5月25日本周五，近70年未曾向公眾開放的原上海生物制品研究所地塊將揭開“神秘面紗”，以“上生·新所”之名，變身為集文創辦公、購物娛樂、休閑體驗為一體的開放式國際文化藝術生活圈。

無獨有偶，與上生·新所同在番禺路的原上海橡膠制品研究所，于2016年2月率先更新為商辦綜合的文創園區“幸福里”，成為上海影城周邊全新的社區生活地標；去年5月新開業的長寧來福士廣場，原圣瑪利亞女子中學標志性的鐘樓、校舍被完整地保留在商場中心花園；擁有百年歷史的愚園路，正進入“慢生活美學街區”的第二輪更新；向來低調的“老馬路”武夷路也正開啟藝術與時尚的街區轉型……

建于上世紀20年代的孫科別墅

上生·新所，改造后的原海軍俱樂部泳池

幸福里

長寧區副區長劉平接受記者采訪時表示，時尚創意產業作為“十三五”期間長寧三大重點產業之一，已成為推動區域經濟轉型升級、增強城區文化活力的有效抓手。用文化創意產業反哺城市更新，長寧通過藝術、時尚、購物等新元素激活歷史街區的海派文化底蘊，為上海試驗城市更新的產業化探索。

比“舊瓶裝新酒”更復雜

上生所地塊位于延安西路1262號，是愚園路、衡山路-復興路以及新華路等三個上海市中心歷史文化風貌區的交匯處。如今地塊周邊居民區密布，歷史最早可追溯至上世紀20年代，不僅有孫科住宅、哥倫比亞總會等重要歷史建筑，還有麻腮風大樓等代表性工業遺存，因此這里也被列為上海城市有機更新“魅力風貌計劃”的市級試點項目。

哥倫比亞俱樂部改造后景象

孫科別墅內景

改造更新中的上生所地塊，右側為原哥倫比亞俱樂部

改造中的原上生所研發大樓

根據長寧區規土局提供的資料，2016年6月，萬科通過競標獲得了上生所地塊為期20年的租賃權，但直到第二年的8月14日，上生所城市更新方案才正式向上海市規土局提出控詳規劃的調整申請。

記者從萬科方面了解到了其中緣由。上生所項目一期包含歷史保護建筑、工業建筑以及新建當代建筑共計13棟。如何讓跨越三類保護等級的建筑在總計4.8萬平方米的區域內共生，尤其是保護其中擁有90年歷史的“靈魂之筆”孫科別墅，僅規劃評估環節就用時半年有余，期間召開了6、7次專家評審。大到紅色筒瓦覆蓋的屋頂、擁有巴洛克式弧線的窗框，小到地上的馬賽克瓷磚、門把手的五金件，都嚴格遵循歷史建筑“修舊如故”的原則。

相比之下，位于番禺路381號的幸福里雖然同樣身處居民區鬧市，但城市更新僅涉及工業遺存改造，沒有上生所那樣復雜。如何在東西長度不足200米、占地面積不到6000平方米的“螺獅殼”里完成更新和轉型，才是擺在上海幸福里文化創意產業發展有限公司董事長郭奎面前最大的課題。

幸福里

上海橡膠制品研究所科研用房大多始建于上世紀60、70年代，原本為封閉式廠區，改造更新時打通了連接東側幸福路和西側番禺路的“幸福里”。目前園區內有6幢商辦建筑，其中沿街的一樓均為商戶，二層及以上為辦公區。由于幸福里總建筑面積不過1.1萬余平方米，缺乏戶外庭院和自然生態空間，因此改造時在保留原廠房建筑遺存和空間布局的基礎上，“見縫插針”地加入了大量屋頂花園、垂直綠化、藝術裝置等元素，這才逐步營造出理想中的“社區會客廳”場景。

海派街區氛圍得以再次延續

不久前舉行的虹橋時尚創意產業聯盟成立大會上，長寧區商務委主任楊東升表示，上生?新所等時尚新地標將著重打造全球新品首發地，成為“上海購物”品牌中的一支生力軍。僅2017年，上生·新所建成區內就舉辦了張軍昆曲音樂會、古馳新品香水發布、阿迪達斯品牌發布等藝術時尚活動。幸福里則是于開業不久就在中庭舉辦了一場戶外時裝秀，讓周邊居民在家門口近距離觀賞專業秀場演出。

