成交價在保本線上掙扎，成為高價地項目共同面臨的困局。

　　茶山時代天薈樓盤一個月才賣出一套。

　　從2007年至2016年，東莞高價地十年一個輪回，地價不同，命運卻相似。2007年，在東莞樓市首個狂熱期曾誕生了多宗高價地，但僅一宗盈利，其他高價地或被轉讓，或虧本出售，或十年后仍然在售。

2016年，東莞樓市的第二個狂熱期，誕生了11宗高價地，“面粉貴過面包”，然而，隨著東莞限購政策進一步升級加碼，房價回歸理性，本地購房者唱主角，高價地多延遲開工入市，僅有的5宗已入市高價地項目掙扎在保本線上，還有高價地項目開盤4個月僅成功簽約3套住宅洋房。

2016年~2017年，東莞共拍出19宗高價地，有14宗等待上市。業內人士介紹，今年東莞或將有9宗高價地項目上市，但是預計保本困難，難逃虧本“魔咒”。

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者盧政

　　高價地現狀：

　　5高價地項目已入市，在保本線上苦苦掙扎

在2016年拍出的11宗高價地中，最終只有5宗入市，其他的或才報建開工，或推遲至今年入市，盡量躲開樓市調控政策最敏感的2017年。果不其然，5宗已入市的高價地項目銷售并不理想，普遍在保本線上苦苦掙扎。

業內人士普遍認為，按照目前的建筑成本計算，當一宗高價地項目的銷售均價是樓面地價的2倍時，即房價與地價的比值大于等于2時，該項目可以基本保本，而如果低于2時，則往往是處于虧本狀態。從已經上市的5宗高價地項目來看，基本上成交價都低于拍地時的預期。

根據優房超·瑞城搜統計，在已經入市的5個高價地項目當中，房價多數低于當初拍地時的預期。如位于莞城的碧桂園東江月于2016年7月8日拍下，該樓盤于2017年5月正式開盤，樓面地價12661元/平方米，入市銷售均價為22650元/平方米，房價與地價的比值為1.79：1。然而在該項目拍地之初，曾引起業內狂歡稱該樓盤將推動東莞城區房價進入“3萬元時代”，銷售價格將達到2.5萬元/平方米以上，從目前銷售情況來看，成交均價低于之前的預期，徘徊在保本線上。

房價與地價比值最低的是茶山的高價地項目時代天薈，由于洋房銷售情況不佳，目前簽約以商業公寓為主，樓面地價為12517元/平方米，整體銷售均價約16279元/平方米，房價和地價的比值為1.3：1。5個高價地項目當中唯一一個比值超過2：1的項目是位于石排的高價地項目碧桂園映月臺，該項目樓面地價為14217元/平方米，銷售均價約29611元/平方米，房價與地價比值為2.08：1，但由于該項目為純別墅項目，銷售速度慢，開盤至今近5個月時間消化不足五成。

　　變化：競拍方式改變

　　高價地溢價率由最高

　　689%下滑至最低14%

2016年，東莞招拍掛市場的11宗高價地溢價率均在200%以上，其中最高的是黃江地塊，將建成融創晨熙花園項目，溢價率達689%。其次是北大資源拍下的另一宗黃江地塊，溢價率達662%，將建成頤和翡翠花園項目；緊隨其后的還有位于石排的碧桂園映月臺項目、企石的碧桂園風華東方項目，茶山的魯能公館項目和石排時代天境項目等，溢價率均達到500%以上。從當時的區域住宅均價和樓面地價對比可以看到，樓面地價接近甚至高于當時的區域住宅均價，其中黃江兩宗地塊的樓面地價分別達到20422元/平方米和25264元/平方米。

2017年，在各種新型競拍方式 “限價”“競配建”“競自持”“熔斷”等影響下，溢價率下降至100%以下。從2017年拍下的8宗高價地來看，溢價率最高的是由余江縣金民企業管理中心拍下的中堂商住地，溢價率達72%；其次是廣東瓏遠拍下的寮步商住地，溢價率達64%；最低的是華潤地產在大朗拍下的商住地，溢價率只有14%，未達到最高限價，沒有觸發競自持。

　　誰在拍地？

　　“地主”多是一線品牌房企

誰拍下了這些高價地？據統計，在2016年~2017年19宗高價地當中，碧桂園獨攬5宗，其中還有6家新進的一線品牌房企以高價地地主身份高調亮相東莞。優房超·瑞城搜介紹，在近兩年時間內，碧桂園、恒大、華潤、魯能、時代、融創、金地等一線品牌房企紛紛在東莞拿下高價地。

東莞中原戰略研究中心介紹，近兩年全國百強房企持續進駐東莞，外來房企業績占比顯著上升，2017年外來房企在莞業績占比達到70%，而本地房企業績僅占30%。據了解，2016、2017年拍出的19宗高價地當中，有5宗已入市，14宗等待入市，其中9宗將有望于今年進入市場。

　　業內人士：

　　高價地入市或難善終

優房超·瑞城搜介紹，2017年是調控年，限價、競自持、競配建等新型競拍方式出現，2018年這種情況持續存在。此外，土地資源開發過度以及城市更新的需要，三舊改造用地成為新趨勢。

東莞中原戰略研究中心也介紹，東莞作為粵港澳大灣區的核心一員,被房企持續看好,但隨著去年年底一手樓市場成交難以回溫，房企拿地開始趨于謹慎，越來越多地塊未觸及最高限價而成交。

同時，從2016年土地熱潮下誕生的多宗高價地現狀來看，多數難得善終。該研究中心認為，2018年高價地入市難，入市高價地則多踏在保本線上。