位于普陀的城市更新商業項目——鴻壽坊，開業不到半年便引發熱議。其背后的開發主體，曾打造出新天地這樣的城市標桿，市民們因此十分期待。開業之后，許多人不論遠近都想來瞧瞧：小號新天地究竟長啥樣？

“踩雷了，體量太小，半小時就逛完了”“沒有大牌店，不建議特地來”“期待過高了，和新天地沒法比”……實地探訪之后，有人感到失望。那么，不像新天地的鴻壽坊失敗了嗎？

人氣說明了一切。開業之初，鴻壽坊日均客流破7萬人次，臨近春節仍有不少市民到訪消費。今年年初，鴻壽坊還被收錄成為上海城市更新助力商業商務活力再造的標桿案例。

上海歷來都是商業發展的熱土，商圈不斷爭奇斗艷、推陳出新，才有了如今的繁榮。進入存量更新階段，上海商業活力再造要遵循什么規律路徑？我們不妨從以鴻壽坊為代表的標桿身上尋找答案。

引入煙火氣要模糊邊界

商業商務活力再造，是《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》的六大行動之一。到2025年，上海計劃推動3個以上市、區級傳統商圈改造升級，打造6個國家級“一刻鐘便民生活圈”和100個市級“一刻鐘便民生活圈”，完成5個以上商務樓宇改造升級或轉化利用項目。

要達到這個目標并不容易。我們經常能看到，一些有底蘊的老建筑和舊商場，通過改造變得鮮亮無比，可精致的外殼里卻沒什么人。這說明，硬件升級容易，活力再造卻難。

鴻壽坊之變引人思索。在改造思路上，鴻壽坊延續了新天地的手法，保留成片石庫門里弄和魚骨狀肌理，同時打造寫字樓引入辦公功能。但鴻壽坊又有不同，它的商業體量只有1.5萬平方米，區位也不及新天地優越，周邊又以居民區為主，顯然不能簡單地復制新天地的高端商業。因此，鴻壽坊把自己定位為社區商業，通過小尺度微更新，在建筑里弄引入市集等接地氣的業態，占比高達九成的餐飲，既有蔥油餅、南北貨，又有“日咖夜酒”、餐廳小店，吸引周圍的年輕人來消費。

憑借鮮明特色，鴻壽坊在長壽路商圈脫穎而出。家住附近同德公寓的市民袁女士，特地帶著孩子過來體驗吹糖人，還買了幾罐蟹糊和黃泥螺帶回家，說要“嘗嘗小時候的味道”。和新天地不同的是，鴻壽坊里還能看到不少或購物或散步的老人。

長寧區愚園路城市更新案例，同樣走了一條接地氣的路徑。愚園路周邊有高密度分布的商業和住宅區，在成體系規劃下，不同主體紛紛加入社區微更新，共同推動街區恢復活力。運營方創邑負責人表示，愚園路從一開始就沒有把打造經濟商圈當作目標，而是定位為一條生活氛圍十足的舒適街道。除了點狀更新，如打造公共景觀和開放綠地，愚園路還把業態定位為“小而精”，引入居民需要的面包店、咖啡店、社區食堂等等。

無論是鴻壽坊還是愚園路，其實都遵循同一條更新規律，就是圍繞“人”這一變量而展開，結合周邊需求，因地制宜去找最合適的改造方式，無論是外觀還是內容都不刻意去追求高大上，而是不斷模糊邊界、融入生活，如此才能集聚人氣。換句話說，誰能精準發力，誰就是贏家。

創新手段升級業態

上海商業競爭激烈，潮流在變，入局者又層出不窮，即便是當下的“流量王”，也很難以保持一成不變的業態站穩潮頭。業態要升級，不得不依靠創新。

錦滄文華項目在城市更新中打了一場翻身仗。作為上海最早一批五星級酒店，錦滄文華接待過眾多名流，是改革開放浪潮下上海城市國際化的縮影。錦滄文華享受過時代紅利，也因為經營不善在時代中落寞。在新的定位中，錦滄文華索性拋開酒店業態，打造高端辦公和購物中心綜合體，還引入潮牌首店，在南京西路商圈形成錯位競爭。為了承接新的業態，業主借助先進技術，把整棟建筑的內部空間進行重塑，擴大地下空間面積。

通過空間設計，劣勢也能轉化為優勢。靜安區蘇河灣萬象天地所在區域緊鄰蘇州河，在開業之前，這里的商業氛圍相對滯后。按照規劃，區域內有一處城市綠地公園，且被市政道路分割開來，商業只能放在公園之下。地下商業容易讓人聯想起“低端”“批發”，不過，開發商以“城市峽谷”為設計概念打造開放式地下街區，通過設置一系列具有延伸感的藝術裝置和開放入口，把人們的視線從公園人群引入地下區域，并在地上公園與地下二層都建設了連接通道，避免客群流失。在建設現代時尚商業空間的同時，通過城市更新，保護性修繕“天后宮”及復建“慎余里”兩大歷史建筑。

實地探訪可以看到，蘇河灣萬象天地“藏”在公園之下，人們需要拾級而下。而當你在逛街中時不時抬頭，始終可見藍天和綠意。