“曾有一個老阿姨向我們投訴說，眼前素色淡雅的老舊建筑的弄堂外墻面上，突然出現了一塊很大面積的‘尿布’，怎么回事？”“在一般商品房小區，有人亂停車，保安管得理直氣壯；在瑞金街道一些老公房小區，保安反被人問‘你憑什么管’？”

今天下午，在瑞金二路街道主辦的“聲動瑞金·南昌路”舞臺式故事分享會上，7位來自社區不同領域的演講者，從各自角度講述了在環復南昌路東段精細化管理示范區建設中的親歷故事，共同呈現了一個可復制推廣，集“自治、共治、法治、德治”為一體的社區治理案例。記者選取了其中兩個故事。

老建筑簡單修好不漏水就可以了嗎？

瑞金二路街道具有深厚的歷史人文底蘊，住著“72家房客”的歷史老建筑特別多。盧灣公房公司負責對街道轄區內的老公房進行修繕與保護，副總經理陸忠明是工作了30多年的老法師。

他一上臺，講起一個故事：曾有一位老阿姨向他們投訴說，眼前素色淡雅的老舊建筑的弄堂外墻面上突然出現了一塊很大面積的“尿布”。他們到現場一看。“不得了，還真是這樣。”原來有戶居民家外墻漏水，修繕師傅很認真地去修補。他從外墻表面一層一層地剝下去，剝到磚體墻體的基層，然后再一層一層的補上去，最外面用黑色的防水涂料厚厚地刷了一層。修繕效果非常好，不漏水了。家里漏水的居民沒意見了，覺得很好。但其他居民走過看到，卻不滿意了。

“現在想來，我們當時的修繕觀念、保護觀念、功能的理念等等方面，包括建筑材料的提供，都還沒跟上。” 陸忠明說，現在我們對歷史住宅修繕保護理念日趨成熟，我們要實現三個目標：一是修舊如故；二是整體風貌的和諧；三是老百姓滿意。

同時實現這三個目標，難度很高，陸忠明與團隊一直在摸索。先看保護修繕，他說，第一步就是考證。我們的專家團隊從資料庫、到市相關部門尋找當年建筑外觀的檔案材料、實地調研以及聽取相關專家意見，還原當時的建筑情況。

細節之處見功夫。“一塊墻磚，現在看著是粉刷的；但最早可能是清水墻，我們要還原出來。說到清水墻，有很多種，有元寶縫、青磚縫、平縫、斜縫等。”好多建筑的原始資料已經缺失，或者只有一些比較模糊的歷史照片。為了克服這些難題，他們在修繕中不斷嘗試，出墻磚“小樣”、找專家評審，一點點確認原來的樣子。在南昌路100路項目，他們做出的磚墻小樣有6個，請專家現場評審，最終得出了原樣為平縫清水磚墻這一結論。

在建筑本體修繕的同時，不能忘記風貌保護的協調和老百姓滿意度的提升。陸忠明記得，剛進某條弄堂時，碰到居民，他們不是笑臉歡迎，而是直接對他說“進來干啥？修房子？不要修。我們要動遷。”

“保護建筑是不可能拆的，老百姓的安居也要保證，所以風貌要協調，老百姓的獲得感也得提升。”如何提升？陸忠明他們將居民獲得感滿意度提升作為切入點。

如對公共廚房修繕整治，一定要取得居民的理解，組織居民商量好，然后把居民的公共廚房按照家庭裝修的標準來修繕。雖然面積不能像一家一戶的廚房那種標準，但是可以達到類似的效果：吊頂、地磚、墻磚、櫥柜、大理石臺面等都是標準化的，還有消防噴淋、LED等設施。陸忠明說，很多時候，施工隊把廚房裝修好了，老百姓馬上把自己原來的老舊灶具扔了，換成全新的。“這說明老百姓認可了我們的這項工作。”

不光是房子內部公共灶間的修繕和整治，陸忠明和團隊還要考慮到外部環境。“一般走到老弄堂，墻體上空調外機、污水管道、雨水管道、空調、滴水管，還有蜘蛛網一樣的線，都是密密麻麻黑色污染，怎么解決這個情況，能達到整個社區環境的統一和諧？ ”

