從業24年，年輕時在體制內擔任過國企房地產部門負責人。自1999年創辦蘭德咨詢以來，始終專注于房企管理和產品線咨詢。20多年里，他見證了房企的起起落落，或為房企謀劃戰略，或協助企業提升產品和管理水平。熱熱鬧鬧的房地產行業，似乎從來不缺追風的熱點。在宋延慶看來，“房地產行業熱鬧可以，但不可以浮躁。還是要沉下心來做真正有價值的事情，不論房企還是從業者，都是同樣道理。”

宋延慶也是地產媒體圈里最受歡迎的專家之一，他的專業、善意、認真，深得媒體人的喜愛，他也從不拒絕和媒體人一起探討行業的大事小情。不過，這兩年，鮮見他接受媒體采訪，因為他在醞釀更大的事情。“閉關幾年，好好研究研究真正能夠預測房市的方法，爭取獲諾貝爾獎。”他半開玩笑地說。不過，我知道，宋延慶沖擊諾貝爾獎并不是玩笑，他是認真的，為此他已經在著手建立預測模型。

“持之以恒專注做事情，總會有收獲果實的一天。”這是宋延慶的人生信條。現實也給了他最好的回報。持續多年專注房企咨詢，特別是過去10年來將重點轉向產品線咨詢，如今找他咨詢的客戶忙都忙不過來，公司已進入收獲果實期。“做人做事要遵循常識。”這是宋延慶的基本做事原則，正是基于對常識的尊重，使得他的眼光和觀點總是不落窠臼，并能夠引領行業向前。

本期，和訊房產對話蘭德咨詢總裁宋延慶，聽他聊聊地產圈的那些熱鬧的人和事。

　　“彌補不了短板，又沒長板的房企，干脆找個人嫁了算了。”

　和訊房產：在地產行業20多年，作為一個行業深度觀察者，您怎么看行業這幾年的起伏變化？對行業里各種熱鬧的轉型、追風潮，您怎么看？

宋延慶：房地產行業基本每年都有一個追風的熱點，比如前幾年紛紛轉型，扎推布局光伏、能源，現在看被市場狠狠懲罰了一把；2014年，地產行業興起的O2O，現在也鮮見有聲音；前幾年流行的布局城市綜合體以及房企出海潮等，目前看也大都遇到了問題。這兩年房企又一哄而上追特色小鎮風潮，忙得不亦樂乎。我認為，如果自己不知道自己的方向，跨界太大太遠，在最熟悉的主流地產市場都做不好，轉到其他陌生的領域照樣做不好。

房企要具備的能力，不是去別的領域搶飯，而是要具備在自己熟悉的領域做大做強的本領。比如，這兩年行業內多元化實施比較成功的房企，華潤、碧桂園是典型。碧桂園的布局始終在自己的價值鏈上做延展，這就是堅持在熟悉領域做事情。

對蘭德咨詢而言，我們也是持續18年專注在地產行業內做兩件事：一是戰略和管理咨詢，這是我們的立企之本；二是產品線咨詢業務。特別是產品線咨詢，過去10年來我們潛下心來研究，隨著產品時代的到來，現在到了大量收獲果實時期，比如5月份我們就新簽了3家客戶，都是100-300億級的房企。

不論企業還是個人，都要遵循一個常識——在自己最熟悉的領域賺錢，在自己最喜歡的領域花錢。

和訊房產：您認為真正構成企業核心競爭力的是什么？未來五到十年內，哪些房企會是沖出來的黑馬？哪些會掉隊？

宋延慶：未來，成為行業主流的有兩類，規模型房企和特色型房企。

在可預見的未來，市場集中度肯定越來越高。沒有明顯短板的規模型房企的市占率只會進一步提高。當然也不排除有的企業會轟然倒下。對于中等規模（30億元-300億元）的房企，很難在均好性上比得上標桿房企，而且坐享市場紅利的黃金時代已經過去了。中型房企要想發展一定不能有明顯短板，雖然均好性上難以比肩大房企，但要培育自己的長板，向特色型方向發展。未來肯定會有一批特色型房企異軍突起，就像早些年的萬達、華夏幸福。

今后，有一類企業肯定是有問題的。就是說什么都懂，做什么都不專業。比如學萬科、學中海，但做得時候就是做不好。因為它短板彌補不了，又沒有長板，這種房企干脆找個人“嫁了”算了。目前這種企業在行業內非常多。這類企業，就像我們身邊總有一類人，你談工作時，他插不上話，而隨便聊天時，他精神抖擻，比誰都懂。這類人一定要從團隊中清除掉。

　和訊房產：您之前說過未來行業NO.1企業很可能是資本型投資商，不會再是專業化開發商。這個怎么理解？

宋延慶：房地產開發幾乎是沒有什么門檻的行業，現在的房企當初干什么的都有。進入沒有門檻，最大規模也沒有高不可攀的門檻。市場好的時候，只要有錢，就能拿地；只要有地，就有貨值；只要有貨值，就有銷售額。當然，下跌也沒什么門檻，只要一兩年不拿地，銷售額就可能從三千億滑落到一千億。

但今后就不行了。市場快速回歸到資本和產品競爭時代，今后房企的核心競爭力主要取決于兩點：一是產品是不是過硬，有沒有“人無我有，人有我優”的產品發力點；另外，是要有資金實力。今后的房地產市場，那些以債養債、花光賣凈、過于追求銷售額及排名的企業只會越做越難，就像上坡滾雪球一樣，總有一天滾不動；今后在市場唱主角的主要是兩類企業。一類是產品力很強的企業，一類是有很高資本運營能力的企業，而前者比較優雅，后者可能通吃。

