專訪羅康瑞先生是在上海新天地1號三樓。這是一處典型的中西合璧石庫門建筑，位于新天地西北角入口處，據說也是2001年APEC會議唯一非官方景點。離約定時間還差幾分鐘，羅康瑞穿著標志性的灰色立領中裝與綠色立領襯衫，拎著公文包微笑地走到我面前。

儒雅的羅康瑞被稱為“上海姑爺”，這源于他從上世紀80年代開始參與上海城市發展。于是，在之后改革開放的30多年里，羅康瑞和他的瑞安集團在上海留下了不少城市地標。既然我們身在新天地，那么專訪就從新天地項目說起。

“坦率地說，當時拿那么多錢也是有壓力的。”

上觀新聞：當年您怎么會參與新天地的開發？

羅康瑞：1996年，盧灣區政府找到我討論太平橋地塊的未來發展，請我為老城區改造出點主意。他們希望邀請國際優秀的城市設計師來做規劃，借鑒國際城市開發的先進經驗，對這一地區進行更新。

我們邀請美國頂尖的SOM建筑設計事務所做了一個創新的石庫門改造方案，通過改變原來的居住功能，賦予它新的商業功能。這個想法得到各方很高評價，之后瑞安很榮幸參與這塊地的開發。

上觀新聞：這個項目為什么叫“新天地”？

羅康瑞：對于項目名字，當時我們斟酌了很久。希望能在項目名稱里體現“一大”元素， 但又不能簡單地把“一大”放在項目名字里，于是我們想到“一加大”就是個“天”字，“新天地”名字就此誕生。

我們從1997年開始動工，把2001年作為重要時間節點。因為2001年上海有兩項重要活動：一是APEC會議；二是建黨80周年。于是我想在APEC會議前，先把“一大”會址周邊的地塊開發好，等這一區域成熟后，再帶動后續的開發。

上觀新聞：太平橋地塊人口多、房屋密度大，動遷成本是不是很高？

羅康瑞：就說我們所在的這棟三層樓小房子，之前有36戶人家住在里面。整個新天地我們需要動遷3888戶，地塊動遷安置成本非常昂貴。這些舊房子的居住環境非常惡劣，所以居民們也愿意改善生活，所以整個動遷過程比較順利。

當時，剛好遇上亞洲金融風暴，銀行放貸很保守。我們去和銀行談融資，希望能貸款10多億人民幣。銀行對于這個項目的投資回報存有懷疑，都不愿意給我們貸款。

我沒有辦法，只好先拿自己的錢做這個項目。雖然受到金融風暴沖擊，加上市場條件不太好，但我們還是先拿出差不多7億元左右。坦率地說，當時拿那么多錢也是有壓力的。

上觀新聞：當時有沒有人勸您要謹慎些呢？

羅康瑞：很多同事勸我不要做這個項目，不過，我已經下定決心。我問同事，“你只需要告訴我，如果這個項目不成功，我是否會破產？”他說，“不會。”于是，我就做了。

做這個決定，我是有一些想法的。當一個風暴沖擊你的時候，每個人會變得悲觀，都想知道市場未來怎么走。但我相信風暴一定會過去，過后上海就會快速發展。事實證明，我的決定是正確的。

2001年上海新天地首期開業，大家都喜歡這個地方，從而也帶動了周邊的這些住宅與辦公樓。大家將上海新天地比喻成上海的城市“會客廳”，是我們每天都要來的地方。

“如果只是把老房子保護下來，那它就會變成一座博物館”

上觀新聞：接下來我們說說當年新天地的規劃。

羅康瑞：我去過世界很多城市。有些地方把舊區保護得非常漂亮，人們看到它就能了解城市已有的歷史、文化與傳統。法國巴黎有圣日耳曼街、美國舊金山有漁人碼頭、日本東京有銀座，而石庫門是上海獨特建筑樣式。

