去年底，寶山最大的購物中心龍湖寶山天街開幕，上下5層、14萬平方米的面積，200多個品牌入駐、60多個餐廳、超大IMAX影院，開業至今一直人氣頗旺，一定程度上填補了北上海區域的商業空白。

無獨有偶，同處近郊的閔行，新生代商業綜合體也正在整體崛起。去年9月，超大體量立體化城市空間——萬象城在吳中路開業，虹橋天地、仲盛、龍之夢熱度不減，寶龍城、七寶萬科廣場人潮涌動，還有巨大體量的天空之城“天薈”在建……

據統計，2017年底，上海城市商業綜合體將大約達到230家，去年新增商業建筑面積約271萬平方米，同比增長超過20%，向郊區拓展的趨勢也越發明顯。與傳統商業相比，新增商業體更注重引入實體商業獨有的體驗式消費，打造混業經營。

寶山龍湖天街

產業轉型，人口激增為商業提供機會

為什么近郊的商業綜合體會如雨后春筍般涌現？除了地鐵逐漸延伸、租金相對中心城區較低，更重要的，恐怕是對歷史欠賬的彌補，以及產業轉型、人口激增后帶來的大量商業需求。

比如閔行，上世紀90年代中期常住人口50余萬，20年間激增200萬，古美、七寶、莘莊、梅隴、虹橋等均是居住用地先于商業用地開發，早年商業供給長期不足。但隨著諸多產學研機構、世界500強、高校的入駐，國家級經濟技術開發區、紫竹高新區、虹橋商務區等的完善啟動，產業能級不斷精進，相應導入與吸引的常住人口消費能力不斷提升，商業體的火爆是居民消費力的爆發，也是消費場景的轉移回歸。

七寶萬科廣場內景。李成東攝

與之類似，隨著老工業區寶山的整體轉型，商業也進入快速發展階段，業態逐步豐富。全區已建成開業的有萬達廣場、大華虎城、龍湖寶山天街、寶樂匯等大型商業綜合體16個，其中商業建筑面積20萬平方米的大型商業綜合體4個。

記者注意到，根據《上海市商業網點布局規劃(2014-2020)》，全市規劃15個市級商業中心、56個地區級商業中心。至2020年，本市規劃商業設施建筑總量控制在7000-7500萬平方米，年平均增長2.6-3.6%。

屆時，若按照上海2500萬人口來算，上海人均商業面積達3平方米，超過國際一般城市1.3—1.5平方米的平均水平。不過，商業分布明顯不均。15個市級商業中心全部分布在上海600平方公里以內的外環線以內區域，地區級商業中心則外環以內19個，外環以外37個。

外環以外不僅沒有一個市級商業中心，即便37個地區級商業中心放在5000多平方公里的土地面積來看，也是比較稀疏的。此外，很多新建大居的社區商業也相對缺乏，正隨著人口的不斷導入逐漸完善。

軌交和旅游，帶動周邊消費蓬勃發展

剛剛過去的2017年，上海共有47家巨型商場開業。數據顯示，2017年新增購物中心離地鐵站點距離平均為1公里，其中2/3的新增購物中心離地鐵站距離800米內。

專家認為，如今購物中心向城市副中心乃至郊區拓展的趨勢越發明顯，原來的郊區和城郊結合部在建設新的商業設施時與地鐵站點無縫對接，已是大勢所趨。上海地鐵日均客流960萬人次，是天然的流量“富礦”。

在比較偏遠的地方，地鐵流量帶來的支撐力更為明顯， 比如，同在2017年12月開業的新商場中，吳中路愛琴海購物公園位于10號線龍柏新村上方；龍湖寶山天街位于7號線劉行站上蓋；唐鎮陽光天地則緊靠2號線東延伸段唐鎮站。

寶山龍湖天街里的兒童樂園

不過，靠近軌交也并非就是王道，商場本身的特色和住職平衡的問題依然需要考慮：在浦東的一些地鐵站點，由于太過偏重就業空間，晚上和雙休日人去樓空，導致不少地鐵上蓋商場難以持續經營。

