最近，離虹口區歐陽路街道辦事處不遠的一幢閑置的小樓，裝修一新后開門迎客。一進門，“一口受理接待臺”工作人員笑臉相迎。走進去，數個大小不一的會議室、辦公室、洽談室溫馨明亮。這就是歐陽路街道剛啟用的物業管理服務中心。230平方米的場地不過是其硬件載體，作為歐陽路街道今年的政府實事項目，物業管理服務中心從今年上半年開始試運行，已經實在地發揮作用了。

歐陽街道現有住宅小區106個，其中售后房小區、舊式里弄和私房小區數量較多，達到全部小區的約2/3，面積近半壁江山。這部分小區多由原系統單位轉制物業服務單位管理，管理不規范、不到位現象較為普遍，矛盾層出不窮。同樣，雖然業委會組建率達到100%，但是自治能力水平仍然較低。

小型培訓

歐陽街道辦事處副主任莫文定表示：直面這個最痛的點，歐陽路街道探索搭建了物業管理服務中心，功能定位為“街道層面的貫徹執行者”、“片區層面的協調推進人”、“小區層面的監督指導員”。10余位工作人員主要來自街道房管辦，旨在破解物業管理難題、做好托底保障、辦好民生實事。

促成小區合并破解根本問題

歐陽路街道物管中心做的一件大實事，莫過于促成三個售后公房小區合并了。

虹儀居委會所轄的歐陽路351弄居民區分別由虹儀小區、虹鐵小區與祥德第三小區三個售后公房小區組成，其中虹儀小區面積為2.6萬平方米，虹鐵小區與祥德第三小區均不足1萬平方米。三個小區內有不少互通共用的道路，但物業服務卻由兩家物業公司提供，管理中職責劃分不清。由于售后公房物業管理收費低，共用的歐陽路351弄弄口未設門崗保安，導致虹儀小區與祥德第三小區處于“半開放”狀態，去年更是發生了失竊事件。

今年，虹口區人大代表就小區安全提出書面意見，建議在351弄弄口設置門崗，加大安保力度。為此，街道召開專題會議，自治辦、房管辦、業委辦與虹儀居委會共同協商，各自提出觀點：有建議在弄口加裝道閘設施，居民刷卡進出小區的；也有建議加派保安人員，提高業主物業管理費的；還有建議三小區分別加設門崗，各自進行管理的。

歐陽路街道物管中心認為，從短期來看，幾個方案都能出效果。但從長期來看，三個小區規模小，隨著每年保安人力不斷支出，業主須繳納的物業管理費勢必將大幅提升，因此操作性都不足。

業委會沙龍

此后，物管中心通過學習外區經驗，與兩家物業公司溝通，最終確定解決方案：三個小區合并成立一個業主大會，組建一個業主委員會，發揮業主自治意識，然后選聘一家物業公司進行管理。

實施方案確定后，需要由三個小區業主大會表決。街道物管中心、居委會與第三方專家，通過政策宣講、召開專題會議或圓桌會議等方式取得居民支持配合。召開業主大會之后，居委會又邀請三小區部分業主委員會成員、樓組長、黨員參加表決，三小區均同意業主大會合并，且同意率均達到80%以上。

合并后的新虹儀小區面積為4.5萬平方米。此后，新虹儀小區業主大會籌備組工作會議召開，分別就《業主大會議事規則》、《管理規約》、《專項維修資金管理規約》進行培訓，確定了業主大會的會議形式、業委會成員候選人的產生辦法及分布、以及業委會的選舉辦法。

目前，新虹儀小區業主委員會已于10月下旬完成組建。后續將通過公開招投標的形式，選聘一家物業公司進行管理，從而徹底彌補這一管理短板，讓居民切實得益。

歐陽路街道物管中心相關負責人表示：“整個過程規范、公開、透明，是我們堅持的原則。小區合并，單靠各自的力量很難實現，由物管中心來牽頭、協調再合適不過。”

托底保障建“歐陽快修”

托底保障，是物管中心的一個重要職責，也是與民生最為息息相關的服務。

歐陽路街道老齡化比例在虹口區最高，加上老小區物業服務不到位，老人們遇到家里東西突然壞了，總是一籌莫展。為此，街道物管中心今年4月和上海盛麗物業管理有限公司合作設立“歐陽快修”服務項目，以保障物業管理不到位小區及無物業管理小區的基本維修需求。其中的維修數據，納入到物業管理達標補貼考核獎勵內容，促使物業公司提高服務水平，滿足居民的日常生活需要。

