在人們的傳統印象中，小區物業等同于“保安、保潔、保修、保綠”。物業能提供更多服務嗎？不妨從行業“領頭羊”身上尋找答案。

今天，復旦大學城市發展研究院、復旦大學中國城鎮化研究中心發布《2018中國物業服務價值創新研究報告》。《報告》梳理發現：今年我國上市物業企業達104家，服務內容遠超“四保”，涉及到社區商業、餐飲、醫療、金融，甚至資產運營、旅游咨詢等多領域。“最具綜合競爭力”上市物業企業前三名分別是：萬科物業、綠城物業和四川嘉寶資管。

上市物業企業占比不足1%

截至目前，我國共有超10萬家物業公司，服務人群超5億人。物業行業整體處于初步發展階段，服務簡單粗放。在互聯網、物聯網、大數據和人工智能的影響下，行業正在發生變革。廣大物業公司需要對標誰？

復旦大學城市發展研究院院長梁鴻將答案指向了上市公司。他說：“上市物業企業的市場敏感度高，具有強烈的創新意識，加上受到資本驅動，容易成為行業引領者，對整個行業發展有牽引作用。”研究分析結果顯示，截至今年上半年，我國上市物業企業達到104家。數量只占全行業0.9%，而總營業規模占比高達10%，管理規模近15%，人員管理效率比行業均值高7.6%！

近年來，上市物業企業數量逐年、顯著增多。104家企業當中A股上市占31家，H股上市11家，新三板上市62家。總量較2016年增長了5.05%。

但分布出現明顯不均衡，主要集中在廣東、北京、浙江、江蘇、上海等發達省市。其中，廣東的上市物業企業數量最多，共24家、占比23%。“部分原因在于，廣東省的物業行業發展比較早。我國的物業管理行業起步于此，全國第一家專業物業管理公司就誕生在深圳。”《報告》主編、復旦大學中國城鎮化研究中心主任張年表示。

《報告》顯示，上海共有6家上市物業企業，排名第四。

“價值創新指數”探索轉型方向

中國物業管理協會會長沈建忠表示，物業服務業轉型發展趨勢是產業集中、科技含量和服務質量提升，但是缺乏對具體轉型措施的總結歸納。

如果轉型，路在何方？《報告》創設了“中國物業服務價值創新指數”，通過“指數 ”對上市物業企業2017年的表現進行“體檢”。

“指數”涵蓋五大維度：“經營業績”“市場價值”“技術創新”“服務創新”“商業創新”，共有22個二級指標、132個三級指標。綜合評估來看，我國最具綜合競爭力的上市物業企業前三分別為萬科物業、綠城物業和四川嘉寶資管。

從“經營業績”來看，我國上市物業企業近年來的轉型升級成效明顯。單位面積盈利——每平方米月營收從 2015年的1.95元，提升到2017年的3.63元。

根據“市場價值”分析發現，2017年，我國上市物業企業市值平均上漲8.42%，表現良好。相比美國仍有差距：同年，美國物業相關上市公司市值是我國的近7倍。

從“商業創新”角度而言，從去年以來，越來越多的公司通過并購或設立子公司的方式打造服務平臺。比如，綠城服務在去年10月收購了擁有近300家便利店的“好鄰居”。去年1月，東方物業的科技部獨立出來成為控股子公司，專注拓展互聯網社區的業務。

增值服務主要是社區商業

除了基礎“四保”，物業公司還在提供什么服務？

根據“服務創新”維度分析，2017年上市物業企業的主要增值服務包括商業、租賃、餐飲、醫療、咨詢社交等，其中商業服務的占比達到30%。

同時可以發現，我國超過一半的上市公司沒有開展任何增值服務。“相比國外同類企業，我國的大部分物業仍停留在提供‘四保’基礎服務階段。90%的收入來自基礎服務，渠道單一。”張年說，相比國外，“我國物業行業產業附加值較低，有巨大的轉型空間” 。

《報告》顯示，美國物業行業產業發展相對成熟、附加值較高。一方面，行業高度細分，物業企業中甚至有專門的洗衣公司、除螨公司。此外業務范圍廣，基礎服務收入只占到三成，其余全部來自增值服務。如美國排名第一的物業管理公司世邦魏理仕，管理范圍已經延伸到醫療、IT、教育、證券等。

專屬APP可以提高盈利

技術創新將推動行業整體轉型。根據“技術創新”分析，今年將有65%的上市物業企業將采用技術手段轉型，其中4%將建設智慧社區。

目前，104家上市物業企業中，有3%已經完成智慧社區建設。23%布局了O2O系統。但仍有32%的企業沒有信息系統。

《報告》還顯示，今年共有28家上市物業企業擁有專屬APP客戶端，這些公司的毛利率較去年提供1.09%。而沒有APP的公司，毛利率和去年持平。

附：五大維度評估標準

“經營業績”，包括營收、管理，面積、營業增速、毛利率和單位盈利水平。

“市場價值”，包括總市值水平及相對增長、相對估值溢價水平、累積分紅比例。

“商業創新”，包括業務增值驅動力、商譽價值、凈資產收益率水平、單位員工產值。

“技術創新”，包括技術應用戰略、技術應用水平、移動端客戶規模。

“服務創新”，包括增值服務戰略、增值服務數量、服務影響力、榮譽資質。