位于9號線飛鵝嶺站風神大道的保利高爾夫郡居住環境不錯。梁紅舉攝

　　日前，廣州市國土資源和規劃委員會公布了《廣州市2017~2021年住宅用地供應計劃》（以下簡稱《計劃》）。根據該《計劃》，廣州未來5年計劃供應住宅用地3200萬平方米，建設普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。這意味著，每新增五套住房中就有一套是租賃住房。

　　未來5年

　　每年新增12萬套將是天量

翻查過往5年成交數據可發現，廣州僅有2016年的一手住宅成交套數超過12萬套（實際成交12.77萬套），其他年份的成交套數均在7萬~9萬多套區間（見附表）。而在未來五年，廣州則計劃年均新增商品住宅多達12萬套。業界普遍認為，大量新增供應無疑能緩解當下市場的供求矛盾，如果供應套數真的全數落實，將從根源上解決高房價的問題。

廣州市國規委表示，該《計劃》的制定旨在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。《計劃》顯示，2017~2021年，全市計劃供應住宅用地3200公頃，年平均計劃供應住宅用地640公頃，以保障建設75萬套住房用地需求。其中，全市普通商品住宅用地計劃供應2375公頃、租賃住房用地計劃供應825公頃。住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。以供地占比計算，廣州未來五年租賃供地達25.8%，普通商品房為74.2%。

　　租賃房及人才公寓

　　均在環城高速以外

該《計劃》具體制定了廣州不同區域的供地方式。其中，內環以內以普通商品住房用地為主；為保護空間肌理、緩解老城壓力，主要供應存量住宅用地。內環與外環之間，以普通商品住房用地為主；為疏解高密度人口，適量供應住宅用地。外環與北二環—東二環—廣明高速之間，以普通商品住房用地、租賃住房用地為主；作為城市拓展的主要區域，未來加大供應住宅用地。地鐵9號線、14號線、21號線、4號線形成的四個放射軸線兩側，以普通商品住房、人才公寓為主；依托便捷的軌道交通，該區域為中心城區與外圍聯動發展的重要空間載體，相應增加供應住宅用地。

　　海量的租賃房供應

　　將沖擊包租公（婆）的生意

雖然說租賃住房及人才公寓都在外環，但值得關注的是，《計劃》還指出，15萬套租賃住房將由新增租賃住房用地進行供應，并非對商品住房的存量再利用，屬于是貨真價實的增量。這對于現有的房東和租客來說，最為關心的自然是會否打破租賃市場原來的供求關系，導致租金上漲或者下跌？對此，易居企業集團克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，從房屋租金走勢看，最近3年，廣州住宅租金的漲幅分別為6.5%、2.8%和2.2%，甚至呈現出逐漸放緩的趨勢。由此可見廣州租金的漲幅十分有限，這反映出廣州住宅租賃市場的供求關系整體較為平衡。至于未來5年15萬套的新增租賃住房供應計劃，會否改變廣州住房租賃市場的供求關系，則可重點從需求上進行分析。

根據2017年3月3日發布的《廣州市人口發展和基本公共服務體系建設第十三個五年規劃（2016~2020年）》，“十三五”時期，到2020年，廣州全市常住人口數量預計將會增長至1550萬人。根據統計局發布的信息，截至2016年末，廣州市常住人口1404.35萬人。換言之，從2017年到2020年，按照規劃廣州常住人口還有大約150萬人的增量空間。

從市場的租賃需求看，根據鏈家研究院日前發布的《租賃市場系列研究報告》的相關統計，全國租賃人口的占比是11.64%。需要指出的是，這個數據的統計口徑是全國，包括了城鄉兩側。從城市來看，特別是一線城市，雖然未有確切的統計數據，但依據中介人士的經驗估算，廣州租賃人口比例應該為常住人口的30%左右。

廣州鏈家數據顯示，2016年，廣州市二手住宅租賃套均面積為73.61平方米/套，同比增加0.65平方米/套。從上述的幾個數據可以大致估計出150萬人口衍生的住房租賃需求大概為21萬套。

所以說，還在想著新鮮出爐的“租購同權”能夠刺激租金上漲的房東們，恐怕要感到“心涼”了。同時，在國家大力發展住房租賃市場的背后，那些正在快速崛起的專業租賃運營機構，無論是國有的、還是民營的，它們都會在未來跟個體房東們爭奪蛋糕。而與這些專業租賃運營機構提供的房源和服務相比，個體房東整體顯然是不具優勢的。因此，在購租并舉、租購同權的政策指引下，未來國內住房租賃市場的蛋糕會越來越大，但是留給個體“包租公”“包租婆”的市場空間則越來越小。