我們想將這一老城區打造成集“住宅、辦公、零售、娛樂及文化”為一體的城市中心社區，采用“城市社區”的整體規劃理念，步行優先、公共交通便捷、功能區合理綜合。

我從美國設計師事務所請來了本杰明?伍德先生。波士頓舊區保護項目Fanueil Hall Marketplace就是他設計的。我先請他來香港跟我見面， 我跟他談了30分鐘，讓我相信他有能力和創意把這個項目做好。

上觀新聞：這樣的理念該如何付諸實施？

羅康瑞：我一直認為，如果只是把老房子保護下來，那它就會變成一座博物館，博物館你是否每天都去？那段時間我常跟本杰明?伍德說，新天地應該是一個“會客廳”，是我們每天都要來的地方，在這邊能夠坐下來喝咖啡，跟自己的朋友見面，將來這個地方不僅是游客要來看，也是上海人喜歡的地方，這樣才會有人氣。

本杰明?伍德先生答應做這個項目后，他沒有急著開始畫設計稿，而是帶著錄像機在舊區內不停地轉，花了幾個月的時間來了解上海，了解這塊區域的風土人情。

我們生活在自己的土地上，腦袋里存在固有的想法，這會局限你的創意。但外國人不受這個局限，所以他腦子里冒出了很多創意的想法。哪些房子保留下來，哪些全都拆掉，哪些拆一部分新建一部分。當然，新的建筑用的還是舊材料，整舊如舊。

上觀新聞：如果從現在角度看，當年的規劃有沒有可改善空間？

羅康瑞：20年了，人們生活工作的習慣都不一樣了。過去，我們只希望新天地是一個非常好的城市“會客廳”。現在，生活、工作、休閑已經沒有太多分界，我們也在不斷調整新天地的內涵。我希望新天地能夠承載更多的生態、人文和創新的內涵，不僅可以聚集國內精英，還能吸引來自世界各地人才。

上觀新聞：現在有一種說法，上海恐怕再也造不出第二個新天地。

羅康瑞：新天地很難復制。

上觀新聞：最近瑞安又在新天地拿了塊地，您是怎么考慮的？

羅康瑞：我們與合作伙伴聯手開發123、124、132地段，希望做成一個新的地標。我不會在那邊再做新天地，會有比較新穎的設計規劃。

“我相信國家改革開放后，10多億人的龐大市場潛力很大。”

上觀新聞：您還記得第一次來上海是什么時候？

羅康瑞：我1985年來上海的。那時上海與香港的差距很大，馬路上都是自行車，市民的衣服不是灰的就是藍的，全上海只有錦江飯店一家可以接待外賓。

當時，正好有人介紹我跟團市委的年輕人見面，他們有能力、有理想、有干勁，給我留下良好的印象。1985年，我與他們共同開發城市酒店，這是上海改革開放后，第一家以中外合資方式建設的四星級國際商務酒店，也是瑞安在上海的第一個投資項目，成為與上海緣分的開始。

上觀新聞：那時好像不少香港人選擇海外移民？你為什么來上海？

羅康瑞：上世紀80年代初期，中英談判香港九七問題。我參與了香港制定基本法咨詢工作以及特區成立籌備工作，對內地情況有所了解。1986年，我有機會在香港接待了上海市派出的一個土地改革訪問小組，在與他們的交流中，他們的虛心好學給我留下了深刻的印象。他們也認同我，還聘任我為“上海市土地使用制度與改革領導小組”的顧問。

那時內地改革開放剛剛起步，大家都不確定未來會如何，但我相信國家改革開放后，10多億人的龐大市場潛力很大。我想先來上海走一走，感受一下改革開放的氣氛。

上觀新聞：在上世紀90年代，您在上海主要做了哪些項目？

羅康瑞：1994年的瑞安廣場，1996年開始參與虹鎮老街舊城改造，開發瑞虹新城項目，1997年開始的太平橋地塊改造。

1994年，那時候房地產市場不太景氣。很多開發商拿了淮海中路的地塊后都在觀望，不敢馬上動工，我想瑞安廣場是地鐵上蓋，只要挨過低潮期沒有可能不好。于是，瑞安廣場這塊地是淮海中路上最后一塊出讓的土地，但卻是第一個建成商務樓。

