今天，市十五屆人大常委會第十四次會議聽取了市人大城建環保委關于本市舊區改造工作推進情況的調研報告。

記者了解到，市人大城建環保委自今年5月啟動監督調研，組織市人大代表先后赴楊浦、黃浦、靜安、虹口、徐匯、普陀等區，實地了解各區成片和零星地塊二級舊里以下房屋改造情況。從調研情況看，在市、區共同努力下,目前舊區改造和舊住房綜合改造工作克服重重困難,呈現加速推進的態勢。

據統計，截至8月底，舊區改造已完成43.8萬平方米、2.28萬戶，分別占全年指標的87.6%和91.2%，預計全年可以完成55萬平方米、2.9萬戶。

各區舊改項目都明顯提速，但也仍面臨不少難點和瓶頸。

“剩余的舊改地塊都是‘骨頭中的骨頭’,攻堅難度越來越大!”常委會委員認為，當前舊改存在的一些瓶頸問題如不有效解決，對后續舊改項目的加快推進將形成制約。

這些難啃的骨頭都體現在哪里，有什么對策？

多數居民傾向于選擇貨幣化安置 ，資金平衡難

巨大的資金壓力是當前及今后市、區兩級政府推進舊改工作面臨的首要難題。

調研發現，舊改地塊前期房屋征收成本巨大，在當前穩控房價的背景下，土地出讓價格下行,地塊成本收益倒掛已成為常態。

其次，不少舊改地塊都有風貌保護要求，地塊成本難以平衡的矛盾進一步凸顯，個別區一個地塊就要虧損上百億。另外，部分區域安置房源價格已與周邊商品房價格基本持平，絕大多數居民傾向于選擇貨幣化安置，造成按規定比例配套的安置房源大量積壓，項目現金沉淀猛增，進一步加劇了各區資金緊張。

調研發現，目前推進的舊改地塊雖然總體簽約率在99%左右，但因為極少數居民不支持，需走司法程序，平地收尾周期長，項目的財務成本巨大。由于房地產市場調控、經濟增速放緩、財政收入緊縮等多重因素疊加，黃浦等四個區的舊改資金投入壓力日益加重，有的區已基本沒有舉債空間，后續舊改資金投入的問題將會越來越突出。

【對策】

“骨”與“肉”地塊合理搭配

去年以來,市政府有關部門優化、細化了規劃土地等支持政策，多渠道解決舊改資金籌措等難題。通過“預供地”、規劃調整、容積率轉移、與優質資源地塊捆綁出讓等方式,支持地產集團與各區合作,著力解決地塊資金平衡難題。

委員們建議，要共同推進舊改地塊與優質資源捆綁等扶持政策的落地。與優質資源捆綁開發是目前解決舊改地塊資金平衡問題的一項積極舉措，市政府有關部門要會同各區政府加強優 質資源的梳理,鎖定一批優質資源清單，實現“骨”與“肉”地塊合理搭配，推進這一政策的落地,保護企業參與舊改的積極性和可持續性。

730萬平方米歷史保護建筑中，200萬分布在舊改區域

從“拆改留”到“留改拆”，加強城市有機更新和風貌保護對舊區改造工作提出了新的更高的要求。據了解，本市中心城區保留保護的730萬平方米里弄建筑，其中有200多萬平方米分布在舊改區域。

“哪些需要作為建筑單體來保留保護，哪些只需要保留保護整體風貌和城市肌理，哪些建筑需要局部保留、構件保留，哪些建筑可以移位復建，哪些可以拆除重建？”委員們表示，目前，有關部門已總體完成風貌評估和甄別工作,但落實到每個舊改地塊具體保留保護哪些建筑，以什么形式保留保護，還有待進一步明晰。

調研中，有意見提出，市政府有關部門的甄別認定工作仍較為原則，一些確定保留的建筑質量很差，且早已超過建筑設計使用壽命，需要投入很大的人力物力去維護，保留價值不高，保留下來的建筑怎么改、能否拆及配套政策都不是很明確，給舊改工作推進帶來較大困擾。

【對策】

處理好風貌保護與舊區改造的關系

“進一步處理好風貌保護與舊區改造的關系。”市人大城建環保委主任委員崔明華建議，有關部門應統籌好風貌保護與民生改善、區域轉型升級、建筑活化利用的關系，既保留有必要保護的歷史風貌，又最大程度地促進民生改善、地區發展。

代表建議，在評估甄別的基礎上，進一步細化明確舊改地塊范圍內保留保護的對象、標準和方式，便于加快推進規劃實施方案的編制和房屋征收工作。同時，進一步探索和創新保留保護建筑的活化利用方式，結合地區發展導向、功能定位和產業配套，更加科學、靈活地處理保留保護與更新利用的關系。

扶持政策落地仍有一定難度

調研發現，市政府有關部門為助推舊區改造出臺了一些創新舉措和扶持政策，但有些政策措施較難落地。譬如開發權轉移,其核心是容積率轉移,設想很好,但目前只有較為原則的政策,探索試點基本局限于一個區范圍內鄰近地塊之間的轉移,跨區轉移尚未實現突破。

而且即使在同一個區域內，如果地塊屬于不同的開發主體，開發權轉移政策也很難實施。有的區舊改任務很重，而其土地面積40% 以上都有風貌保護要求，新增建設用地幾乎沒有，客觀上也很難享受容積率轉移政策。

?【對策】

完善落實開發權跨區轉移政策

委員們建議，深化開發權轉移等創新舉措的實施策略研究。市政府有關部門要針對各區目前操作中存在的問題和瓶頸，細化、優化政策的實施辦法,指導和推進政策落地。進一步完善和落實開發權跨區轉移政策，推進建立全市統一的價值評估體系和核算機制,制定相關方案并指導開展試點工作。同時,結合地塊和區域實際,積極研究容積率精準管控、彈性管控等措施。