此外，郊區商業具備的優勢還在于，載體空間大，距離上海周邊其他長三角城市更近，一旦品牌和消費功能豐富起來，可以吸引不少周邊城市的消費人群。

以青浦奧特萊斯、迪士尼小鎮、奕歐來等為代表的集商業、文旅一身的商業項目，吸引周邊消費者的能力更強。而隨著商業與泛旅游化趨勢的結合，微度假性質的商業項目對于周邊的輻射帶動作用更加明顯，以有游樂園項目“星期八小鎮”的仲盛世界商城為例，停車場周末經常會有江蘇牌照的大巴車停靠，帶來的便是來自上海周邊的消費者。

就在本月中旬，位于浦東新區祝橋鎮的佛羅倫薩小鎮—上海名品奧特萊斯，被上海市旅游局批準為國家AAA級旅游景區。據了解，它在2015年開業第一年便接待客流200萬人次。2016年接待客流約300萬人次，同比上漲近50%。2017年接待客流380萬人次，同比上漲近23%。

佛羅倫薩小鎮—上海名品奧特萊斯

這個例子或可說是商旅結合的典型，人氣的飆升與其薈集了近200家來自意大利、歐美及中國的知名品牌，提供全年平均2折起的頂級名品有關，更與其交通優勢密切相關——小鎮位于浦東國際機場和迪斯尼樂園之間。周邊有上海繞城高速、華夏高架路、迎賓高速等公路交通。離上海地鐵2號線遠東大道站僅800米，有地鐵站免費接駁班車，以及15分鐘直達浦東機場的免費穿梭巴士。

完善社區商業并增強輻射力，應成為發展趨勢

根據上海購物中心協會2017年公布的購物中心運營數據，郊區購物中心的營收同比增長遠超中心城區，呈現“全面增長”。

與之形成對比的是，郊區的商業地產正面臨去庫存問題。上海社科院創新工程房產專家戴曉波告訴記者，這是由于前些年郊區所建的保障房、商品房都預留了配套商業地產，但由于周邊人口不多、遠離軌交等原因，導致這些商業地產空置率較高，商業還發展不起來。

在戴曉波看來，相對于中心城區，郊區商業本身基礎較弱，也存在布局不合理等問題，不過隨著當地人口結構的變化和居民消費階段的變化，郊區商業不斷升級是必然趨勢。但國際品牌、頂級品牌，依然會云集在中心城區繁華地段。

在《上海市商業網點布局規劃(2014-2020)》中也提到，要限制超大型和大型商業網點的過度建設。注重功能定位、業態配比、品牌引進，盡可能實現差異化發展，避免無序競爭和重復建設。因此控制上海一些地區商業的過度發展，而培育重點地區的商業發展，完善它們的社區商業，應成為發展趨勢。

業內人士認為，在區域人口不多的情況下，區域商業需更注重目的性消費和亮點打造，讓消費者記得住，讓商業輻射半徑擴大，是入駐到一些欠成熟區的開發商需要做的事情。

相對于打浦橋的日月光中心定位“人氣地標”和“美食天堂”，嘉定日月光中心為了迎合當地消費者的需求，則加大了生鮮超市、親子業態的比重。1層設置沿街店鋪，有早餐、便利店、銀行、銀行等便民業態，2層設置自有超市品牌“日光森鮮”，還引入多家親子教育場所，面向的是新近落戶嘉定的小家庭。相關負責人曾表示，日月光中心落地嘉定，是其向社區型商業領域拓展的標志。

嘉定日月光中心

可以發現，無論是七寶萬科、怡豐城，還是嘉定日月光，這些選址郊區、定位于社區商業的購物中心，都把體驗式消費放在第一位，加重休閑餐飲、生鮮超市、親子教育、生活服務等業態的占比，弱化零售消費的比重。盡管地理位置偏僻，但有周邊居民的支持，再加上公共交通便利，依舊獲得成功。

因此，一方面要在郊區一些人口稠密、商務發達的地區發展大型商業綜合體，打造地區級商業中心，另一方面，在眾多的人口導入地區完善社區商業，已是大勢所趨。而伴隨著城市化的進程，商業的發展也必然經歷從近郊到遠郊依次遞推的過程。春天的暖意，尚需逐步升溫。