對于孤老、獨居老人和純老戶，殘疾人，離退休干部、優撫對象等免收上門服務費。截至今年9月，熱線共計完成455單的上門維修服務。不少居民專門來信來電、贈送錦旗稱贊快修服務。

6月27日下午2點左右，有個阿姨氣沖沖跑到居委會，叫嚷著自己家里沒法生活了。詢問得知，阿姨是住在大連西路165弄的居民，昨天開始家中衛生間的下水道堵塞，情急之下一連打了幾十通報修電話，但物業公司的維修工人需要排期，無法立即到居民家中作業。于是，居委干部便撥打了歐陽快修的熱線，快修接單人員答應即時趕往疏通。

會議洽談區域

當疏通人員來到該居民家中疏通時，又碰到了操作上的難題：下水悶頭在裝修時被封了，無法打開，報修居民又反對破封疏通。為不再給居民添“堵”，現場協商決定，從樓頂出氣口疏通，但一至四樓的居民要將家中的下水口堵住，不然易造成家中進水。

工作人員當即下樓逐層通知居民做好防護工作。同時，蹲點在404室高齡獨居老人家，果然上面一疏通，四樓黑水冒出。為此，維修師傅從上到下逐層疏通，解決了多年未疏的下水管。居委干部幫老人打掃衛生，逐層協助解決疏通后留下的垃圾。

事后，該居民專程向居委干部和歐陽快修的師傅表達感謝，“不是親人卻勝似親人。”?目前，物管中心工作人員對已完成的工單進行回訪，報修居民均表示滿意，尤其對維修工的及時上門率與解決率表示感謝。

此外，街道物管中心還主動搭建平臺，引導轄區內有實力的宏陽、虹達等8家物業服務企業組建了“物業服務聯盟”，承擔社區物業托底保障工作，確保物業失管小區的基本正常運行。

歐陽名邸小區原物業中途退出管理，物業聯盟成員單位龍邸物業便對該小區實施臨時物業托管，以確保小區物業管理平穩過渡。鴻甸公寓小區在實行自治管理后，電梯無法找到維保單位，物管中心聯系百特物業與小區業委會對接，委托專業電梯維保單位為該小區電梯提供正常維護。

指導業委會沙龍“小馬拉大車”

董家宅居民區，由6個商品住宅小區和3個分散的老式里弄組成，現有居民4198人。曾經，20%的物業問題牽涉了居委會工作80%的精力。

不過，現在董家宅居民區黨總支、居委會在歐陽路街道特別是物管中心的指導下，建立了“一元二維三平臺”的物業綜合管理服務機制，使居委會這匹“小馬”逐步拉起社區物業綜合管理服務這輛“大車”。

其中，“一元”指堅持黨組織領導，“二線”指“線上”和“線下”兩大空間，“三平臺”即業委會主任沙龍、業主大會和社區物業管理聯席會議三大工作平臺。

在“線下”空間，開設“董家宅和諧議事廳”。凡涉及重大物業管理引發的各方爭論，由居委會、業委會、物業公司一起牽頭召開“董家宅社區和諧議事會”。在“線上”開展“指尖對話”，與物業管理服務三大平臺相呼應，同時開設“業委會主任沙龍”、“小區業主群”、“小區物業管理服務論壇”等微信群11個。

經制度明確，董家宅社區每季度召開一次業委會主任沙龍，邀請12位業委會正副主任、3位黨支部書記參加，通過“對話分享”，實現業委會主任之間的自我教育、自我提高，各業委會、業委會黨小組組長向所屬黨支部、黨總支述職，實現黨組織對業委會工作的監督。

實行之后，這里的物業管理矛盾隱患明顯減少。街道物管中心同時幫助引入“同一屋檐下”、“新家園”等社會組織，加強對業委會的指導、監督，提高業委會規范化運作水平。依法引導業主、居民制定好《管理規約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金管理規約》，細化資金使用、物業公司選聘等重要事項，保障業主權益。

就在不久前，虹口區第一個加裝電梯成功的大二居民區悅華小區相關業主，還受邀來到歐陽路街道物管中心，通過業委會沙龍的形式，向其他有需求的小區業委會傳授經驗。

據了解，今年以來，歐陽路街道物管中心已指導5個小區建立業主微信群，強化居委會、業委會和物業服務企業“三駕馬車”的互動和協調。并通過線上答疑互動、線下溝通合作，為業主提供70余人次服務，及時指導和化解了多起小區矛盾。

題圖說明：歐陽路街道物管中心一口受理接待臺