　　“現在有些市場分析過于唯數據論，違背常識。”

　和訊房產：您怎么看市場上各種真真假假的數據？

宋延慶：現在市場上有些分析太過于唯數據論，違背常識。比如去年房地產市場11.7萬億銷售額，我就懷疑偏差比較大。因為房企合作項目非常多，還有非上市公司與上市公司的合作，合作項目都計入各自銷售額的現象也比較普遍。另外，在政策市下，現今和過去的數據生成的圖表即使很漂亮，也很難準確預測未來。所以對市場看走眼的，幾乎都是唯數據論的數據派。預測我國的房市，不僅要看數據，更要有政治經濟學思維。

現在大家對房地產行業的預測視角過于狹隘，大多數預測是屁股決定腦袋、個人好惡決定公開觀點。比如一些機構的預測，大概有一個規律，總在自己的利益和視角下審視行業，而金融機構的預測又是比較單一的金融視角。

市場預測非常難，需要N種因素修正。我想要做的是建立一個量化預測模型。目前模型還在方法論階段，打算用十年時間來做成這件事。

和訊房產：現在的市場調控會對未來市場形成哪些影響，您對未來市場趨勢如何判斷？

宋延慶：我認為2018年會有一波好的行情。因為去年四季度以來的調控，總有減油門、換擋、剎車的時候。2018年這個行情可能也是最后一波行情，銷售額和面積甚至會高于2016年，而且這波行情更多寄望于三四線城市房市的崛起。要想享受到2018年的好行情，前提是房企2017年能不能做好土地和產品準備。

我的另一個判斷是，未來三年剛需市場很可能會再次熱起來。因為改善型產品需求經過過去幾年的消化，加上開發商目前手中幾十億平方米的在建，已經差不多滿足市場需求了。現在有相當一部分還沒有上車的剛需人群，不得不買房。但將要到來的新一輪剛需產品上一輪不一樣。因為現在90后對房子的需求和80后不一樣，他們更講究舒服、自由，對剛需產品的需求也不一樣。新一代的剛需產品可稱之為剛需2.0，我們已在研究了。

在國內做房地產有兩點常識不能違背：一是要意識到錢是無窮多的，即使低息率融不到，高息率很多房企能融到很多錢；二是開發商的產能是無窮大的，只要能賣出去，一年別說15億平米，50億平米都能蓋起來。但市場不是這樣，你要首先考慮能不能賣出去。所以，適時地供應適銷產品非常關鍵。2015年前，剛需市場好，有些企業可能錯失了；這幾年，改善市場好，可能也錯失了，但將要到來的剛需2.0市場，或許是最后一次做強做大的機會，一定不能錯失了。能夠坐享市場紅利的一定是有充分準備的房企。

　　“現實生活永遠在線下，人生可不是刷屏。”

和訊房產：蘭德咨詢投資的漁獵業務目前進展如何？為何進入這個相對小眾的領域？

宋延慶：公司目前已經落地了一個蒙古國的漁獵區項目，目前二期工程正在施工。還有兩個項目也基本落地。我們的旅游漁獵項目主要圍繞蒙古、俄羅斯等周邊國家布局。目前勢頭看，差不多3-4年就可收回投資。最近去高加索地區考察，可能也會有布局，但主要面向歐洲客戶。我們的漁獵業務，屬于特色主題的旅游度假地產，區內的度假小屋脫胎于我們在國內較早研究的微墅產品，其實并沒有脫離公司的地產特長。

另外，普及一點，漁獵實際上是一種環保工作，有利于生態平衡。國外是反對偷獵、不反對合法狩獵，狩獵費用于野生動物保護、維持生態平衡是國際慣例。相反，我國嚴禁狩獵，反而造成某些物種泛濫，造成生態失衡。

和訊房產：能描述一下您個人理想的生活狀態是什么樣的狀態？

宋延慶：每個人都有兩個我。社會人的自己和真我的自己。個人認為，活過40歲后，要盡量還原真我的自己。當然，你是喜歡打槍，還是喜歡跑步，都是一種生活方式。我喜歡遼闊、潔凈的地方，所以走遍了國內各個沙漠、無人區，還到過南海、鄂霍茨克海、白令海。平時沒事時喜歡看地圖，發現中國周邊的俄、蒙、中亞恰是真自我最向往的地方。未來，找個遼闊潔凈的地方，建幾棟理想中的房子，讀書釣魚，與朋友行攝游獵，一塊兒看日出日落也是一種很美好的狀態。

　　和訊房產：這幾年里，媒體也在發生著很多變化，很多人轉型做自媒體。以您的視角怎么看這種現象？

宋延慶：做事不要羨慕別人，關鍵是看是否對得起自己的時光。這幾年，自媒體是熱鬧，我也開了“老宋的圈子”，但真正做好的鳳毛麟角。即便做成了，人生是七八十年，而自媒體能熱鬧幾年？如果只為了賺錢而影響了名聲，那余生怎么辦？假如十年后房地產不行了，假如自己老了，當你回首這幾年的時候，你是坦然盎然，還是自己都覺得不好意思，是個現在該想想的問題。

這跟房企一樣，除了要有一些追求短平快、沖業績的項目外，還要做出幾個真正有價值、能成為作品的項目。記者也一樣，自己給自己做點選題，哪怕一個月只寫一兩篇不忘初心的文章，那也是可以回憶回憶自己青春的價值。現實生活永遠在線下，人生可不是刷屏。