自1992年啟動365萬平方米危棚簡屋改造以來，上海實施大規模舊區改造已逾20年。
越到后面，“硬骨頭”越多。然而，這項民生工程在今年呈現出了新速度，預計到年底可完成55萬平方米、2.9萬戶舊區改造，超額完成全年目標任務。一些新啟動基地的居民搬遷率已經達到98%以上。

“這一輪舊改提速，很大程度上得益于上海充分發揮各區和市屬、區屬國有企業等改造主體作用，創新采用了‘政企合作、市區聯手、以區為主’的模式。”據市住房城鄉建設管理委主任黃永平介紹，其中市屬國有企業上海地產集團參與了全年改造量的四成以上，打通了國有企業參與舊區改造的方式和途徑。

這一全新的舊改模式，究竟是怎么運作的？

破冰：成立城市更新平臺

出生于虹口區17街坊521弄的居民彭俊杰，在逼仄空間里生活了70多年，做夢都盼望著舊改搬家。

2016年，好消息傳來：17街坊要啟動舊改了！第一輪“愿不愿改造”的征詢，以97.81%居民同意順利通過，可是因為舊改資金壓力大，這一地塊再沒有進入第二輪“如何改造”的征詢，陷入了停滯。

創新舊改模式后，虹口17街坊重新啟動第二輪意見征詢，圖為居民咨詢現場
17街坊遇到的難題，非常具有典型性。來自上海市舊改辦的統計顯示，截至2018年底，上海中心城區還有238萬平方米成片二級舊里以下房屋尚未啟動改造，涉及13.4萬戶家庭。

這些地塊居民密度大，前期房屋征收的成本高。以黃浦區最大的舊改地塊喬家路地塊為例，舊改涉及7300多戶居民搬離，土地征收費用達到數百億元。不少舊改地塊地處風貌保護區，對后期的開發密度也有限制。啟動舊改，光靠政府財政投入，難以為繼；而很多開發商經過測算發現，成本收益將會出現倒掛，參與改造的意愿也在降低。

“舊區改造既是民生工程，也是民心工程。作為功能性國企，上海地產集團根據自身定位參與舊區改造，重點是要探索一條市場化運作的新路。”上海地產集團黨委書記、董事長馮經明表示。

上海地產集團的全資子公司上海城市更新發展公司與黃浦區金外灘集團、楊浦區城投集團、虹口區虹房集團、靜安區北方集團等區屬國資企業，投資成立了四個區級城市更新公司，市、區投資比例為6:4，具體負責舊改地塊的改造實施。

“這些城市更新平臺，上接政府戰略要求、下接市場化操作，在加快舊改、解決老百姓‘急難愁盼’的同時，致力于扮演好市場資源的嫁接者、城市功能的整合者、城市規劃的融合者三重角色，將生活、生產、生態有機融合，推動城市高質量發展。”馮經明說。

破題：創新機制獲得資金
成立城市更新平臺，首先需要破題的是資金問題。

由于舊改地塊土地尚未出讓，城市更新平臺公司無法按照常規的項目審批流程辦理銀行貸款等融資手續，投入舊區改造地塊前期改造、資金籌措、規劃設計、資源捆綁、招商引資、運行管理等工作。上海市、區兩級政府和有關部門借鑒國內外先進經驗，形成了賦予“舊改地塊一二級聯動”資格的共識，通過政策機制創新，實現舊改“加速度”。

“有關部門根據企業參與舊改的特點，建立了一套全新的前期操作流程。”上海地產集團副總裁管韜萍說，規劃資源部門還出臺了舊改地塊土地“預供地”政策，解決了融資擔保和政府隱形債務問題。

另據上海市舊改辦介紹，針對舊改地塊土地成本倒掛問題，上海還探索“一地一策”，通過規劃調整、容積率轉移、資源地塊捆綁、市政道路和公建配套設施建設支持等綜合政策，統籌平衡資金，探索舊區改造可持續的推進機制。

市場化的融資手段，為舊改地塊的順利啟動提供了保障。“今年以來，上海城市更新發展公司已和10家銀行簽署舊改銀企戰略合作協議。”上海城市更新發展公司總經理趙德和表示，今年，地產集團參與改造的4幅地塊——黃浦老城廂喬家路地塊、楊浦160街坊、虹口17街坊、靜安洪南山宅240街坊，均已破冰前行。這4幅地塊都位于上海中心城區，是各區剩余規模最大或是“老大難”舊改地塊，改造面積達到23.8萬平方米，涉及居民1.23萬戶。

提升：讓專業人做專業事

如何“留改拆”并舉，走出一條城市更新的新路子，同樣是一個全新的考題。

“下一步，上海地產集團將探索完善規劃實施機制，積極引進市場化、標桿性企業參與不同類型地塊的功能開發，讓專業人做專業事，提升開發品質，確保功能落地。”馮經明說。

在市、區規劃資源部門指導下，目前楊浦區160街坊的控制性規劃調整方案已基本確定，正在開展方案公示。黃浦區喬家路、虹口區17街坊，涉及風貌街坊保護，上海地產集團正積極開展建筑信息采集與房屋甄別工作，并引入市場團隊研究規劃方案，在征求規劃部門意見基礎上，抓緊深化實施方案。其中擁有石庫門建筑的虹口區17街坊，規劃保留原有的建筑肌理，打造全新石庫門建筑群。靜安區洪南山宅地塊也在進行規劃方案比選。

