從1978年至今，中國改革開放走過整整40年。40年間，中國房地產業從“野蠻生長”逐步走向成熟。1990年，上海浦東開發啟動，長三角協同發展由此起步，至今已近30載。而在改革開放、長三角一體化進程中，房企扮演著重要角色。自從他們進入歷史舞臺，長三角樓市風起云涌，高樓大廈鱗次櫛比，城市面貌日新月異，生活方式煥然一新。上海樂居將與業內最具代表性的親歷者、參與者、見證者，一起重溫歷史，共同回顧他們走過的光輝之路。本期，我們走進上海仁恒。

一個陽光明媚的清晨，我們在浦東仁恒上海公司見到了周軼群。他穿著一身深色西裝，言談親切隨和，顯得風度翩翩。在10分鐘不到的時間里，他接到了2、3個工作電話，對他而言，這個平凡的早晨忙碌中透著充實。

身后的書架上放滿了各類書籍，他謙遜地告訴我們，現在市場需求在不斷變化，作為一名職業經理人，他一直處在學習狀態：“鐘主席說，企業的經營是沒有彼岸的航行，他并不在乎一時的得失，而是希望打造一個幾百年以后依然活著的企業，我們要為此不懈努力提升自己。”

百年后還活著的企業，靠的是什么？答案就在眼前。在仁恒上海公司，讓人印象十分深刻的是隨處可見的仁恒開發理念“善待土地，用心造好房”，這也即是近年來業內討論的熱點——“工匠精神”。

在周軼群看來，工匠精神的精髓在于既要舍得，又要有定力：“第一，舍得，打造一個好產品需要花費很多時間、心血、成本。第二，要有定力，當前市場下行的時候能夠做到不降標，正是這種精神的具現。‘多快好省’這4個字企業的確很難同時做到，能夠做到其中2點已經非常不容易。仁恒希望始終以產品為核心，適度規模，適度提速，在每個節點上做到分寸和節奏剛剛好，打造一家受人尊重的、美好的企業。”

也正是帶著這種精神，近3年，上海仁恒年銷售額均破百億，成為上海主流開發商。今年，仁恒在上海加推的仁恒東郊花園、仁恒西郊花園項目也取得了不俗的市場表現。

回顧在上海的發展歷程，仁恒一直對浦東有著特殊情結。1990年，浦東大開發拉開帷幕，1993年，仁恒進入上海，迄今已有25年，進入上海后，第一個開發項目就在浦東。目前仁恒在上海的14個項目中，8個都位于浦東。可以說，仁恒是伴隨著浦東開發一起成長起來的。

25年來，從最早的濱江園、河濱花園、河濱城，再到森蘭雅苑、公園世紀，仁恒在上海陸續開發了5代國際社區。2017年，仁恒以超百億的總價拿下楊浦內環內一幅住宅地塊，引發社會廣泛關注，這里將是仁恒的第6代國際社區。

周軼群透露：“楊浦的這幅地塊位于內環內，確實非常優質，目前拆遷已經到了后期收尾階段，啟動了定位和設計工作。我們會精心打磨這個項目，使它成為一個在配套和產品上非常宜居的國際社區，相較于傳統的國際社區，在科技和藝術方面將有所突破。”

土地是房企的生命線，今年7、8月份，上海迎來了久違的宅地出讓高峰，然而上海土拍門檻不斷提高，對房企自有資金審查也十分嚴格，仁恒是否會在上海土地市場再度出手？

對此，周軼群顯得游刃有余：“上海仁恒在過去3年里有超350億的銷售額，所以，自有資金審查對仁恒來說不是問題。不過，現在上海土地起拍價相對較高，仁恒會理性考量。”

近30年來，隨著浦東開放、開發，長三角一體化進程也隨之開啟，以上海為首的長三角城市，經濟在發展，文化在交匯，邊界在消融。正是洞悉了這種變化，仁恒在扎根上海的同時，在南京、蘇州、南通、杭州這4個長三角城市也有所布局，并取得了不俗成績。

“在南京和蘇州，仁恒基本是第一品牌，是當地口碑最好的房企。我們去年新入杭州，通過一年多的努力，擁有了兩、三個項目，100萬方土地儲備。總體而言，仁恒希望深耕這5個城市，特別是上海、蘇州、杭州、南京，這些城市經濟基礎較好，客群較為豐富，開發時間也比較長。”他笑著表示。

