曾經紅極一時的養老地產日前被稱“已偏離路徑”，大部分只是制造賣點，本質與傳統普通住宅無異，小部分“真正”的養老地產也因回報率低、服務費高，惡性循環導致經營步履維艱。

看起來需求全面爆發的養老地產行業發展為何“雷聲大、雨點小”？業內人士認為，房地產行業自身未能成功轉型，只有社區服務行業發展成熟，養老地產才能走向盈利。不過2018年新興的“共有產權養老”為養老產業的發展開拓了一個新思路，乘上“共享風”的養老地產能否突圍？

廣州日報全媒體記者林琳

養老地產是房地產和養老服務的有機結合體，不但能滿足老年人的居住需要，更重要的是可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。據第六次全國人口普查顯示,我國60歲及以上老年人口已達1.78億人,占總人口的13.26%,而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人,占老年人口總數的19%。

記者了解到，在2005年前后就已經有房企進入到養老地產這個領域，不過最初的養老地產都是以銷售為主，在小區的設計上會初步考慮到滿足老年人的基礎需求，配備了老年活動中心、醫療設施、老年食堂等。廣州及珠三角周邊也有類似案例，如清遠某樓盤的部分別墅、洋房就是打著養老的旗號，花都和增城的不少樓盤都曾推出“廉價養老”“享受青山綠水”的宣傳口號。

千人以下的養老院盈利難

房天下廣州二手房高級分析師李超稱，從全國范圍內看，地產企業進入的方式主要有三種：一是直接選擇建立養老小鎮或社區，自建周邊配套，部分引入養老設備；二是在醫療配套、商業發達等地段開發物業，之后利用周邊醫療配套設施作為宣傳噱頭，部分以養老公寓形式出現；三是與保險公司合作，以理財和人保為切入點建立聯動的房產服務，如住房以保險形式購買，回贈高額保單。

然而，曾經吸引無數房地產企業投身其中的養老地產行業卻并未如預期般“吸金”。李超認為，這種養老地產實際基本與正常住宅沒有區別，只不過宣傳側重點以及小區規劃上有些不同：“如果從區內配套運營商看，自建服務社區一般已將成本附加在置業成本中，并不存在回本周期長的問題，只是養老社區運營目前還沒有特別成功的案例和盈利模式，主要還是合作的醫療、養護單位為主，但這些都非自持。”

安居客首席分析師張波認為，出售模式的養老地產收益模式和普通住宅地產開發并無不同，而會員制的則存在明顯差別：“會員制一般是前期收取高額會費，然后根據所住房型每年繳納管理費，這部分則成為養老產業的主要收入。”他研究發現，這類型的養老地產的確存在回報率偏低問題，一方面優質的養老地產收費昂貴，月均數萬元的服務費也不鮮見，讓很多老人望而卻步；另一方面高企的維護運營成本導致服務費只能居高不下，兩者之間的惡性循環導致不少養老地產步履維艱。李超稱，養老院形式的會員制或普通養老社區的整體回報率并不算低，但千人以下床位的養老院盈利較難。

不過，張波發現，2018年新出現的“共有產權養老”則為養老產業的發展開拓了一個新思路。如北京某個試點的項目產權為50年、限定60歲以上老年人居住，每月需繳3000元服務費，養老服務企業與符合條件的購買者按5%：95%的比例持有產權。業內人士認為，養老地產在2018年或者能夠出現突破，而重點是房地產企業能夠成功轉型，逐漸轉向注重社區服務，成為社區生活的運營商。

不同人群有不同的需求

事實上，與傳統的住宅相比，涉及養老地產的項目上對于產權要求、房產升值預期、交通便捷度要求相對較低，而對宜居環境、低密度、居住體驗（老年人配套）要求較高。李超對市場進行調查，發現不同人群對養老地產有不同的需求。如低收入老年群體多選擇普通養老院、中心區商住公寓；中等收入群體對于未來養老的質量較為關注，相對而言對于居住環境，更好的護理以及生活便捷度都有較高的要求，一般會選擇外圍區域樓盤以及有養老配套的“山水養老盤”；而高收入群體更傾向于選擇會員制的養老社區。

不過他認為，在城市中心區有限的發展空間情況下，外拓外圍區域時會遇到配套無法滿足老年人養老需求的問題。在他看來可以參照新加坡的養老產業，在政府配資和政策支持下，引入社會資本來進行專門的社區開發，有一定公辦性質與私人服務相結合；如果參照美國，可以選擇企業建立大型的養老社區，以規定價格購置房產，并支付養老服務資金，待老人去世后再反饋房產70%~80%的資金給家屬，使得私人補貼企業而老人又有所保證。

　造“養老城”或可借鑒

張波則認為，美國太陽城是個不錯的借鑒模式，除了提供養老所需要的硬件設施外，兩個思路值得借鑒：“其一是造城計劃，每個太陽城都是一座城，里面的居民都必須符合年滿55周歲等條件，讓老年人身處其中不再是封閉環境，而可以形成豐富多彩的社群生態；其二是銷售模式，雖然也收取服務費，但項目都以銷售為主，可以在前期快速回籠資金以支持持續開發。”