改造中的海軍俱樂部泳池

改造后的泳池二樓

時光穿越到90年前，建筑大師鄔達克就曾在今天的番禺路、新華路、延安西路一帶設計了包含76個單體項目、風格涵蓋英式鄉村、西班牙式、意大利式乃至好萊塢式的建筑群，為居住在此的醫生、公務員、設計師、政商界人士提供不同文化背景的生活空間。如今通過城市更新，當年的海派街區氛圍得以再次延續，神秘的歷史保護建筑、封閉的生產性研究所陸續開放，開始為本地居民提供多元化的生活服務。

“上海市區還有很多存量建筑尚待挖掘，但最亟待解決的還是城市更新中遇到的實際問題，如工廠辦公用地改建商業項目。”郭奎表示。事實上，無論是幸福里還是上生·新所，遇到共同難點都有土地性質轉換。

孫科別墅

修繕中的哥倫比亞俱樂部

修繕后的原上生所蒸鍋間，在上生所使用前這里曾是海軍俱樂部的場地

修繕中的蒸鍋間

變化發生在2015年5月，《上海市城市更新實施辦法》正式發布。其中提到，在符合發展導向和規劃要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換。通過上述更新辦法，上生所得以將研發用地轉變土地性質轉為商辦用地，規劃時也可采取招商先行，平衡入駐企業的空間需求和改造規范。但即便如此，上生所的更新仍比想象得復雜，在重點保護歷史風貌的前提下，接連遇到如何植入消防設備設施等技術難點，也存在拆除歷史違建的需要，更不用說孫科別墅這一市級文保單位涉及的各類規劃紅線。

“吸引企業參與城市更新，需要更靈活變通的政策，讓企業不感到束手束腳。”郭奎表示，雖然政策制定相較市場步伐總存在滯后，但企業深知只有堅持合法、合規才能使城市更新變得可持續，因此他相信更多更新項目的出現能夠令這種“滯后”變為同步，甚至變得“超前”。

反哺社區高品質生活

位于幸福里最西側的幸福集薈書店

今年元旦，位于幸福里最西側近番禺路路口的一幢擁有寬大透明玻璃櫥窗的建筑正式開業。令人意外的是，如此“黃金位置”竟開設了一家精品書店，取名“幸福集薈”。“這里的確是整個幸福里最好的位置。”郭奎告訴記者，此前不乏出價可觀的商戶想在此開店，但考慮到周邊2平方公里內都沒有較大規模的書店，最后作出這一決定，借此豐富社區文化生活。

愚園路近安西路的“好久不讀”書店

愚園路西段公共休憩區

同樣的做法還發生在更早實施城市更新的愚園路。在長寧區少年宮的沿街面，一家名為“好久不讀”的社區書店和門口成排的公共座椅已經成為愚園路西段的新標志。2016年，負責愚園路街區更新招商的上海愚園文化創意發展有限公司在眾多候選人中與專營進口圖書、期刊的“好久不讀”一拍即合，彼時“犧牲”的商業價值，換來了今天人們對愚園路極高的街區“粘性”。

2017年12月，改建中的幸福集薈

2018年1月，剛開業不久的幸福集薈

“城市更新絕不是裝修一下就向外租賃場地這么簡單，如果只是當二房東，那實在太容易了。”郭奎認為，如今市民消費升級表現明顯，人們愿意為有品質的消費體驗買單，這使得城市更新項目在進行商業化改造時，必須兼顧公共體驗，尤其是人文情懷。

令企業充滿積極性的是，上海城市更新辦法中已明確提出，為區域提供公共設施或公共開放空間的項目可適當增加經營性建筑面積，增加風貌保護對象的也可獲得建筑面積獎勵。如上生·新所項目就新增了至少1.25萬平方米的公共開放空間和7000平方米社區公共服務設施，包括2500平方米社區體育場地、2000平方米文化活動區域和2500平方米教育與其他共建設施。長寧區也借此項目對地塊內及周邊的道路交通組織實行了優化，設置貫穿東西南北的公共通道，與企業聯手共同打造出一片舒適宜人、道路通達、體驗性強的高品質街區。