當然，對周軼群這樣的資深地產經理人而言，需要思考的不僅僅是現在，還有未來，最大的挑戰來自于未來的不確定性。

他判斷，未來上海房地產市場將進入新時代，并且很有可能是雙軌發展。十三五規劃中，上海將提供約170萬套住房，其中約70萬套是租賃住房，占總比41.2%，約55萬套是保障房，占總比32.3%，約45萬套是銷售型物業，僅占總比26.5%。因此，上海商品房市場可能趨向于新加坡模式，目前新加坡住房體系中只有15%是商品房，其余85%是組屋，即政府提供的住房。而上海租賃市場可能趨向于德國模式，當前德國55%的人長期居住在租賃房里。

基于這個預判，他奉行“兩條腿走路”，一方面在上海堅持做高端住宅、國際化社區，另一方面，希望在上海長租市場和一些國企達成合作：“從去年開始，‘國家隊’在上海共計拿了34塊租賃住房用地，仁恒希望和他們成為合作伙伴，前期做代建，后期做運營。事實上，仁恒正是用這種方式介入上海長租領域。”

??以下為對話內容精選：

仁恒：與浦東大開發共成長

??上海樂居：1993年上海仁恒成立，上海浦東是仁恒進入中國房地產的第一站，可以說仁恒是伴隨著浦東開放開發共同發展起來的。25年里，上海仁恒取得了哪些輝煌的成績？

??周軼群：仁恒既有國際化背景，也有本土視野，隨著上海的發展受益頗多。仁恒進入中國的第一站在上海浦東，我們在上海的14個項目中，8個都位于浦東，確實是和浦東開發開發一起成長。

上海仁恒歷經25年，從最早的濱江園、河濱花園、河濱城，到森蘭雅苑、公園世紀，在上海做了5代國際社區。近3年，上海仁恒每年的銷售額過百億，是上海比較主流的開發商。今年以來，仁恒在上海主要有2個住宅項目開盤，上半年仁恒西郊花園項目開盤，7月仁恒東郊花園開盤。

第6代國際社區蓄勢待發

??上海樂居：去年，仁恒以超百億的總價拿下楊浦內環內一幅住宅地塊，對于這幅地塊的開發節奏和產品規劃是怎樣的？

??周軼群：楊浦這幅地塊是舊改項目，位于內環內，確實非常優質，仁恒將在此打造上海第6代國際社區。我們大概是在前年啟動地塊拆遷，目前已經拆除95%，到了后期收尾階段，并進行了定位和設計工作。可以肯定的是，我們會精心打磨這個項目，使它成為一個在配套和產品上非常宜居的國際社區，相較于傳統的國際社區，在科技和藝術方面將有所突破。

自有資金充足迎上海土拍高峰

??上海樂居：今年7、8月份，上海迎來了一波宅地出讓高峰，仁恒是否有意向參與這波土地競拍？

?周軼群：當前上海土地市場的確出現機會，不過房企想進場競拍，需要過自有資金審查這一關。上海仁恒在過去3年里有超350億的銷售額，所以，自有資金審查對仁恒來說不是問題。不過，現在上海土地起拍價相對較高，仁恒會理性考量。

調控不放松 樓市趨冷

??上海樂居：以您豐富的地產從業經驗判斷，今年下半年、明年上海樓市存在哪些機遇和挑戰？

??周軼群：我認為，未來上海樓市可能還是持續限價、限購狀態。我們發現，當前上海樓市有趨冷的傾向。由于限價，現在上海地段較好的一手樓盤，成交比較熱，而偏遠位置的項目，成交則較為理性。同時，上海二手房市場已經非常理性。

此外，由于很多開發商資金面比較緊張，不僅僅是上海，全國很多城市的土地市場也開始趨冷。這究竟是拐點還是窗口期，仍需要進一步觀察，目前還很難判斷。

兩條腿走路 擁抱上海房地產“雙軌新時代”

??上海樂居：未來仁恒在上海有哪些拓展新規劃？

??周軼群：上海房地產市場將進入新時代，并且很有可能是雙軌發展。十三五規劃中，上海將提供約170萬套住房，其中約70萬套是租賃住房，占總比41.2%，約55萬套是保障房，占總比32.3%，約45萬套是銷售型物業，僅占總比26.5%。因此，上海商品房市場可能趨向于新加坡模式，目前新加坡住房體系中只有15%是商品房，其余85%是組屋，即政府提供的住房。而上海租賃市場可能趨向于德國模式，當前德國55%的人長期居住在租賃房里。