陸忠明和團隊摸索出經驗：第一，實施架空線落地，“把蜘蛛網收起來，眼前就清爽了很多”。第二，因為墻體上的管道遮擋了墻體本體的裝飾線條，也有相應的安全隱患。他們一方面把這些管道能減少的減少，能規整的規整；另一方面運用各種手法，如找到與墻漆吻合的涂料，讓它在能滿足使用的前提下有所隱藏。第三，他們把空調外機罩位置上下基本對齊，視覺感馬上就好很多。

什么車輛可進小區停車？不同業主利益如何兼顧

在商品房小區里，如果出現車輛亂停放問題，小區保安可以理直氣壯地按照停車管理的規則來進行處理。但是，上海有一類特殊的小區——公有房屋小區。碰到此類問題就比較麻煩。

公有房屋屬于國家，公房內的居民不像一般商品房小區有業主大會和業委會，他們和房子只是租住的關系；而公房公司作為國家的代理機構，對于公共區域的具體使用并沒有管理規范；街道在其中雖然能做一些協調工作，但是在具體的執行上也不具有法律上的行政權力，所以在公房的社區內發生的停車亂象、樓道堆物、安全隱患、垃圾分類等問題，經常出現矛盾；但是很難有好的解決辦法。

今年，瑞金二路街道與公房公司——永業集團在全市率先發起成立自治家園。所謂自治家園，就是永業集團讓渡一部分物業監管權力給居民自治家園，然后引導他們用協商的方式來形成具有法律效率的規章制度，從而管理小區的公共事務。華芝萃就是瑞金街道公房小區自治家園執委會主任。

自治家園的管理形式，在上海是一次首創。華芝萃說，剛開始宣傳時，有的居民不理解。“他們說，不是有居委嗎，為啥還要成立自治家園？”為此，居委邀請平時比較熱心公共事務的居民召開了好幾次的聽證會、座談會，不厭其煩地向居民解釋：自治家園相當于商品房的業委會，決策出來的章程是具有法律效力的，能夠幫助大家更好地解決社區環境問題。

居民被說動了。為確保自治家園模式的合法性和具備可操作性，籌備期間有專業的律師團隊全程提供法律指導，經過十多次的討論和修改。然后經過全體居民的表決，通過了章程、議事規則；又在居委的協助下，通過透明的候選、投票等流程，最終成立了國泰公寓自治家園和福園小區自治家園，并組成了各自的執委會。

國泰公寓地處的淮海中路商業街，停車位非常緊張，但在狹小的弄堂里經常塞滿20多輛車，弄堂里的居民出行不方便。居委會曾牽頭制定了停車規則，但在實際執行過程中發現還是缺乏約束力。國泰公寓自治家園成立后，先要解決居民最關心的停車問題，首先把制定出《停車管理公約》作為第一個自治項目。

國泰公寓執委會有五名委員，其中一名是商戶的代表，三名是居民的代表，還有一個是華芝萃，作為盧灣公房公司的代表。制定《停車管理公約》有成熟的法律體系作為根據，如《上海市房屋租賃條例》、《上海市住宅管理區域機動車停放管理暫行規定》相關規定；制定過程也有自治家園的《章程》、《議事規則》的相關程序為基礎，同時居委街道、物業和律師也提供支持，但是執委會還是經過了多次討論，數次易稿，因為牽涉到自身的利益，所以爭論往往很激烈。

華芝萃記得，在第一討論“什么性質的車輛可以停放小區”時，執委會委員有不同觀點。有的認為：“小區主要是居民住宅，周邊商戶的車輛不應停放小區。”代表商戶的委員反駁：“商戶也是自治家園中的非居住公有房屋的承租戶，不能剝奪我們在自治家園中的合法權益呀！”大家后來冷靜下來仔細分析，如果不讓商戶的車輛正常停放，那對于周邊的營商環境肯定會帶來一定的影響。“營商環境意味著更成熟的周邊環境，低價的上漲，商業投資的吸引力等等因素，如果營商環境變差了，肯定也會影響周邊的發展，對于居住在附近的居民來說也是不利的。”

經過反反復復的多次協商，《停車管理公約》出爐，在議事大會上高票通過。目前，《停車管理公約》正在試行階段，居民們普遍反映，現在停車規范了，狹小的小區弄堂也變得寬敞了。

經過制定停車公約這個過程，居民們發現自治家園在短短幾個月，解決了社區幾年都解決不好的老大難問題，對自治家園有了信心。很快，自治家園又利用合理停車后，小區里騰出的空地，商議了如何添置健身器材，讓居民們在閑暇之余有鍛煉身體和聊天的地方。