業委會，作為小區業主大會的執行機構，其運轉和運作情況，直接關乎每個居民的福祉。不管是售后公房老小區還是新型商品房小區，業委會都存在著各種問題：比如居民區黨組織對業委會工作指導不足，對業委會候選人把關光靠“個人眼光”；商品房小區維修資金續籌難、花錢項目落地不易；小區業主 “百人百條心”，支持業委會工作的寥寥無幾……
這些“老大難”共性問題，到底有什么破解之道？曹楊新村街道對整個轄區63個小區的情況進行調研分析，提出一系列“住宅小區業委會能力提升計劃”，探索這些問題的破解之道。

售后公房小區和商品房小區，各有一本難念的經

街道轄區內共有63個自然小區，除了兩個情況特殊的小區之外，其余61個小區都成立業委會，其中售后公房小區37個，商品房小區24個。

一直以來，居民們對業委會的運作效果不甚滿意，覺得這個本應代表全體業主權益的民間組織，尚未完全發揮作用。

售后公房小區和商品房小區，業委會運作各有各的難題。街道工作人員介紹，目前，街道轄區內的售后公房小區基本由曹楊物業管理，每個月收取的物業費很低廉，一般只能維持日常運作。一些大型治理項目，比如二次供水改造、社區公共空間“微更新”、道路修繕等等，都由政府托底，業委會能施展的空間有限，因此發揮的作用也很有限。

而商品房小區的問題，則在于維修資金使用難。按照本市住宅物業管理相關規定，一個小區的物業維修資金少于30%就業委會就應當啟動籌集工作，但這筆資金收繳難度很大，許多居民并不愿意再次繳費，上海部分小區已經出現資金亮紅燈的情況。

就算資金充足，要使得一個“花錢項目”順利落地也很不容易。每個小區業委會有不同的“三個規約”，動用一定金額以上的維修資金需要業主大會通過，不到這個數額可以由業委會負責人簽字或業委會討論決定支取，根據小區規模不同，有的設置為數千元，有的則是數萬元。在小區最需要花錢的領域，如翻新監控設備、安裝車輛道閘以及返修綠化帶等等。

由于這些項目從立項到選擇供應商到最后實施，都需要在業委會的牽頭下對全體居民進行意見征詢，實施難度比較大，一旦遇到業委會成員工作能力不強、無法受到居民充分信任等情況，就很有可能無法落實，致使小區居民生活品質受到影響。

“當選千辛萬苦，辭職拉不回來”
到底是什么原因造成這些問題?街道也進行了梳理。“第一個原因，是居民區黨組織對業委會的指導有待加強。”工作人員發現，不少居民區黨總支書記對業委會工作有畏難情緒。盡管指導業委會換屆改選是居民區黨組織的職責所在，但不少書記自身缺少相關業務知識，對業主代表和業委會候選人怎么進行把關缺少行之有效的機制，評判依據往往是書記個人的“看人眼光”。

第二個原因，是業委會法律地位尷尬。雖然是小區業主大會的執行機構，卻不是一個獨立的經營主體，無法聘請財務來單獨為維修資金做賬，賬目管理一般都是由物業財務代做，某種程度來說，業委會對自己的“財權”缺乏主動權。

同時，業委會成員相當于志愿者，日常工作全靠奉獻，人員隊伍并不穩定。在一些小區，經常能聽到居民們說出這樣的話：“我們小區的事務推進，全靠某某某這個人。”一名盡心盡責的業委會主任或是成員，的確能一肩挑起小區各種事務，包括監督物業公司履行工作職能、牽頭對一些設施更新等項目進行立項和推進等等，有的業委會成員每天從早到晚泡在業委會辦公室里，也還覺得“事情兜不轉”。業委會選人不易，成員請辭卻沒有明確規范，有人因為種種原因做不下去了，口頭說一聲就能辭去職務。在許多小區里，“當選千辛萬苦，辭職拉不回來”的情況普遍存在。

第三個原因，是許多業主并不理解業委會工作。在一個小區里，業主們可能“百人百條心”，一個小區內往往80%以上業主是“吃瓜群眾”，10%左右是熱心支持業委會工作，10%左右是所謂“反對派”，其中有對業委會工作存在正常異議的，也有心態不好或是涉及個人恩怨的。許多業主缺乏對于通過正常渠道來合法合理表達自身訴求、維護自身權益的認識，很容易會受有心之人的影響參與“過度維權”，進而影響小區的和諧穩定。

引入四大項目力爭提升業委會能力

針對業委會普遍存在的這些問題，街道推出“住宅小區業委會能力提升計劃”，計劃用一年時間推出四大項目，其中包括業委會換屆改選指導項目，“能力提升”課程培訓項目，居民議事協商機制建設項目，業委會規范化建設調研項目。
第一個業委會換屆改選指導項目，由“史信彪社區治理工作室”運營實施。史信彪是原普陀區房管局的老法師，特別精通業委會工作，他退休后還運用專業知識發光發熱，和一些社區干部一起下居民小區，悉心指導業委會開展各項。從2016年起，這個社會組織就入駐曹楊，專門就小區業委會換屆改選工作進行指導。兩年來，共完成近40個業委會的換屆改選工作。

今年，工作室將以換屆改選指導為抓手，完成三方面探索——其一，動員培訓，提升居委會書記意識和能力。居民區黨組織書記對業委會的重視程度，以及對基本政策和操作流程的熟悉程度，將是影響業委會換屆改選工作能否順利推進的重要因素；其二，規范流程，確保改選工作合法有序。工作室制訂了換屆改選13個公示公告等規范操作流程，以及《改選小組業主代表承諾書》以及《小區業主情況調查表》等，下發至相關居民區，方便他們開展工作；其三，定點聯絡，第一時間解決矛盾難題，工作室將把20個居民區進行分區劃片，由3名工作人員進行責任區分工，每周定期聯系負責居民區，了解進度和存在的困難，碰到疑難問題，工作室集中討論，同時爭取街道和房辦的支持。今年,他們提出了要實現換屆改選率100%的目標。

第二個“能力提升”課程培訓項目，主要針對商品房小區業委會成員。將打破以往學員臺下坐、老師臺上講的模式，通過與第三方機構的合作，邀請市物業協會講師、資深心理專家，管理培訓師共同參與，采用課程講授加專題研討、案例分析加現場教學的模式，通過“入門知識、實務操作、綜合能力和凝聚力建設”四大主題8次課，提升商品房小區業委會的專業力、溝通力、凝聚力。

第三個居民議事協商機制建設項目，計劃在杏梅園居民區探索試點設立居委會專委會，整合業委會成員、黨員骨干、區域單位、物業公司、社會組織等專業力量，在居委會下，形成包括人民調解專業委員會，環境與物業管理專業委員會等多個專委會。依托多元力量參與，整合專業工作方法與專業資源，為居民解決更多問題，同時增強業委會成員的業務能力；另一個試點是在桂楊園試點推進業主代表履職能力建設。將探索依托專家與專業機構支持，通過系統的培訓與督導，提升業主代表綜合議事能力，包括收集分析問題的能力，溝通協商的能力，設計方案的能力，提報建議的能力等等。

第四個業委會規范化建設調研項目，將委托華東師范大學社會學系專家教授進駐曹楊，同時借助區人大代表資源，就業委會的規范化建設、參與社區治理的機制建設等方面進行全面的調研分析，并提出可行性意見建議。