“我們將全面整合舊改地塊空間資源，優化功能業態，統籌平衡市政基礎設施、地上地下空間、建筑風貌形態等，做好規劃實施方案。”馮經明表示，市區、政企形成合力，建立房屋征收和后續開發建設聯動機制，一些地塊有望實現當年征收、當年開發。這不僅能早日改善城市面貌與功能，提升居民生活品質，也可減少資金沉淀，提高舊區改造的效率。

”的征詢，以97.81%居民同意順利通過，可是因為舊改資金壓力大，這一地塊再沒有進入第二輪“如何改造”的征詢，陷入了停滯。

17街訪遇到的難題，非常具有典型性。來自上海市舊改辦的統計顯示，截至2018年底，上海中心城區還有238萬平方米成片二級舊里以下房屋尚未啟動改造，涉及13.4萬戶家庭。

這些地塊居民密度大，前期房屋征收的成本高。以黃浦區最大的舊改地塊喬家路地塊為例，舊改涉及7300多戶居民搬離，土地征收費用達到數百億元。不少舊改地塊地處風貌保護區，對后期的開發密度也有限制。啟動舊改，光靠政府財政投入，難以為繼；而很多開發商經過測算發現，成本收益將會出現倒掛，參與改造的意愿也在降低。

黃色虛線內是黃浦喬家路地塊所在范圍，這里居民密度大，地處風貌保護區，前期房屋征收的成本高

“舊區改造既是民生工程，也是民心工程。作為功能性國企，上海地產集團根據自身定位參與舊區改造，重點是要探索一條市場化運作的新路。”上海地產集團黨委書記、董事長馮經明表示。

上海地產集團的全資子公司上海城市更新發展公司與黃浦區金外灘集團、楊浦區城投集團、虹口區虹房集團、靜安區北方集團等區屬國資企業，投資成立了四個區級城市更新公司，市、區投資比例為6:4，具體負責舊改地塊的改造實施。

“這些城市更新平臺，上接政府戰略要求、下接市場化操作，在加快舊改、解決老百姓‘急難愁盼’的同時，致力于扮演好市場資源的嫁接者、城市功能的整合者、城市規劃的融合者三重角色，將生活、生產、生態有機融合，推動城市高質量發展。”馮經明說。

破題：創新機制獲得資金

成立城市更新平臺，首先需要破題的是資金問題。

由于舊改地塊土地尚未出讓，城市更新平臺公司無法按照常規的項目審批流程辦理銀行貸款等融資手續，投入舊區改造地塊前期改造、資金籌措、規劃設計、資源捆綁、招商引資、運行管理等工作。上海市、區兩級政府和有關部門借鑒國內外先進經驗，形成了賦予“舊改地塊一二級聯動”資格的共識，通過政策機制創新，實現舊改“加速度”。

“有關部門根據企業參與舊改的特點，建立了一套全新的前期操作流程。”上海地產集團副總裁管韜萍說，規劃資源部門還出臺了舊改地塊土地“預供地”政策，解決了融資擔保和政府隱形債務問題。

另據上海市舊改辦介紹，針對舊改地塊土地成本倒掛問題，上海還探索“一地一策”，通過規劃調整、容積率轉移、資源地塊捆綁、市政道路和公建配套設施建設支持等綜合政策，統籌平衡資金，探索舊區改造可持續的推進機制。

市場化的融資手段，為舊改地塊的順利啟動提供了保障。“今年以來，上海城市更新發展公司已和10家銀行簽署舊改銀企戰略合作協議，落實舊改資金授信額度2000億元，首批660億元貸款已到位。”上海城市更新發展公司總經理趙德和表示，今年，地產集團參與改造的4幅地塊——黃浦老城廂喬家路地塊、楊浦160街坊、虹口17街坊、靜安洪南山宅240街坊，均已破冰前行。

圖為靜安洪南山宅地塊舊改簽約生效現場

這4幅地塊都位于上海中心城區，是各區剩余規模最大或是“老大難”舊改地塊，改造面積達到23.8萬平方米、涉及居民1.23萬戶。房屋征收第一、第二輪征詢全部以高比例生效，當天簽約率超過97%。

提升：讓專業人做專業事

對于舊區，啟動改造只是萬里長征的第一步，如何“留改拆”并舉，走出一條城市更新的新路子，同樣是一個全新的考題。

“下一步，上海地產集團將探索完善規劃實施機制，積極引進市場化、標桿性企業參與不同類型地塊的功能開發，讓專業人做專業事，提升開發品質，確保功能落地。”馮經明說。

在市、區規劃資源部門指導下，目前楊浦區160街訪的控制性規劃調整方案已基本確定，正在開展方案公示。黃浦區喬家路、虹口區17街訪，涉及風貌街坊保護，上海地產集團正積極開展建筑信息采集與房屋甄別工作，并引入市場團隊研究規劃方案，在征求規劃部門意見基礎上，抓緊深化實施方案。其中擁有石庫門建筑的虹口區17街坊，規劃保留原有的建筑肌理，打造全新石庫門建筑群。靜安區洪南山宅地塊也在進行規劃方案比選。

圖為楊浦160街坊內的老房風貌。目前楊浦區160街訪的控制性規劃調整方案已基本確定

“我們將全面整合舊改地塊空間資源，優化功能業態，統籌平衡市政基礎設施、地上地下空間、建筑風貌形態等，做好規劃實施方案。”馮經明表示，市區、政企形成合力，建立房屋征收和后續開發建設聯動機制，一些地塊有望實現當年征收、當年開發。這不僅能早日改善城市面貌與功能，提升居民生活品質，也可減少資金沉淀，提高舊區改造的效率。