰籠。李成陽回憶，“為了給優質項目騰出發展空間，針對眾百路448號地塊，我們兵分兩路：一路主攻產權方，動之以情，向其普及安亭鎮最新的產業定位和規劃布局；一路攻‘二房東’，從長遠角度建議他們改變現有模式、轉型升級，并承諾為他們解決清退后的辦公場所和相應的工商服務。”

經過不懈努力，“騰籠”工作在兩個月內全面完成。但隨著時間推移，產權方見“換鳥”遲遲未進行，便自行招商，先后洽談了近20個項目。可眼見項目還是以倉儲類為主，不符合園區產業導向，安經發一一拒絕。為了讓產權方安心，園區自掏腰包，按市場價簽合同、付租金，寧將好地方先空著，也不降低準入標準。

期盼的“鳳”在2021年到來。此前已落戶嘉定10年的李寧集團全資子公司——上海李寧體育用品電子商務有限公司，因業務發展需求，想要建設電商運營中心暨華東智慧物流中心。北鄰上海市民體育公園、毗鄰G15沈海高速的眾百路，恰好與企業自身定位和需求相符。

但地塊原有廠房面積僅26000平方米，與企業所需的近95000平方米相距甚遠，怎么改擴建又成了難題。安亭鎮相關負責人介紹，安亭鎮和壹號灣科技園探索實施“合作共建”“零增地、改擴建”“直接收儲”三種模式，根據項目情況精準施策進行盤活。由于產權方拒絕政府土地收儲，項目采取“零增地、改擴建”模式，然而地塊恰好位于上海市劃定的戰略預留區內，辦理改擴建手續周期過長引發了新的擔憂。

通過“零增地、改擴建”模式，為企業建設所需廠房。 吳越 攝

為了留住優質項目，安亭鎮領導牽頭成立工作專班，向區投促辦上報改擴建申請。隨后，由區投促辦接力，向各相關職能部門發出意見征詢，并在收到意見后迅速組織召開專題會議，認定該項目為戰略預留區優質項目，同意其改擴建申請。

涅槃：以智取勝，忙而不亂

2021年9月，安亭鎮與李寧公司正式簽約。2023年9月，占地約90畝，建筑面積近9.5萬平方米的李寧華東智慧物流中心及李寧電商運營中心正式投運。其整體存儲能力可達1000萬件，單天作業能力可達60萬件。

記者日前前往園區采訪時，詢問了辦公作業人數，得到的回答是“不到400人”。偌大的園區，何以僅靠這些人運轉起來？工作人員介紹，華東智慧物流中心是李寧集團打造的首個智慧物流倉，通過自動化、數字化和智能化手段實現智慧物流的升級，充分發揮并提升物流生產及終端樞紐作用。

通過自動化、數字化和智能化手段實現智慧物流的升級，充分發揮并提升物流生產及終端樞紐作用。 吳越 攝

換句話說，智慧物流中心的高效運轉，不靠“人海戰術”，靠“智慧”。走進廠區，映入眼簾的是龐大的傳送紐帶系統和成排的高位貨架。據介紹，華東智慧物流中心一改傳統的“人到貨”的揀選方式，通過機械臂、機器人等自動化設備，實現“貨到人”，以此提升卸貨、倉儲、揀貨、打包、分揀出倉全環節的運營效率和精準度。啟動零揀自動化后，該物流中心存儲效率提高了100%。

李寧集團執行董事兼聯席CEO錢煒在園區投運時表示，該物流中心是李寧華東區最主要的智慧物流中心，也是李寧全國五大智慧物流中心布局的關鍵一步，標志著集團在華東區域的物流體系及業務發展進入全新階段。預計2024年可實現年吞吐量8400萬件，2026年計劃年吞吐量達到1.5億件。

節能減排理念也貫穿著園區規劃全過程，并在各個環節得到應用。據了解，物流中心通過智能機器人及自動化設備投入，實現全倉儲自動化，以“黑燈倉庫”方式即可高效運轉，此外還配備了光伏發電、雨水回收裝置。

園內李寧工廠店，提供購物選擇。 吳越攝

投運數月以來，物流園區也經歷了“雙11”等購物節點的挑戰。“特殊時期，忙而不亂。”工作人員介紹，“園區提前預判，規劃時就采取了智慧分流，物流車輛進園后根據車道指向走單循環，出園轉兩個彎直接上高速。”

起勢：樣板引領，能級提升

看著曾經的“臟亂差”物流基地變成今日模樣，稅收也從百萬元升至過億元，李成陽十分感慨。“李寧物流園區相當于一間‘樣板房’，為壹號灣科技園盤活土地資源、提升產業能級作出了示范。”

同樣位于眾百路的安亭老牌汽車零部件企業安波福，是中國最大的汽車線束供應商和第二大車用連接器系統供應商。2021年底，企業計劃在新能源領域增資擴產，需用地新建廠房。獲知企業訴求后，安亭鎮選定姚記地塊，與李寧項目一樣通過整租后以聯投公司代為定建的方式，推倒該地原有老舊廠房，為安波福新建了一棟低碳綠色廠房和辦公樓，總面積4.7萬平方米。2023年8月，該改擴建項目建成投入使用，達產后年產值將超40億元。

安波福擴容投產。 資料圖片

采埃孚汽車科技（上海）有限公司二期新廠房順利投產，也是“零增地、改擴建”模式的實踐成果。安亭鎮相關負責人介紹，隨著采埃孚擴大在華EPS（電子助力轉向系統產品）的種類與產能，企業提出在原有廠區內新建廠房的需求。經鎮政府和壹號灣科技園協調支持，廠區新增了4000平方米廠房，預計2024年新增EPS銷售額將比2022年銷售額增加超10億元。

采埃孚新建廠房。 資料圖片

值得一提的是，采埃孚和與其廠區步行距離5分鐘的巴比塑料有限公司也成功牽線。當時，巴比塑料剛騰出2000多平方米廠房，苦于找不到優質項目引進，園區第一時間想到采埃孚擴大產能需要場地，便為他們牽線搭橋。兩邊一拍即合，采埃孚很快就將一條產線遷入該廠房。

安亭壹號灣科技園。 資料圖片

“舊瓶裝了新酒”，產權單位放心，園區能級也不斷提升。2023年以來，安亭鎮聚焦“產業中心化”計劃，著力為世界500強、安亭前50強及高潛力企業提供資源和服務，支持他們增資擴產。“看著園區日新月異，不少產權單位主動找了過來，表達了清退低效租戶的意愿，問我們是否有優質項目可以介紹。”李成陽說，“轉型要一步一個腳印，園區將結合實際，有計劃地盤活低效產業用地，推動經濟和社會效益全面提升。”