基于這個預判，仁恒奉行“兩條腿走路”。一方面，在上海堅持做高端住宅、國際化社區。另一方面，我們希望在上海長租市場和一些國企達成合作。從去年開始，“國家隊”在上海共計拿了34塊租賃住房用地，仁恒希望和他們成為合作伙伴，前期做代建，后期做運營。事實上，仁恒正是用這種方式介入上海長租領域。

深耕長三角5城

上海樂居：您如何看待長三角一體化？上海仁恒在長三角的發展現狀如何？

周軼群：長三角一體化的確逐步加深，它是房地產發展極其關鍵的一環。現在從上海到南京、杭州等長三角城市，基本都是1個小時左右車程，這已經成為一個非常重要的城市標志。而上海是長三角的龍頭，現在越來越多的房企把總部放在上海，以上海為核心，輻射長三角，甚至輻射全國。

目前，仁恒在長三角的上海、南京、蘇州、南通、杭州這5個城市布局。我們在上海已經有25年了，在南京的開發歷史也很長，差不多有24年，幾乎是和上海同步發展。我們在南京和蘇州是第一品牌，是當地口碑最好的房企。去年我們新入杭州，經過一年多的努力，擁有了2-3個項目，100萬方土地儲備。下一步，杭州也是仁恒一個非常重要的城市。未來我們希望進一步深耕長三角這5個城市，特別是上海、蘇州、杭州、南京，這些城市經濟基礎較好，客群較為豐富，開發時間也比較長。

進擊長租市場 一二級綜合開發產業項目

?上海樂居：現在很多房企在做好傳統開發的同時，也在發力長租公寓、產業配套等領域，上海仁恒在這些領域有哪些發展計劃？

??周軼群：仁恒在長租公寓和產業方面起步較早。長租公寓方面，首先，我們在成都和南京有2座輝盛閣，基本以國際化客源為主，其中超一半是長租客源。其次，在上海長租市場，我們和一些國企進行合作。

產業方面，目前我們在南京和南通有2個產業項目，一個占地15平方公里，一個占地11平方公里。其中，南京的這個項目位于江心洲，名為“中新生態科技島”，由中國政府和新加坡政府聯合投資。一方面，仁恒在這個項目進行操盤，做一級開發，另一方面，我們也在做一些二級開發，涉及產業項目。

工匠精神：舍得、定力

??上海樂居：“匠人匠心”成為當前業內討論熱點，在房地產界，仁恒可以說是這方面的典型代表之一。那么，您認為房地產的“匠人”應該具備哪些條件？仁恒在打造產品上有何“秘密武器”？

?周軼群：我認為，工匠精神的精髓在于既要舍得，又要有定力。第一，舍得，打造一個好產品需要花費很多時間、心血、成本。第二，要有定力，當前市場下行的時候能夠做到不降標，正是這種精神的具現。

在打造產品方面，仁恒是家成熟的企業，有完整的產品線，良好的運營體系，可以綜合發力。

打造百年美好房企：適度規模 適度提速

??上海樂居：如今很多房企追求高周轉，求速度求規模，帶來了高負債、融資難等問題，引發市場憂慮，仁恒如何做好規模和速度、產品和利潤之間的權衡？

??周軼群：我個人認為，“多快好省”這4個字企業很難同時做到。“多”是規模，“快”是速度，“好”是品質，“省”出來的就是利潤，企業能夠做到其中2點已經非常不容易了。鐘主席說，企業的經營是沒有彼岸的航行，他并不在乎一時的得失，而是希望打造一個幾百年以后依然活著的企業。因此，仁恒始終以產品為核心，適度規模，適度提速，在每個節點上做到分寸和節奏剛剛好，打造一家受人尊重的、美好的企業。

學無止境迎接未來挑戰

??上海樂居：周總是2017年度中國百強經理人，您認為在當前的房地產市場背景下，職業經理人需要發揮哪些能力和作用？在您的地產職業生涯中遇到最大的困難是什么？

??周軼群：現在市場對經理人的要求越來越高，既要懂得拿地、發展、蓋房、銷售，也要懂得空間的經營和運營，還要懂得產業等等。我們一直在根據市場的變化學習，提高市場所需的能力。

對我而言，最大的挑戰來自未來的不確定性。企業未來的發展方向，是每個職業經理人需要思考的。

他心目中的三位偶像

??上海樂居：請您談談地產行業里3位您最欽佩的人。

?周軼群：第一位是我的老板鐘主席，他是個很有智慧的人，待人很寬厚，做事又很堅韌，是我們的榜樣。

第二位是綠城的宋衛平先生，他是產品主義者，我個人比較欣賞。

第三位是龍湖的吳亞軍女士，她建立了一家優秀的房企，構建了良好的企業體系。