針對外商和跨國企業需要寬敞的樓面，瑞安廣場一層樓是2000多平方米，符合跨國大公司的需要。瑞安廣場建成后，90%都租出去了。

“上海要有像美國硅谷與巴黎左岸一樣的地塊”

上觀新聞：除了新天地，楊浦區的創智天地也是你們開發的。

羅康瑞：2000年左右，上海提出“科教興市”的概念。回到香港后，我特意與香港科技大學創校校長吳家瑋教授談起這件事。他出生在上海，對這里很有感情。吳校長對美國斯坦福大學和硅谷也很熟悉。

2003年，我們向上海市政府提交建議書，提出利用楊浦區內14所大學、100家科研機構，創造“城市的大學，大學的城市”新城區。我們建議上海要有個地塊能夠像美國硅谷與巴黎左岸一樣，讓年輕人在這里創新創業，推動科技的發展。

那時，大家還沒有“雙創”的認識，但我們看到上海下一步發展要朝著這個方向走。

上觀新聞：創智天地就像楊浦區的“會客廳”一樣？

羅康瑞：我們在開發創智天地時一直在思考，如何讓前端的傳統房地產開發模式加后端風投及孵化器商業模式發揮協同效應。

首先要突破城市空間結構，在空間上把大學功能區、科技產業區和城市生活區合理融合。我們用了5、6年時間把下沉式廣場、辦公樓、居住區，還有上海唯一的“大學路”建起來。大學路一頭連著復旦大學，另一頭是江灣體育場，拉近了與大學和專業科技園區的空間距離。

至于大學路的沿街房子，我們希望能打造培育創新創業的SOHO空間，是住宅和商辦功能。這與當時政策相矛盾，上海有關部門為此還開展大討論，最后決定對這一區域給予特批，突破了上海“居改非”政策。

“‘一帶一路’是滬港兩地非常好的合作機遇”

上觀新聞：聽說您最近來上海的時間少了？

羅康瑞：因為我現在擔任香港貿發局主席，花了比較多的時間與精力推動“一帶一路”，希望香港能成為“一帶一路”的投資平臺。

有經貿組織計算過，從2016年到2030年15年間，全世界基建需求是71萬億美元，其中超過一半是在“一帶一路”沿線國家與地區，平均一年差不多有3萬億美元。這么龐大的數字需要用好香港這個平臺。

我們每年在香港舉辦“一帶一路”峰會，參與人數逐年增加。2016年只是2000人，今年已超過5000人，預計明年將達到7000人。參會者超過一半是國際人士，我們要建一個國際平臺，匯集有興趣參與“一帶一路”的投資者，將所有資源綜合起來。

上觀新聞：“一帶一路”是否也是滬港合作的契機？

羅康瑞：“一帶一路”是兩地非常好的合作機遇。因為“一帶一路”這個概念太龐大了，沒有一座城市能夠獨立承擔。中國企業走出去，不能只有香港一個平臺，上海也是非常重要的平臺。比其他內地城市，上海的國際化程度是超前的。我也跟上海市領導共同洽談，如何讓香港和上海聯手推動“一帶一路”發展。

上觀新聞：在您看來上海要成為國際化平臺，還有哪些短板？

羅康瑞：現在國際上做買賣合約都是以普通法為主，我們是否能夠跟國際接軌，讓普通法在自貿區也可以使用。

雖然現在上海每年第三產業產值都在增長，但和紐約、芝加哥、倫敦等國際大都市相比，上海的第三產業比重仍需進一步提升。同時，上海可以與周邊城市聯動，實現長三角一體化，推動區域經濟發展。

上觀新聞：現在有很多香港年輕人到上海發展，您對他們有什么建議？

羅康瑞：我鼓勵香港的年輕人多多來內地，來上海發展。內地雖有競爭，但充滿機會，每個改革時段都有很多機會。如果想創造一番事業，就要下定決心，搬來這里住，親身去了解業務，感受市場“溫度”。我相信，香港年輕人通過努力可以在內地創出一片天地。