納入萬科麾下后的首秀

5月23日，萬科發布公告，擬通過下屬的珠海夢想家商貿有限公司出資50.31億元，與專業投資機構共同設立兩支總規模達129億元的商業地產投資基金，投資萬科旗下所持有的（含在建和已完工的）42個商業地產項目（下稱“標的資產包”）。如全部42個項目都達成交易，預計交易作價86-90億元。同時，根據萬科3月18日的公告稱，上述兩支商業地產投資基金的各參與方同意，委托印力集團控股有限公司（下稱“印力集團”）或其下屬公司運營管理標的資產包。

萬科表示，這有助于集團借助外部資本，通過輕資產化運作方式加快公司在商業地產領域的投資運作。

印力集團是萬科2016年聯合其他投資方以近130億元的價格從黑石手中收購的商業地產公司。萬科3月18日曾公告稱，基于印力集團成熟的商業開發和經營管理能力，萬科決定把它定位為集團的商業地產開發和管理平臺，借助外部資本的力量，對集團存量資源進行整合，促進商業事業的發展。

據悉，印力集團在中國商業地產尤其是購物中心領域，被視為國際化程度相當高的企業之一，其合作方包括從沃爾瑪、凱德、西蒙、摩根士丹利到黑石、工銀國際等，這家企業已打下資本化、國際化的深刻烙印。

印力主要是靠資產管理來提升所有購物中心的價值。據媒體報道，印力有一套嚴格的投資模型，通過現金流量法來評估商業地產的投入、產出、回報、風險等因素，并滿足國際資本的要求。這使得印力旗下所有購物中心不論是客流量、銷售評效，還是開業率、租售比等指標都非常健康。過去幾年，印力旗下商場出租率高達98%，利潤復合年增長率為34%。

萬科相關人士表示，印力集團是與萬科物業、長租公寓、教育、物流等并列的商業平臺，并將與萬科商業的現有資源進行整合。盡管萬科方面做了這種表示，但事實上，萬科在商業地產領域還有另一支不太受關注的強大力量——萬丈資本。

存量資產運營管理另藏玄機？

據悉，萬丈資本有限公司是萬科集團旗下的一條新業務鏈，是萬科集團全資直屬的存量資產管理平臺，主打金融與投資業務，意欲依托萬科大平臺，探索商業地產存量改造機遇，建立國內存量資產的投資及資管平臺。換言之，萬丈資本作為萬億大萬科生態系統中的一環，也將以資管平臺的定位最大限度發揮萬科集團的協同效應。

據悉，萬丈資本作為萬科集團白銀時代戰略轉型的核心環節之一，承擔起了為集團探索“金融和城市存量資產收購改造”的任務，其未來三年的業務模式是：前端通過基金式的主動化管理，實現輕資產運營；后端通過資產管理，獲取資管費用，在退出時獲得項目回報。由此，在商業地產不斷金融化的當下，為萬科集團的地產金融化業務做積極探索。

據萬丈資本前CEO丁長峰接受采訪時曾表示，萬丈資本是“基于萬科這個大平臺，而不是像黑石、光大安石等機構立足在資本的角度，色彩上有很大區別。可以理解為它是一個地產公司里面孕育出來的、類似于基金的、主要針對存量資產和不良資產的平臺。”

事實上，萬丈資本的設立既是萬科在資本領域真正的開端，也是萬科在利潤下滑中承載探索商業物業金融化的平臺。

“我們給萬丈資本設定的目標是未來能夠成為像Blackstone這樣的全能型的選手，將來能夠管基金、管REITs，管很多東西。萬科認為未來存量資產管理可能是一項更大的生意，所以愿意在這一塊提前做好安排。”

據了解，在成立的兩年里，萬丈資本在業務上已小試牛刀。2015年12月，萬丈資本聯手香港李錦記斥資57.9億收購瑞安上海企業天地3號樓；2016年，萬丈資本間接全資子公司C Plaza Co., Ltd.從凱雷集團手中收購位于上海黃陂北路中區廣場的100%權益。2017年3月，市場又傳出萬丈資本欲以約80億元收購上海商住混合項目瑞虹新城50%股份的消息。

中國房地產市場正逐步進入存量房時代，在商業地產領域，以千萬平方米計的商業資產的更新改造和資本化運作的市場前景無疑十分誘人。

不過，萬科并不以商業地產見長，萬丈資本平臺從成立伊始便伴隨著商業運營能力方面的質疑。

在萬科30余年的發展歷程中，商業地產從來不是業務主角。2014年萬科在提出“城市配套服務商”的定位后，商業地產才受到更多重視。盡管商業項目的體量有了增長，但萬科仍傾向于認為其商業地產業務還處在摸索階段，尚未形成有效的、可復制的業務思路。

“凱德之所以成功，是因為多年耕耘，只有你的物業能夠產生現金流或者可以做成資產包的時候，才能在房地產證券化的市場中去吸引投資者，”萊坊綜合項目顧問及代理服務中國區董事孫俊安曾對媒體說，而“萬科跳過了商業運營的積累階段，對投資者的吸引力并不明朗。”

“賽馬”機制能否避免“左右互搏”

同樣是資產管理、資本化運作，同樣是輕資產化之路，新設的商業地產投資基金委托印力進行商業地產開發和管理，這是否會與萬丈資本構成同業競爭？旗下的品牌該如何分工協作，未來是否會整合，全成為了市場的疑問。

對此，萬科執行副總裁、首席運營官張旭曾回應稱，未來會在兩個平臺獨立發展的同時，整合專業能力發揮協同效應。

萬科相關人士則回復記者表示，一切只以相關公告為準，目前沒有其他消息可以披露。另據接近萬科的人士表示，萬丈資本與印力的定位是不同的，但其也婉拒透露更多信息。

萬科方面的些許回避，難免讓人想到萬科內部的“賽馬機制”。一直以來，在萬科內部，很多新業務的開展均采取類似于“賽馬機制”的安排：集團從大方向上給出整個業務可參考的模型、成本、運營指導；實際操作中則鼓勵旗下各路諸侯按照自己的方式互相競爭，完全不給出任何的區域或領域劃分。

在記者看來，目前，具體到新設的商業地產投資基金及印力和萬丈資本，如果說兩方定位上有什么不同，只能說新設的商業地產投資基金及印力只負責萬科體系內部的商業地產項目，而萬丈資本則承擔起探索“金融和城市存量資產收購改造”的任務，負責萬科體系以外的商業地產項目。

根據萬科方面的數據，截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業地產項目共84個，建筑面積600多萬平方米。此次擬打包進投資基金的是萬科旗下的42個項目，占據萬科半壁商業地產江山。基于萬科的公告，兩支基金有可能還會持續打包萬科其余的商業地產項目，并委托給印力進行運營管理。相較于萬科體系內相對有限的商業地產項目數量，萬丈資本針對的萬科體系以外的項目則難以勝數。

若未來萬科旗下所有項目都納入到資產包中之后，兩支商業地產基金在擴展業務時是否會把觸角伸到萬科體系以外的商業地產項目中去，并與萬丈資本上演“左右手互博”的戲碼呢？就讓我們拭目以待吧。